Что это такое нежилое помещение?

Термин «помещение» используется для жилой и нежилой недвижимости. И если с первым все понятно, то статус и признаки нежилого помещения (далее НП) вызывают у некоторых вопросы. Рассмотрим, что такое нежилое помещение в многоквартирном доме, каковы признаки и типы таких помещений, права и обязанности собственников и арендаторов, а также отличия от жилой недвижимости.

Понятие нежилого помещения в законодательстве

В ТК РФ определение нежилого помещения не раскрывается. В нем рассказывается только об особенностях перевода жилого помещения в нежилое (глава 3 ТК РФ). Но в искусстве. 16 ЖК РФ – это концепция жилых домов. К ним относятся:

1. Жилые дома или части домов. Это индивидуальные постройки, состоящие из комнат и подсобных помещений. Проживание в них позволяет полностью удовлетворить бытовые и другие потребности.
2. Квартиры. Это структурно обособленные помещения в кондоминиумах, состоящие из одной или нескольких комнат. С таких объектов предоставляется доступ к общему имуществу. Проживание в квартирах полностью удовлетворяет бытовые и другие потребности.
3. Номер. Это та часть дома или квартиры, в которой может жить человек.

Понятие нежилого помещения используется и в других законах, но нигде не раскрывается полностью:

1. Ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 г. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества»: сведения о нежилом состоянии помещения отражаются в государственной земельной книге недвижимого имущества. Объекты можно включать в здания и сооружения.
2. Пункт 2 Постановления Правительства РФ от 05.06.2011 г. 354 «Об оказании коммунальных услуг…». Под нежилым помещением в кондоминиуме понимается объект, указанный в технической или проектной документации и не входящий в общую собственность.

Вывод: все объекты недвижимости в РФ относятся к жилому и нежилому фонду. НП предназначены для коммерческого, некоммерческого и любого другого бизнеса, но не для проживания – поэтому они не оснащены услугами.

Что значит нежилое помещение: признаки

Есть несколько признаков нежилого помещения:

1. Состояние – «нежилое».
2. Наличие отдельного входа, изолированного от входа на лестничную клетку.
3. Граждане не могут быть зарегистрированы.
4. Его можно использовать для регистрации юридического адреса ООО.
5. Повышенные требования по соблюдению санитарно-гигиенической, пожарной безопасности.
6. Не предназначен для проживания людей.

Пример. Чтобы жить в квартире, необязательно проходить проверку в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре. Разрешение от этих органов не требуется. Но если человек хочет открыть магазин в НП, в зависимости от вида бизнеса, ему придется получить заключения инспекторов.

Можно ли прописаться в нежилом помещении?

Нет, вы не можете зарегистрироваться в НП. В искусстве. 2 ФЗ от 25.06.1993 г. 5242-1-ФЗ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения…» говорится, что регистрация по месту жительства осуществляется в доме, квартире, ином жилом помещении, в котором он проживает на основании права собственности, договор аренды или корпоративного найма, либо только от родственников.

Что касается гостиниц, общежитий и санаториев, то здесь есть возможность зарегистрироваться по месту проживания, а администрация обязана предоставить информацию о прибывших для регистрации клиентам.

Согласно ст. 19 ЖК РФ гостиницы, общежития и гостиницы входят в состав фонда коммерческого жилья и представляют собой совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания граждан на возвратных условиях.

Виды нежилых помещений

Различают несколько видов НП:

1. Бизнес. Они могут располагаться на первом этаже многоквартирных домов или в одноквартирных домах. Например, косметические и продуктовые магазины.
2. Склад. Предназначен для хранения готовой продукции, если не представляет угрозы для жителей МКД. В остальном комната должна быть независимой.
3. Административная. Они могут быть как МКД, так и отдельно стоящие. Например, офисы товариществ собственников жилья, консалтинговые фирмы.
4. Развлечения: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать правила техники безопасности и охраны труда, а также местные законы о тишине, чтобы не беспокоить жителей. Чаще всего увеселительные заведения открываются в отдельных корпусах.

Примечание: нежилыми считаются торговые и развлекательные центры, крытые рынки и другие здания, предназначенные для коммерческой деятельности. Возможен переезд в нежилую квартиру в многоквартирном доме, но это довольно дорого по времени и деньгам.

Что входит в нежилые помещения многоквартирного дома?

Некоторые ошибочно полагают, что общая собственность принадлежит НП кондоминиумов, но это не так.

Теоретически лестницы, коридоры, лифты, подъезды, балконы не являются жилыми, но по факту открыть на их территории магазин или офис невозможно. Совместная собственность принадлежит только собственникам квартир и не может быть использована для коммерческой или иной деятельности.

Примечание: некоторые MKD все еще имеют НП. Например, когда подвалы оборудованы под офисы сервисных служб (сантехника, инженерия). Если в доме сломается лифт, сотрудники оперативно устранят поломку, ведь они находятся в непосредственной близости.

Нежилое помещение по ЖК РФ: требования

Интегрированное или отдельно стоящее нежилое здание должно соответствовать нескольким требованиям:

1. Наличие аварийного выхода площадью более 100 кв.
2. Наличие отдельного входа, изолированного от входа МКД.
3. Соблюдение санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других требований безопасности.

Если НП находится в МКД, то только на первом или цокольном этаже. Превратить часть квартиры в нежилой объект не получится, просто полностью.

Права и обязанности собственника нежилого помещения

Если использование НП происходит на праве собственности, собственники обязаны соблюдать местные законы и Гражданский кодекс Российской Федерации. В ЖК РФ об этом ничего не говорится.

Например, в искусстве. 210 ГК РФ гласит, что собственник несет бремя содержания своего имущества, а именно:

1. Соблюдать пожарные и санитарно-гигиенические требования.
2. Оплачивайте счета вовремя и в полном объеме.
3. Провести ремонтные работы, ликвидировать аварии на инженерных сетях, находящихся внутри помещения.
4. Используйте объекты недвижимости строго по прямому назначению. Если продуктовый магазин открыт, вы не можете продавать там химикаты или фейерверки.
5. Соблюдайте чистоту.
6. Вовремя уплачивайте налог на имущество.

Примечание. В некоторых регионах действуют дополнительные ограничения. Например, если магазины, торгующие алкогольными напитками, могут продавать товары до 22:00, рекомендуется закрывать их одновременно.

Права и обязанности арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме

Арендные отношения регулируются § 1 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права и обязанности арендатора должны быть указаны в договоре аренды с арендодателем.

Что входит в права и обязанности арендатора НП в жилом доме:

1. Вы можете использовать товар в течение срока действия договора.
2. Если в процессе эксплуатации недостатки возникли по вине арендодателя, арендатор имеет право потребовать их устранения или соответствующего уменьшения арендной платы.
3. Провести ремонт, даже капитальный, по согласованию с арендодателем.
4. Содержите помещения в хорошем состоянии.
5. Оплатить счета.

Примечание! По закону в договоре всегда указываются обязанности и права сторон, поэтому в первую очередь необходимо его прочитать.

Что такое жилое помещение в многоквартирном доме?

Жилье в многоквартирном доме считается подходящим объектом для постоянного проживания. Он имеет несколько функций:

1. Статус недвижимости.
2. Изоляция от других помещений, жилых или иных, не принадлежащих собственнику на праве собственности.
3. Пригодность для постоянного проживания физических лиц.
4. Соблюдение санитарных, технических, пожарных и других требований.
5. Регистрация в порядке, установленном в Росреестре.

Ответы юриста на частные вопросы

Что такое офисное здание?

Офисное здание – это отчество административного объекта. Обозначает офис или здание, занимаемое организацией, учреждением или их подразделением, имеющим отношение к аппарату управления.

Можно ли открыть доставку суши в нежилой зоне многоквартирного дома?

Есть отдельный вход. Да, но нужно уведомить Роспотребнадзор.

В нашем доме есть организация, только один подъезд. Очереди у входа мешают жильцам. Это законно?

Нет, это незаконно. Согласно ст. 22 ЖК РФ собственнику пришлось перевести жилье в нежилое. Это возможно при соблюдении всех требований, включая оборудование отдельного входа. Перевод невозможен, если невозможно обойтись без использования территорий, обеспечивающих доступ к жилью. Подайте жалобу в ТСЖ, если не ответят, в прокуратуру.

Какие бывают типы недвижимого имущества?

Согласно ст. 19 ЖК РФ недвижимость делится на несколько типов: частная, государственная, муниципальная. В зависимости от цели использования он делится на специализированный, индивидуальный, социальный, коммерческий.

Можно ли перевести квартиру на первом этаже, снятую в ипотеку, в нежилую зону?

Теоретически это возможно, но для изменения статуса предмета залога потребуется согласие банка, и оно вряд ли будет предоставлено. Закон не запрещает передачу ипотечной квартиры в нежилой фонд.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме должны быть изолированы друг от друга. Для НП необходим отдельный вход, использование общей собственности не допускается.
2. Нежилое имущество – это имущество, предназначенное для коммерческих и иных целей, но не для постоянного проживания лиц.
3. Нежилые объекты можно использовать для коммерческой, административной, развлекательной деятельности, если они соответствуют установленным требованиям.