Как из двух квартир сделать одну?

Помимо типовой перепланировки, многие хотят объединить две квартиры в одну. Владельцам доступен один из вариантов: горизонтальное или вертикальное объединение. В первом случае квартиры разделены несущей стеной, во втором – перекрытием этажей

Чтобы договориться об объединении двух квартир в одну, необходимо заказать техническое заключение и проект. Мы расскажем, в чем особенность процедуры, как объединить две квартиры, где согласовать и по каким документам.

Можно ли объединить две разные квартиры в одну

Да, на практике такие варианты есть. Кроме того, их можно согласовать с жилищной властью. Главное – найти оптимальное решение и придумать грамотный проект перепланировки.

Есть два варианта объединения двух квартир в одну общую.

Смежные квартиры

Так называемый горизонтальный пул довольно распространен. Для реализации плана достаточно иметь две квартиры рядом друг с другом.

Особенности варианта горизонтального совмещения:

1. Соединение квартир через общую стену.
2. Стена между квартирами практически всегда несущая, и полностью ее сносить запрещено. Единственный вариант объединения квартир – обустройство проема в несущей конструкции. Этот проем необходимо укрепить металлоконструкциями. В противном случае работы не будут согласованы и не будут приняты на этапе проверки.
3. После слияния двух квартир у собственника останется две кухни и две ванные комнаты. Один из вариантов, кажется, превратить кухню в кабинет или кладовую. Для этого вам нужно будет внести изменения в техпаспорт. Но сделать гостиную из кухни не получится. По крайней мере, если квартира не на первом этаже. Запрещается размещать кухни над жилыми комнатами соседей (п. 25 требований ПП № 47 от 28 января 2006 г).
4. Если вы хотите сделать в совместную квартиру отдельный вход, можно пристроить часть подъезда или тамбура. Но реализовать эту идею сложно. Необходимо получить одобрение жителей дома и набрать не менее 50 + 1% голосов.
5. Современные девелоперы рассматривают возможность совмещения квартир в новостройке. Для этого можно проложить часть конструкции, в результате чего этот участок в дальнейшем безболезненно снести. Несущие стены ломать не нужно.

Если соседи снизу или сверху проделали перед вами проем в несущей стене, Жилищная инспекция может отказать вам в аналогичных работах. В этом случае увеличивается риск деформации или обрушения конструкции дома.

Одна квартира сверху, другая снизу

Объединение квартир по вертикали встречается реже, чем по горизонтали. «Виной всему» непопулярность архитектурного решения. Хотя, с другой стороны, двухуровневая квартира тоже смотрится солидно.

Нюансы совмещения верхней и нижней квартиры:

1. Вам потребуется проделать проем в плите перекрытия, а это намного сложнее, чем проем в несущей стене. Малейшая неточность в инженерных расчетах может привести к обрушению перекрытий.
2. Проем в плите между этажами укрепляют каркасом или колоннами (опорами).
3. Для соединения квартир обычно возводится лестница. Требования к этому есть в СНиП 31-01-2003. Ширина лестницы должна быть не менее 0,9 метра, а максимальный уклон – 1: 1,25 по отношению к высоте потолка. По усмотрению владельца лестница может быть как винтовой, так и поворотной с несколькими пролетами (ступенями пандуса).
4. допускается размещение «заболоченных территорий» на втором уровне квартиры в любом месте. То есть над санузлом в квартире на первом уровне строго не обязательно. Также возможно над гостиной.

Окончательное решение по интеграции вертикальной связи квартир под администрацию. Но сначала нужно связаться с автором на дому и заказать технический отчет о годности и безопасности будущей работы.

Специалисты должны дать разрешение на просверливание отверстия в плите настила. Если это разрешение не будет предоставлено, будет невозможно объединить апартаменты вверху и внизу.

Это реконструкция или перепланировка

В Жилищном кодексе не упоминается подключение квартир. Однако ремонтные работы связаны с изменением конфигурации жилого помещения – а это, в свою очередь, перепланировка.

Как согласовать объединение двух квартир в одну в 2021 году

Инициатор процедуры должен подать заявку на проект в архитектурное бюро, а затем договориться о слиянии квартир с самоуправлением.

Пошаговая инструкция

Порядок действий следующий:

1. Определитесь с вариантом объединения двух квартир в одну – горизонтальной или вертикальной. От этого зависит структура проекта, заключения госуслуг и договор в целом.
2. Собираем документы. В первую очередь необходимо подготовить данные из технического паспорта – план этажа и пояснение – их выдают в БТИ.
3. Свяжитесь с автором дома и запросите техническое заключение. ТЗ требуется в отношении воздействия на опорные конструкции. Неважно, какой метод вы выберете: объедините квартиры вверху и внизу или соседние. Автор дома – организация, спроектировавшая кондоминиум, в котором расположены обе квартиры. Например, в Москве это чаще всего ОАО «МНИИТЭП». Заранее следует проконсультироваться с инженерами архитектурного бюро. Они подскажут, можно ли объединить две квартиры в одну. Каждый случай индивидуален.
4. Заказать проект перепланировки. Его может заполнить только уполномоченная организация. Обычно это архитектурное бюро с одобрения СРО. Без такого разрешения компания не может заниматься разработкой проектной документации. Выбирайте проверенные компании. Если не хотите рисковать, лучше всего обратиться в государственную проектную организацию.
5. Обратитесь в МФЦ и отправьте проект с документами на согласование. Не все регионы принимают документы напрямую. Лучше всего передавать их через МФЦ, откуда пакет документов поступит в орган назначения.
6. Получите разрешение на объединение двух квартир в одну.
7. Провести ремонтные работы. Перепланировка должна соответствовать ранее разработанному проекту. Отклонения не допускаются. Если вы обращаетесь к строительной бригаде, убедитесь, что у них также есть разрешение СРО. Кроме того, вам нужно будет вести производственный учет и заполнять секретные рабочие документы. Впоследствии акты должны быть подписаны архитектором-инженером, разработавшим проектную документацию.
8. Сдай работу. После завершения слияния собственник обращается в МФЦ с заявлением о выдаче завершенного акта перепланировки. Инспекторы согласовывают с вами дату и время посещения квартир, и приемочная комиссия выезжает на место в указанное время. Обычно в него входит инспектор. Также могут быть представители УК или ТСЖ, а от собственника – представители проектного бюро и строительной бригады. Комиссия проверяет соответствие перепланировки проекту, и если ничего не нарушено, председатель подписывает акт выполненных работ работы. Документ можно будет забрать в МФЦ чуть позже.
9. Закажите новое регистрационное свидетельство. После объединения квартир меняется их конфигурация. Все нововведения зафиксированы на плане этажа и в пояснении. Для этого нужно вызвать техника БТИ для снятия мерок. Также на их основе готовится техническая документация.
10. Внесите изменения в ЕГРН. Собственнику потребуется технический проект на совмещенную квартиру (на основании регистрационного удостоверения). С ним вам предстоит пойти в МФЦ и написать заявку на внесение информации в земельный кадастр.
11. Последним действием будет объединение личных аккаунтов в один. Заявление можно подать в Управляющую компанию, обслуживающую кондоминиум. Через несколько дней ваш личный кабинет будет изменен.

Какие нужны документы

Перечень документов для согласования порядка объединения 2-х квартир в 1 не отличается от типового – его необходимо подготовить в соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Это включает в себя:

• российский паспорт;
• вопрос о разрешении на перепланировку жилья;
• проект перепланировки с приложением технического заключения автора дома;
• оригиналы документов на квартиры – по документам у обеих квартир должен быть хотя бы один общий собственник. Если у вас есть только копии документов, их необходимо нотариально заверить;
• поэтажный план и пояснение к каждой квартире – являются частью технического паспорта БТИ;
• доверенность – если их представитель действует от имени совладельцев жилища.

Кроме того, могут быть запрошены разрешения газовой службы, органа по охране архитектурного наследия или протокол собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Сроки

Сроки могут варьироваться в зависимости от региона, сложности перепланировки, работы отделов и архитектурного бюро.

Рассмотрение заявки на согласование слияния двух квартир занимает до 45 дней, не считая времени на отправку документов МФЦ в архитектурный орган (п. 4 ст. 26 ТК РФ). На подготовку проекта уходит от 4 до 15 дней, а иногда и больше.

Общее время утверждения составляет примерно 4-6 месяцев.

Сколько стоит

Стоимость тоже индивидуальна. На стоимость влияет регион проживания, тип дома, дата постройки, площадь квартир, износ несущих стен и межэтажных перекрытий.

Средняя стоимость проекта объединения – 10 000 рублей, в Москве и Санкт-Петербурге цена может доходить до 150 000 рублей за объединение двух квартир в одну. Добавьте сюда ТЗ от автора дома, он тоже платный – в пределах 50 000 руб.

Остальные расходы связаны с получением документов в БТИ, МФЦ и нотариальным заверением документов.

Могут ли отказать в объединении квартир в одну

Да, перепланировка меняет планировку квартиры. Логично, что госорганы расходятся во мнениях по заведомо неправильному проекту. Например, если проем в стене нарушает устойчивость конструкции.

Причины отказа в согласовании перепланировки:

1. Неправильно составленный проект ремонта – с нарушением СНиП, СанПиН и местных нормативных актов.
2. Ошибки в заявке на перепланировку.
3. При предоставлении неполного пакета документов, например, может не быть обязательной авторизации от Горгаза или СЭС.
4. Другие причины.

Отказ оформляет Жилищная инспекция или Департамент архитектуры и градостроительства. Заявитель получит письменный документ с указанием причины отклонения заявки.

Что делать

Сначала необходимо проанализировать причину отказа. Возможно, проект соответствует стандартам, но вы не предоставили комплект необходимых документов. В этом случае необходимо передать их и получить разрешение на объединение квартир.

Если они отказали по причине, с которой вы не согласны, вы можете обжаловать решение уполномоченного органа в районном суде.

Примеры из судебной практики:

• В Иркутске актер попросил сохранить перепланировку, в ходе которой образовалась большая двухкомнатная квартира. Администрация отказалась его легализовать, сославшись на самовольный ремонт собственником. Актер обратился в суд, где предоставил техническое заключение компании с одобрения СРО. Требования СанПиН и пожарной безопасности были соблюдены, объединение квартир не угрожало жизни и здоровью жителей, не нарушало их права. Решением нет. 2-2344 / 2014 2-2344 / 2014 ~ M-1894/2014 суд удовлетворил исковые требования собственника.
• Актер обратился в суд с просьбой сохранить совмещенные квартиры в перепланированном состоянии. Районный суд удовлетворил ходатайство. Однако Верховный суд с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение. Причина в том, что истец заселил квартиры, одна из которых была его собственностью, а на вторую был заключен договор социальной аренды (Определение Следственного комитета по гражданским делам ВС РФ № 18- КГ 17 -233 от 19 декабря 2017 г).

Ответы юриста на частные вопросы

Могу ли я соединить две комнаты в общей квартире?

Да, это возможно. Однако необходимо будет получить согласие других владельцев комнат в общей квартире. Если хотя бы один из них будет против объединения, ничего не выйдет. Рекомендую сначала обсудить перепланировку с хозяевами, а уже потом обращаться в архитектурное бюро для изготовления проекта.

Можно ли совместить две социально арендованные квартиры? 

Муниципальные квартиры принадлежат местным администрациям. Граждане, заключившие договор социальной аренды, имеют право только владеть и пользоваться квартирой. Любые действия, особенно перепланировка, необходимо согласовывать с собственником (администрацией). Для этого подается письменный запрос с просьбой разрешить объединение двух квартир. Если городские власти дадут зеленый свет, можно заказать проект и приступить к ремонту. По его результатам оформляется новый лицевой счет.

Можно ли построить одну из двух квартир, если дом в ипотеке?

Да, если вы получили согласие кредитора (банка). Скорее всего, банк откажется. Фактически в процессе объединения двух квартир появляется общая. В этом случае могут быть нарушены интересы кредитора.

Хочу объединить квартиры в одну, но у второй квартиры другой собственник. Что делать?

Возникнут трудности или нет, зависит от региона проживания. Где-то администрации прямо просят, чтобы у обеих квартир был хотя бы один общий собственник. В других регионах такие условия не ставятся: важно, чтобы в заявке были указаны оба собственника и поставили свои подписи. Пожалуйста, свяжитесь с отделом архитектуры вашего региона для получения этой информации.

Заключение эксперта

Вкратце, о чем статья:

1. Закон позволяет объединить две квартиры в одну.
2. Если квартиры смежные, можно сделать проем в несущей стене (с армированием). При подключении квартиры по вертикали проем делают на чердаке. Также необходимо соединить лестницу со вторым уровнем. Для обоих вариантов готовятся техническая декларация и проект.
3. о перепланировке лучше договориться перед началом работ. В противном случае они могут отказать в легализации и вам придется обратиться в суд.
4. Для объединения муниципальной квартиры требуется согласие администрации, а в случае ипотеки – разрешение залогодержателя (банка).
5. После подключения квартир необходимо заказать новое регистрационное удостоверение, внести изменения в земельную книгу и перерегистрировать личный кабинет для оплаты коммунальных услуг.

Объединение двух квартир в одну – сложное мероприятие как в техническом, так и в юридическом плане. Хозяин должен учесть множество тонкостей, иначе в согласовании будет отказано. Чтобы не запутаться и успешно завершить ремонт, лучше заручиться поддержкой юристов.