Можно делать перепланировку в ипотечной квартире?

Ипотечная квартира в залоге у банка. Поэтому любые действия с недвижимостью необходимо согласовывать с кредитором. В том числе будущая перепланировка в ипотечной квартире. Большинство банков принимают ремонтные работы при условии, что они соответствуют требованиям законодательства.

Также заемщику необходимо будет получить одобрение страховой компании. Мы расскажем, как провести перепланировку под ипотеку, в чем ее особенности, о чем грозит не сообщать в банк и можно ли взять кредит на квартиру с незаконной перепланировкой.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Да, но только с разрешения кредитора.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, не полностью принадлежит собственнику – она ​​заложена перед банком. Кредитор устанавливает правила и ограничения. Они прописываются в кредитном договоре с заемщиком. Также обычно есть пункт о разрешении или запрете перепланировки ипотечной квартиры.

Если в соглашении с банком нет прямого запрета на переделку квартиры, возможна перепланировка. Но обязательно сообщить об этом кредитору. И попросите у него разрешения изменить раскладку.

Какую перепланировку одобрит банк:

1. Демонтаж встроенных шкафов и кухонь.
2. Совмещают ванную комнату с туалетом и раздельный совмещенный санузел.
3. Перемещение навесной двери.
4. Создайте кладовую или гардеробную.
5. Устранение места на подоконнике.
6. Расширение санузла за счет части коридора.
7. Замена напольного покрытия без демонтажа его внутренних конструкций.

По статистике, в 2021 году большинство банков не против перепланировки ипотечной квартиры. Это связано с тем, что процедура регулируется законом. Причем заемщик проходит несколько этапов согласования даже со специалистами в области архитектуры.

Когда запрещена

Бывают случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку ипотечной квартиры.

Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, что любые технические изменения конфигурации жилого помещения запрещены. В этом случае нет смысла добиваться одобрения банка. Однако разрешение на перепланировку квартиры кредитное учреждение не выдаст.

Что делать? Дождитесь полного погашения ипотечной ссуды и снятия обременения с квартиры. После этого можно проводить перепланировку без согласования с банком.

Кроме того, банк откажется от переоборудования квартиры, если работы не соответствуют СНиПам, СанПиН, ГОСТ и другим нормам. Для банка это как красный свет:

• Во-первых, перепланировка с нарушениями может нанести вред здоровью людей, их имуществу;
• Во-вторых, такие модификации удешевляют квартиру – банк не сможет быстро продать жилье с незаконными модификациями.

Например, в панельном доме нельзя оборудовать камин, снести несущую стену или перенести кухню в гостиную. Также нельзя размещать санузел над жилыми комнатами соседей (если он не на первом этаже).

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Как мы выяснили, заемщику необходимо получить разрешение банка. К этому добавляется одобрение компании, застраховавшей имущество.

Согласование с банком

Банк ведет ипотеку под залог квартиры. Пока вы не погасите ссуду, любые действия с жильем требуют одобрения лица, которое вам его выдало.

Этапы согласования с банком:

1. Заказ и подготовка проекта (эскиза) перепланировки квартиры.
2. Обратитесь в страховую компанию.
3. Оценка квартиры с учетом будущих изменений.
4. Получите разрешение страховщика.
5. Обратитесь в банк с заявкой на согласование перепланировки.

Короче ничего сложного. В случае квартирной ссуды требуется согласие банка. Возможно, Мосжилинспекция не требует, но в будущем понадобится для регистрации земли.

Согласование со страховой компанией

Стоимость страховки необходимо пересмотреть. После перепланировки характеристики квартиры меняются. Следовательно, цена на недвижимость тоже не стоит на месте.

Перед выдачей разрешения страховщик запросит данные оценки. Заказывать нужно заранее. Оценщик проанализирует, как изменится стоимость квартиры после изменения конфигурации, и составит отчет.

На основании этого с вами будет заключено новое соглашение или дополнительное соглашение к ранее заключенному соглашению. Там уже будет учтено техническое состояние квартиры.

Пошаговая инструкция

Теперь рассмотрим каждый из этапов договора о перепланировке в ипотечной квартире, если ремонт только планируется.

Шаг 1. Внимательно изучить условия кредитного договора

На первом этапе нужно заключить договор с банком и внимательно его прочитать. В частности, о возможности / невозможности перепланировки квартиры. Если в договоре нет прямого запрета, можно будет провести перепланировку. Позвоните в банк и еще раз уточните у менеджеров.

Шаг 2. Заказать техпаспорт и проект

Вам нужно одно. Если при ремонте не используются несущие стены и вы хотите, например, разобрать встроенный шкаф, достаточно будет простого эскиза перепланировки. Это чертеж, основанный на пояснении ипотечной квартиры (план включен в техпаспорт). Эскиз можно нарисовать самостоятельно.

Для сложных работ потребуется заказать проект перепланировки. Это может сделать только лицензированная компания, имеющая разрешение СРО на проектирование. Иногда к проекту прилагается техническое заключение (ТЗ). Его оформляет выбранный вами офис или автор на дому (например, в Москве это ОАО «МНИИТЭП).

Заказанное свидетельство о регистрации потребуется в будущем.

Шаг 3. Согласовать перепланировку ипотечной квартиры со страховой и банком

Порядок следующий:

• Для начала необходимо обратиться к опытному оценщику, который установит окончательную стоимость квартиры с учетом предстоящих изменений.
• Далее необходимо получить одобрение страховой компании.
• Наконец, договаривайтесь с банком о ремонте ипотечной квартиры.

Пока банк не скажет свое слово, переходить на следующий этап нет смысла. Обязательно дождитесь разрешения кредитора!

Шаг 4. Обратиться за разрешением в МФЦ или администрацию

С этого этапа работает обычная схема согласования перепланировки квартиры.

Куда обращаться? В Москве получателем станет Московская жилищная инспекция. Заявку можно подать только в электронном виде на сайте Мэра Москвы. Документы загружаются в виде сканированных копий; согласие банка можно не давать.

Для регионов предусмотрена возможность подачи заявки через МФЦ «Документы». Сервис будет передавать информацию в основной корпус. Обычно это ЖЭК, архитектурный отдел или БТИ.

Ответное письмо от учреждения в виде разрешения на перепланировку или отказа в ее проведении. Копию решения самоуправления необходимо отправить в банк.

Шаг 5. Выполнить перепланировку квартиры

На этом этапе можно начинать ремонтные работы в соответствии с утвержденным проектом. Отклонений быть не должно.

Шаг 6. Пригласить приемочную комиссию

Как только закончите перепланировку ипотечной квартиры, нужно еще раз обратиться в администрацию. На этот раз подайте заявку на приглашение межведомственного комитета. Проверяют актуальные изменения в квартире на соответствие тому, что заявлено в проекте.

При отсутствии расхождений председатель комиссии и ее члены подпишут акт о завершении перепланировки.

Шаг 7. Внести изменения в базы БТИ и ЕГРН

После подписания акта приема-передачи вы можете передать информацию в регистрирующие органы.

Есть два:

• БТИ – где вы получили свидетельство о регистрации или выписку из свидетельства о регистрации;
• ФКП «Росреестра» – фиксирует кадастровые вариации построек на основании технического плана.

Первым делом пригласите счетчика от БТИ, чтобы он зафиксировал новые параметры квартиры после перепланировки. Кроме того, с учетом обновлений вам будет выдано свидетельство о регистрации. Вы можете обратиться к нему для изготовления технического плана (в электронном формате) и, согласно плану, уже можете вносить изменения в ЕГРН.

Кстати, на этом этапе необходимо обязательно сообщить об этом в банк и страховую компанию. Возможно, придется пересмотреть стоимость квартиры.

Необходимые документы

Каждый банк устанавливает свой перечень документов, необходимых для согласования перепланировки ипотечной квартиры. В целом список не сильно отличается.

Для согласования перепланировки в ипотечной квартире необходимо:

• заявление о разрешении от страховой компании, в которой застрахована ваша квартира;
• заявление в банк о согласовании перепланировки дома;
• заключение эксперта – об изменении стоимости квартиры с учетом предстоящих преобразований;
• проект перепланировки + техническое заключение проектировщика с согласованием СРО;
• технический паспорт или выписка из технического паспорта;
• документы на квартиру, если их нет в базе USRN – речь идет о свидетельстве о праве собственности или выписке из USRN;
• нотариальная доверенность – если действует представитель;
• заключения различных инстанций, например – газовой службы, органа охраны памятников архитектуры и т д

В Москве согласие банка дается в Росреестр на этапе внесения изменений в ЕГРН. Без этого согласия в кадастровой регистрации будет отказано. И перепланировка будет признана незаконной. В регионах можно запросить согласие банка при обращении в архитектурный отдел.

Образец заявления на перепланировку ипотечной квартиры в банке

Каждый кредитор разработал стандартную форму заявки на согласование перепланировки ипотечной квартиры.

Рассмотрим содержание утверждения:

• где – название отделения банка;
• кому – ФИО руководителя филиала;
• кем – имя заемщика, который планирует дать согласие на перепланировку ипотечной квартиры;
• паспортные данные заемщика;
• адрес регистрации;
• номер кредитного договора и дату его заключения;
• название документа – «Заявка»
• просьба согласовать перепланировку квартиры с указанием адреса и планируемых изменений (например, снос перегородки между ванной и туалетом, создание проема в навесной стене, демонтаж встроенных шкафов);
• согласование условий и ставок банка;
• дата и подпись заемщика (с расшифровкой имени).

Образец заявки

Образец согласия банка

Вы можете ознакомиться с письмом-согласием кредитора ниже:

Образец согласия

Сроки

Сроки рассмотрения банком документов на перепланировку всегда индивидуальны. Например, ВТБ принимает решение в течение 7 рабочих дней. Для других банков это может занять от 10 до 30 дней, в зависимости от специфики работы учреждения.

Банки могут предоставить до 6 месяцев на расчет с администрацией. В этот период необходимо получить согласование жилищной инспекции, провести перепланировку, сдать работы, а также заказать обновленный технический паспорт в БТИ.

На выполнение проекта уходит от 3 до 7 дней, в зависимости от сложности. Если вам на дом потребуется техническое задание от автора, то сроки до 30 дней.

Общий срок согласования перепланировки ипотечной квартиры составляет от 3 до 5 месяцев.

Стоимость и затраты

Процедура согласования трансформаций всегда платная. Разрешение на перепланировку в жилищной инспекции выдается бесплатно.

Остальным придется заплатить:

• Получение разрешения от банковского учреждения и страховой компании – от 2000 до 5000 рублей;
• Заключение эксперта страховой компании – около 1500 рублей;
• Подготовка проектной документации – от 15 000 руб;
• Техническое заключение проекта – от 10 000 до 70 000 рублей;
• Выписка из технического паспорта БТИ – до 2400 рублей, а с выездом техника на обмер квартиры – 10 000 рублей;
• Нотариально заверенная доверенность – от 1000 рублей за документ;
• Выписки из ЕГРН и кадастровый учет – в пределах 1000 руб.

Кроме того, расходы могут быть связаны с получением разрешений от различных органов. Среднее пособие в Москве после согласования перепланировки в ипотечной квартире составляет 40 000 рублей, в регионах дешевле.

Можно ли узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Да, но это не рекомендуется.

Легализация – это процедура легализации уже проведенной перепланировки, если до начала ремонта она не была согласована с местной администрацией. В этом случае вам придется легализовать «де-факто». Например, в Мосжилинспекции это стандартная процедура. А в регионах хозяина сразу отправят решать вопрос в суде.

Риск санкций от банка

Ипотека на квартиру заложена. Поэтому каждый год банк проверяет состояние жилой площади путем выездных проверок. Если во время одного из них вдруг окажется, что вы провели перепланировку, но не сообщили об этом в банк, могут быть неприятные последствия.

Какие штрафы:

1. Финансовый штраф – в соответствии с условиями кредитного договора.
2. Обязанность устранить нарушения или в срочном порядке оформить перепланировку ипотечной квартиры.
3. Повышение процентной ставки по кредиту.
4. Обязанность погасить задолженность раньше, чем предполагалось.
5. Расторжение кредитного договора.

В самом негативном сценарии банк может обратиться в суд и потребовать продажи квартиры заемщика на аукционе. Но для этого должно сойтись несколько факторов: незаконная перепланировка, невозможность вернуть квартире в первоначальный вид, просрочки по кредиту, конфликты с заемщиком.

Можно ли купить в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой

Нет, потому что банк не одобрит кредит.

Финансовые учреждения негативно относятся к выделению средств на покупку квартир с незаконной перепланировкой. Рыночная стоимость этих домов снизилась. Это связано с перепланировкой. Это также может нанести вред здоровью, жизни или имуществу людей. Ни один банк в такой ситуации не выдаст кредит.

Ответы юриста на частные вопросы

Мы хотим купить жилье в ипотеку с незаконной перепланировкой. По словам собственника, переделки могут быть узаконены задним числом, но сам он этого делать не хочет. Одобряет ли банк кредит, если потом узаконим самовольную перепланировку квартиры?

Вероятность отказа банка высока. Но если несанкционированные изменения не противоречат СНиП, СанПиН и другим нормам, теоретически получить кредит все же можно. Для этого нужно заверить банк, что в ближайшее время узаконите чужую переподготовку. Вам понадобится план и техническое заключение. Вопрос будет решаться в индивидуальном порядке.

Получено разрешение банка на перепланировку. Можно ли сейчас проводить ремонтные работы?

Нет, разрешение банка не является официальным подтверждением перепланировки. Для начала необходимо согласовать проект с местной администрацией или жилищной инспекцией. Только после их письменного разрешения можно приступать к строительным работам. В противном случае у вас возникнут проблемы с приемкой ремонта комиссией. Банк отказался от перепланировки квартиры.

 

Заключение эксперта

Резюмируем сказанное в статье:

1. Перепланировку ипотечной квартиры всегда необходимо согласовывать с банком, выдавшим вам кредит.
2. Кроме того, изменения согласовываются со страховой компанией.
3. Узнать, допускает ли банк перепланировку ипотечной квартиры, можно в кредитном договоре. Или проконсультируйтесь с директорами банка.
4. После перепланировки стоимость квартиры пересматривается применительно к ремонту.
5. Перед обращением за разрешением в банк собственник готовит техническую документацию и эскиз (проект) перепланировки.
6. За несанкционированное изменение конфигурации ипотечной квартиры грозят штрафы и другие пени со стороны банка, пока договор не будет расторгнут.
7. Вы не сможете купить дом в ипотеку, если у продавца незаконная перепланировка.
8. Банк не соглашается на изначально неприемлемые работы, например: снос несущей стены или снятие радиатора на балконе.

Для согласования с банком необходимо составить грамотный проект и учесть другие особенности процедуры. Даже если на бумаге все гладко, при оформлении могут возникнуть сложности. По этой причине вы зря тратите время и нервы.

Лучше всего заранее получить юридическую консультацию. Они подскажут, реально ли согласовать или узаконить перепланировку в ипотечной квартире.