Можно ли сделать демонтаж несущей стены?

Несущие стены поддерживают конструкцию дома и не подлежат сносу полностью. Демонтаж несущей стены запрещен, но допускается сделать проём в несущей стене при соблюдении определенных правил и норм.

В некоторых случаях можно сделать проем в основной стене. Обязательное условие – заказать на дом у автора техническое заключение. Затем нужно получить разрешение на перепланировку в местной администрации. Самостоятельно ломать несущие стены недопустимо!

Подумайте, какие стены можно сносить, а какие категорически запрещено, где и как согласовывать демонтаж, сколько это будет стоить и какие сложности могут возникнуть.

Можно ли сносить несущие стены в квартире

Нет, это запрещено!

Несущие стены принимают на себя всю нагрузку размещенных выше конструкций: балок, перекрытий и других элементов дома. Удар по несущим стенам создает угрозу обрушения конструкции. Если нет несущих стен, не будет и дома. Поэтому разрушение несущих стен недопустимо.

Что запрещено:

1. Полный демонтаж несущей стены в квартире.
2. Вырубка проема в несущей стене без разрешения автора дома.
3. Устройство проема в сплошной стене без армирования металлоконструкциями.

Поэтому закон запрещает демонтаж несущих стен, но разрешает создание проемов.

Как определить несущая стена или нет? На поэтажном плане квартиры обозначены капитальные постройки. Обычно они выделяются жирным шрифтом. На практике толщина несущей стены в панельном доме составляет от 14 до 20 см (без учета лепнины и обоев).

В кирпичном доме толщина капитальных стен 25 см, в несущих стенах тоже есть армирование, а в ненесущих – нет. Но лучше доверить проверку характеристик инженеру или строителям.

Чем грозит снос капитальной стены без разрешения

Несущие стены нельзя сносить без разрешения администрации. Несанкционированное воздействие на капитальные конструкции может привести к аварии. В лучшем случае появятся трещины на нижних этажах, в худшем – угроза обрушения всего подъезда.

Нарушителям грозят суровые наказания:

• Наложение штрафа за незаконную перепланировку – от 2000 до 2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
• Надзорный орган выдает предписание об устранении нарушений, то есть вернуть несущую стену в первоначальное состояние (закрыть проем, восстановить конструкцию) – на это у собственника от 1 до 3 месяцев.
• Просьба вернуть все как было со стороны суда – с вероятностью продажи квартиры с аукциона. Также суд может наложить астрент – штраф на должника за неисполнение обязательств.
• Запрет на выезд за границу – до устранения нарушения.
• Возмещение ущерба соседям, например – если при незаконном сносе несущей стены в других квартирах возникли трещины или обвалы.

Если работы не согласованы с несущей кладкой, перепланировка считается незаконной. Владелец не сможет оформить ипотеку под залог квартиры.

Найти покупателей будет сложно, так как банк не одобрит ипотеку на покупку жилья с незаконной перепланировкой. И покупатели попросят большую скидку. Ведь им придется узаконить перепланировку за свой счет, а в случае капитальных стен это крайне дорого.

Нужно ли согласовывать снос не несущих стен

По закону квартира оборудована несущими стенами и перегородками. Ненесущие стены – это перегородки из легких материалов с меньшей толщиной, чем несущие стены. Они не поддерживают, и вы можете обойтись без них (в отличие от курьеров).

Перед тем, как сломать перегородки, необходимо договориться о дальнейшей работе. Ведь изменения отразятся в свидетельстве о регистрации квартиры. Если не согласовано, перепланировка не может считаться узаконенной.

Как согласовать:

• Для проекта – если изменения значительны;
• По эскизу, если вы хотите сломать стену из гипсокартона (например, между ванной и туалетом).

Разобрав перегородки, можно создать гардеробную или разделить в квартире зону работы и отдыха.

Можно ли ломать стену

Разберем самые частые ситуации при демонтаже стен.

Между ванной и туалетом

Ванную комнату можно объединить или разделить. Во втором случае ванную и туалет разделяет перегородка из гипсокартона. Если хозяина такой вариант не устраивает, он может сломать ненесущую стену. В результате ванная и туалет будут общими.

Важную роль играет тип перегородки:

1. Если ненесущая стена является конструкцией сантехники, после сноса перегородки на чердаке образуется «бороздка». Это значит, что необходимо переделать слой гидроизоляции и составить акты скрытых работ. Вам понадобится полноценный проект, а в некоторых случаях и техническое заключение.
2. Если перегородка расположена «сверху», после ее сноса гидроизоляция не пострадает. Это позволяет согласовать демонтаж ненесущей стены по условному эскизу. Но они тоже могут отказаться.

Определить характеристики перегородок можно на основании регистрационного удостоверения квартиры и серии дома.

Между кухней и жилой комнатой

Если сломать ненесущую стену между кухней и комнатой, получится подобие студии. Но есть ограничения!

Совмещать газифицированную кухню с комнатой нельзя. Между ними должна быть сплошная стена или проем в стене с герметичной дверью. Это требования безопасности!

Если у вас на кухне электрическая плита, ограничений по сносу стены нет. Главное, чтобы стена не была несущей, иначе разрешение не выдадут.

Между комнатой и лоджией

Совместить гостиную с лоджией путем сноса перегородки не получится. В противном случае «холодная» зона окажется в отапливаемом помещении. А это недопустимо.

Единственный способ договориться о перепланировке такого типа – заменить блок окон, дверей и подоконников на стеклянные двери.

Их принято называть «французскими окнами». Высота от пола до потолка, с одинарным стеклопакетом. В обязательном порядке потребуется проект перепланировки с расчетом теплопотерь.

Между кухней и санузлом

Стену, отделяющую спальню от ванной, сносить нельзя.

Также не получится переместить стену для расширения зоны ванной или кухни. Соответствующие ограничения указаны в п. 9.22 СП 54.13330.2016. Считается, что такие действия ухудшают жилищные условия соседей внизу. Ведь над их кухней будет «мокрая зона», а значит, возрастает риск затопления квартиры и порчи имущества.

Как получить официальное разрешение на снос стены в квартире

Итак, давайте узнаем порядок согласования перепланировки в виде демонтажа стен.

Куда обращаться

Перед тем, как снимать ненесущие стены или делать проем в несущих конструкциях, необходимо будет посетить:

• БТИ – получить план помещения, объяснение и технический паспорт.
• Организация автора проекта дома – дизайнера, разработавшего проект многоквартирного дома. Автор дома составляет и выдает техническое заключение о допустимости и безопасности проведения ремонтных работ. В частности, о возможности создания проема в несущей стене.
• Дизайнерское бюро – для подготовки проекта перепланировки квартиры.

Дополнительно может потребоваться согласование сноса стены в квартире с Архитектурой, УК или ТСЖ, Госпожнадзором, СЭС или газовой службой.

Инструкция по согласованию

Примерный алгоритм действий по согласованию:

1. Определитесь со своей будущей работой.
2. Закажите справку о постановке на учет в БТИ.
3. Свяжитесь с дизайнером и закажите проект перепланировки квартиры. Предприятие должно иметь допуск от СРО. Специалисты подъедут к объекту, осмотрят стены и точно скажут, можно ли снести, перенести или проделать проем. Даже если несущие стены не пострадают, может потребоваться консультация специалиста.
4. Заказать техническое заключение у автора дома. Это необходимо в случае создания проема в несущей стене квартиры. Техническое заключение может сделать только автор дома, например, в Москве это ОАО «МНИИТЭП» или Экспертный центр ГБУ. ТЗ составляется по результатам инженерных изысканий. Иногда они могут контролировать перепланировку квартир соседей сверху и снизу.
5. Подать документы на согласование в надзорный орган. Например, в Москве – это Мосжилинспекция, в регионах – местные администрации. Заявки принимаются в офисах МФЦ «Мои документы».
6. Дождитесь разрешения на перепланировку.
7. Приступайте к сносу стен или созданию проемов. Администрация дает срок, в течение которого необходимо соблюдать.
8. Подайте заявку на выдачу завершенного акта перепланировки.
9. Сдать работу приемочной комиссии в составе представителя исполкома, инженера, сотрудников управляющей компании, МЧС и Роспотребнадзора. Если работа соответствует проекту, председатель комиссии составляет акт о выполненной перепланировке. Обычно этот акт сразу отправляют в Росреестр.
10. Закажите новое свидетельство о регистрации дома и технический план. На место приедет техник БТИ, произведет замеры и передаст информацию регистраторам. БТИ выпустит обновленные документы.
11. Полная регистрация изменений в ЕГРН. Информация будет внесена в кадастровую базу данных, а собственник получит выписку из Росреестра.

Отдельные этапы процедуры могут отличаться в зависимости от местных правил согласования изменений в жилых помещениях.

Список документов

Окончательный перечень документов зависит от сложности работы и региона, в котором расположена квартира. Но в целом в список входят:

• паспорт собственника;
• заявление на согласование перепланировки квартиры;
• доверенность – если от имени заявителя действует представитель;
• проектная документация + техническое заключение;
• технический паспорт БТИ;
• квартирные документы (обычно выписка из ЕГРН);
• дополнительные разрешения различных органов, например – СЭС, МЧС, Архитектура, Управляющая компания.

Сотрудник МФЦ попросит предоставить оригиналы документов. Взамен заявителю будет предоставлена ​​опись документов, которые были у него украдены. В описи указывается дата, когда будет готово решение администрации. Кроме того, МФЦ уведомляет о наличии разрешения / отказа посредством SMS-сообщений.

Сколько займет

Согласование перепланировки в виде сноса стены занимает от 3 до 4 месяцев, в особых случаях – до полугода. Из них 45 дней – на рассмотрение заявления в местной администрации или жилищной инспекции.

Проектная документация и техническое заключение обычно готовятся в течение 2-7 дней.

Стоимость

Чтобы снять перегородку или создать проем в несущей стене, придется потратиться на:

1. Заказ конструкторской документации – от 5 000 до 50 000 рублей;
2. Составить техническое заключение – от 10 000 руб., А техническое задание от автора на дому – до 70 000 руб;
3. Технический паспорт и другие документы БТИ – от 2000 рублей;
4. Нотариально заверенная доверенность – от 1000 рублей;
5. Документы Росреестра – от 460 руб.

Если квартира находится в ипотеке, требуется согласие банка и страховой компании. Цена вопроса колеблется от 2000 до 5000 рублей.

Что делать, если соседи ломают несущую стену

Строительно-отделочные работы соседей могут доставить неудобства жильцам всего подъезда.

Последствия такого ремонта:

• Трещины в стенах;
• Вибрации и толчки в квартирах;
• Протечка или затопление помещения;
• Строительный мусор на лестнице;
• Распылительная штукатурка.

Если есть подозрение, что соседи начали разрушать несущие стены, лучше всего выяснить это сами. Сходите к соседям и спросите, чем они занимаются. Возможно, инициаторы ремонта сами предъявят разрешение администрации на строительные работы. А может быть, отвезут в квартиру и расскажут, какую стену начали пробивать.

Если соседи грубые, грубые и не разрешают, вы можете пожаловаться в Управляющую компанию. Их представитель посетит соседей и узнает, получено ли разрешение на перепланировку. В противном случае соседи будут вынуждены прекратить ремонт.

В случае повреждения имущества необходимо вызвать сотрудников УК и зафиксировать нанесенный ущерб. Кроме того, решен вопрос с виновником ЧП. Если соседи добровольно не возмещают ущерб, необходимо подать иск в суд.

Ответы юриста на частные вопросы

Какие стены можно снести без согласования?

Координация необходима в 99% случаев. Даже если вы захотите убрать не несущую стену, это обязательно отразится на поэтажном плане квартиры. А если так, то нужно согласие. На основании заполненного акта перепланировки кадастровый инженер внесет в регистрационное удостоверение новые параметры квартиры и выдаст технический план для постановки на учет в Росреестре.

Мне отказали в разрешении снести ненесущую стену в квартире. Что делать?

В случае отказа согласовать перепланировку квартиры остается оформить ремонтные работы через суд. Потребуются проект и техническое заключение о приемлемости и безопасности перепланировки. Обратитесь в районный суд с ними и другими документами.

Можно ли в квартире соорудить стену, чтобы отделить жилые зоны?

Теоретически это возможно, но одно из обязательных требований – согласование работы с местной администрацией. Новые стены – это дополнительная нагрузка на перекрытия. Если квартира расположена на верхних этажах, от изменений можно отказаться. Для нижних этажей приемлемы новые стены.

Мы хотим совместить лоджию с комнатой. Под дверью лоджии есть подоконник. Можно ли его удалить?

Многое зависит от типа дома. Согласно регламенту, в монолитных домах допускается демонтаж подоконников между комнатой и лоджией. Если вы живете в панельном, многоквартирном или кирпичном доме, разрешение на снос подоконника может не выдаться. В этом случае объединить лоджию с комнатой не получится. Закажите инженерные изыскания и проконсультируйтесь в местном архитектурном отделе.

Нужно ли армировать проем в несущей стене квартиры?

Да, армирование проема в несущей стене является обязательным условием, если не будет выполнено, вам не выдадут акт перепланировки. Армирование производится с помощью металлоконструкций. Удовольствие не из дешевых, для согласования требуется чертеж и техническое заключение от автора дома.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Запрещается демонтаж несущей стены.
2. Допускается делать проем в несущей стене с обязательным усилением контура.
3. Перегородки можно полностью снести. Для этого собственник должен получить разрешение местной администрации.
4. Перед сносом стен компания с согласованием с СРО составляет проектный чертеж. Если стена несущая, то требуется и техническое заключение автора дома.
5. Нарушителям грозят большие штрафы и расходы за восстановление макета в исходное состояние.