Акт приема-передачи квартиры – это документ, удостоверяющий состояние жилплощади на момент передачи ее покупателю. Он необходим для того, чтобы в будущем между сторонами не возникло претензий по качеству сданного жилья. Кроме того, именно подписание акта является завершающим этапом заключенной сделки купли-продажи. Рассмотрим, в чем особенности данного документа: как его нужно составлять и на что обратить особое внимание.
Акт приема-передачи квартиры
В большинстве финансовых сделок, сопровождающихся переходом имущественных прав от продавца к новому владельцу, требуется оформление дополнительной бумаги, которая подтвердит данный факт. Таковой является передаточный бланк.
Согласно Гражданскому кодексу в статье 556 рассмотрено ведение крупных договоров с возможностью перевода продавцом своих имущественных прав покупателю. Это осуществляется путем подписания сторонами акта приема передачи квартиры при покупке.
Образец бланка можно скачать в интернете, либо воспользоваться нотариальной помощью, где все оформит подготовленный юрист.
Если нет иных случаев, предусмотренных законом или соглашением, то права на недвижимое имущество считаются переданными после выполнения условий:
- прямая отдача имущества (вручение всей документации и ключей);
- подписание акта приема передачи и соглашения участниками финансовой операции.
Законом предусмотрена прямая необходимость составления передаточного бланка по имуществу, после которой обязательно требуется продолжить регистрацию прав собственности в государственных регистрационных органах.
Цели документа
Основная задача акта приема-передачи состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки. Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи.
При этом АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или несоблюдения. Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре, то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно акт приема-передачи станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.
Кроме того, акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы.
Риски при отсутствии
Если стороны не оформляют АПП, для них существует риск неприятных последствий:
- При обнаружении недостатков жилья, задолженностей по оплате коммунальных услуг, покупатель не сможет доказать их появление до покупки.
- При порче имущества в результате непредвиденных обстоятельств (пожара, затопления) ответственность за восстановление остается на продавце, поскольку он фактически не оформил передачу документально. Это же правило работает при необходимости возмещения ущерба третьим лицам.
- Продавец может передумать продавать жилье. Поскольку АПП отсутствует, значит, покупатель квартиру не принимал, и продавец при определенных усилиях сможет вернуть ее себе.
- Если дело дойдет до судебного спора у истца будет на одно доказательство меньше о том, в каком состоянии передавался объект.
Требования к документу
Передаточный акт составляется в простой письменной произвольной форме, но обязательно должен содержать следующие реквизиты:
- наименование документа;
- место составления;
- дата подписания;
- данные продавца и покупателя, позволяющие однозначно установить их личности;
- подробное описание объекта недвижимости (в том числе адрес, количество комнат, этаж, метраж);
- основание перехода имущества;
- подписи сторон с полной расшифровкой.
Кроме того, возможно, но не обязательно, включение пунктов о передаче ключей от входной двери и почтового ящика, погашенных счетов, подтверждающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате за телефон и т.д. Также допустимо внесение условий о выполнении финансовых обязательств и отсутствии материальных претензий, но чаще всего оформляется расписка в получении денег за квартиру.
В принципе, акты приема-передачи могут оформляться совершенно различно, однако их содержание примерно одинаковое. Вне зависимости от того, какая именно недвижимость передается, акт должен содержать информацию о дате и месте его составления, наименовании сторон (кто и кому передает квартиру), описании передаваемого объекта недвижимости, в том числе его местонахождение, метраж и состояние, которое при подписании акта должно удовлетворять покупателя.
Акт приема-передачи квартиры может содержать информацию об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. В случае если качество не удовлетворяет покупателя, а акт все же должен быть составлен, все претензии должны быть подробно записаны и приложены к акту со ссылкой о том, что этот документ считается действительным в случае устранения перечисленных дефектов в такой-то срок. Иногда акт приема-передачи квартиры совмещают с актом сверки взаиморасчетов, в таком случае в акт добавляется информация о произведенных денежных расчетах.
Содержание акта
Акт имеет трехчастную структуру: шапка, основная часть и заключительная.
Шапка
В этой части располагают такую информацию:
- что документ является приложением к договору, номер договора, дату;
- название акта;
- место (город или иной населенный пункт) и дату подписания.
Основная часть
Текст этого раздела начинают с данных о продавце и покупателе или арендодателе и арендаторе (наименование компаний, должности и ФИО представляющих их лиц), далее идет номер договора купли-продажи или аренды, номер и дата его создания.
Затем идет описание квартиры:
- наименование;
- адрес;
- общая и жилая площадь;
- количество комнат;
- внешний вид квартиры (состояние потолка, окон, стен, пола и т.д.);
- указание, что все коммуникации в норме: водопровод, электрика, отопление и т.д.;
- указание на наличие интернета, пожарной сигнализации (если есть);
- список дефектов и недостатков, обнаруженных при осмотре (рекомендуется описывать их подробно, чтобы в дальнейшем после подписания акта у покупателя и арендатора не было претензий);
- перечень документов, которые стороны сделки хотят приложить к акту.
Заключение
В этой части располагают сведения о том, что все данные о передаваемой квартире сверены, у покупателя или арендатора претензий к состоянию объекта не имеется, средства отданы продавцу или уплачены в кассу предприятия. В свою очередь, продавец или арендодатель не имеет претензий к покупателю или арендатору по расчетам за переданную недвижимость. Кроме того, можно написать, что данный акт сформирован в двух экземплярах и оба они имеют одинаковую юридическую силу.
После этого абзаца участники сделки ставят свои подписи.
Советы при покупке квартиры
Покупателю нужно обратить внимание на следующие детали:
- не имеется ли у продавца ограничений по распоряжению имуществом – квартира может быть заложена в банке как обеспечение кредита;
- по завещанию собственника у квартиры уже может быть другой правообладатель;
- арест имущества продавца-должника.
Все прежние владельцы должны быть выписаны из домовой книги и не находится в местах лишения свободы. Покупатель обязан детально проверить указанные в документах реквизиты и личные данные на наличие ошибок.
Окончанием проводимой сделки считается составление акта приемки, но перед этим продавцу должны быть перечислены средства. Для безопасности, в процесс вовлекается банк – он гарантирует обеим сторонам, участвующим в сделке обеспечение взятых на себя обязательств. Неплохой способ – использование депозитной ячейки, в которую закладывается искомая сумма.
Типового договора о правилах продажи квартир нет. Он составляется произвольно, в присутствии юриста, что дает гарантию выполнения обязательств обеими сторонами. Также можно воспользоваться одним из типовых бланков договора купли-продажи квартиры на нашем сайте. Документ фиксирует все необходимые реквизиты, тщательно регулирует все юридические вопросы.
Далее регистрация права собственности происходит в контрольном регистрирующем органе, а заключительный этап – акт приема-передачи собственности. Там фиксируется стоимость, реквизиты состояние жилья на момент продажи. После его подписания, продавец обращается в банк с целью выемки средств из депозитной ячейки, сделка считается полностью завершенной.
