Как узаконить перепланировку ванной комнаты?

Перепланировка ванной комнаты и санузла сейчас никого не удивит. Однако преобразования требуют соблюдения СНиП, СанПиН и других нормативных документов. Например, в спальню нельзя перенести ванную комнату, но можно совместить с туалетом. Любая реконструкция должна быть согласована с государственными органами.

Мы расскажем, что можно, а что невозможно при перепланировке ванной и туалета, как устроить ремонт и чем грозит самовольная перепланировка ванной комнаты.

Можно ли сделать перепланировку ванной и санузла

Да, чаще всего на практике происходит перенос, расширение или совмещение ванной комнаты с туалетом. Общая комната также называется ванной. Прежде чем приступить к перепланировке, необходимо понять, какие работы соответствуют нормативам, а какие прямо запрещены в условиях городской квартиры.

Что разрешено

Начнем с работ, разрешенных в контексте перепланировки ванной комнаты. Для них легко получить разрешение администрации.

Совместить или разделить санузел

Благодаря сочетанию можно создать просторную ванную комнату, а за счет разделения, наоборот, различить ванную и унитаз.

Особенности перепланировки:

1. Чтобы совместить санузел, нужно демонтировать перегородку между комнатами. Обычно такая перегородка бывает ненесущей, чаще всего из гипсокартона. Его можно сносить на земле с последующей укладкой гидроизоляционного слоя на образовавшуюся «канаву». Несущую стену между ванной и туалетом сносить нельзя.
2. Чтобы отделить ванную комнату, вам потребуется соорудить перегородку из влагостойких материалов. Такой вариант уместен, если площади совмещенной ванной и туалета достаточно для их разделения. Строительство новых перегородок органично согласовывается в 99% случаев.

Объединяя ванную комнату, вы можете установить ее на свободном месте, например, в биде или стиральной машине. Также придется решить проблему с кладкой двери, которая когда-то вела в ванную или туалет.

Обязательным условием является сохранение или обустройство дверного «порога». Его высота по СНиП должна быть не менее 15-20 см (п.4.8 СП 29.13330.2011).

Альтернативный вариант – сделать уровень пола в ванной и туалете ниже, чем в спальнях. Это требование безопасности, чтобы в случае затопления ванной комнаты вода не распространилась на остальные комнаты.

Увеличить санузел за счет коридора

Расширение ванной и туалета за счет части коридора – второй по популярности ремонт ванных комнат в хрущевке».

Закон допускает такое увеличение за счет нежилых помещений. К ним в квартире относятся прихожая, кладовая, встроенный шкаф.

Однако, если дверь для них проходит через жилую комнату, эти помещения не будут считаться нежилыми. Значит, расширить ванную им не получится. Дверь «заболоченного места» должна открываться в коридор, а не в гостиную.

Перенести санузел в коридор

Это также не противоречит правилам СанПиН и СНиПам.

В коридоре можно установить ванную комнату или туалет. Но для этого вам придется выполнить некоторые требования:

1. Строительные работы необходимо согласовывать с ЖЭКом на основании проекта перепланировки санузла.
2. Можно перемещать только перегородки. Если стена несущая, ее нельзя сдвинуть, чтобы перенести ванную или туалет в коридор.
3. Под местом будущего санузла хозяину придется подвести необходимые коммуникации. Это канализация и стояки. В этом случае необходимо скрыть коммуникации в стенах. Для этого обычно используется сантехнический бокс со смотровым люком для доступа к трубам.
4. Обязательно уложите слой гидроизоляции. Также нужно подумать об уровне подоконника или пола в ванной.

Перенос туалета в коридор практикуется в просторных квартирах, та же «сталинка». В том числе с целью обустройства второй ванной и туалета.

Перенести сантехнику и трубы

Перенос сантехники и инженерных сетей считается перепланировкой.

Туалет, раковина, ванна и душ указаны в пояснении БТИ к свидетельству о регистрации квартиры.

Изменение расположения устройств необходимо согласовать с местными властями. Если изменения незначительные, можно обойтись простым наброском. В остальных случаях заказывается проект перепланировки и реконструкции ванной.

Заменить душевую кабину на ванную, и наоборот

Санитарная кабина представляет собой моноблочную конструкцию. Это отмечено в плане БТИ. Поэтому для замены душевой кабины на ванную или наоборот необходимо подготовить проект перепланировки ванной комнаты. Заранее стоит посоветоваться с архитекторами, можно ли убрать сантехническую будку, не повредив помещение.

Что запрещено

Наряду с допустимыми мерами перепланировки ванной и туалета есть и запрещенные. Рассмотрим, какие работы нарушают строительные и санитарные нормы.

Расширять ванную за счет жилой комнаты или кухни

Квартиры многоквартирного дома повторяют расположение друг друга по вертикали. Если расширить ванную за счет гостиной, то комната будет располагаться над кондиционированной спальней соседей снизу – а это ухудшение их жилищных условий.

Прорыв угрожает заливу людей, живущих внизу. Следовательно, п. 3.8. СанПиН2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2016 прямо запрещают расширение санузла в ущерб гостиной и кухне.

Но есть три исключения:

• Перепланировка санузла в квартире на первом этаже.
• Расширение ванной и туалета на одну комнату в двухуровневой квартире. Например, вы объединили две квартиры на 2-м и 3-м этажах в одну и хотите увеличить санузел в верхней квартире за счет части спальни.
• Расположение квартиры на любом этаже при условии, что под ней находятся нежилые помещения (офис, магазин, спортзал, ресторан, склад, подвал).

Но даже выполнение одного из этих условий не освобождает владельца квартиры от необходимости заказывать проект перепланировки ванной комнаты.

Переносить ванную комнату в кухню

Аналогичные требования действуют при трансформации кухни в ванную с туалетом. Если у соседей внизу нет такой перепланировки, то и вам не удастся. За исключением случаев проживания на первом этаже, в двухуровневой квартире или над нежилым помещением в доме.

Как согласовать перепланировку ванной комнаты и санузла

Согласование работ необходимо начинать до того, как санузел будет расширен или перенесен в другое помещение. В противном случае ремонт придется оформлять «задним числом». И не факт, что это удастся реализовать на практике.

Порядок действий

Шаги могут отличаться в зависимости от региона, типа и серии дома. Обозначим основные этапы, присущие согласованию перепланировки ванной комнаты в квартире:

1. Прежде всего, вам необходимо проконсультироваться в отделе согласования перепланировки в вашей местной администрации. Например, в Москве это Московская жилищная инспекция, а в регионах – управления архитектуры и градостроительства. Также обратитесь в дизайнерское бюро за советом относительно предстоящей перепланировки ванной комнаты.
2. Закажите справку о регистрации или объяснение и поэтажный план квартиры. Их выдает БТИ на основании паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру.
3. Заключаем договор с проектной организацией. Ему предстоит выполнить проект перепланировки ванной и туалета по вашим задумкам. Организация должна иметь разрешение СРО на разработку проектной документации. Проверить, есть ли пропуск, можно на сайте Нострой. После заключения договора на объект выезжает инженер компании, после чего специалисты подготовят проект перепланировки «болота». Также может потребоваться технический совет.
4. Подача заявки на согласование проекта. Обратитесь в ближайший МФЦ, где примут заявление и документы, после чего передадут в ЖЭК на рассмотрение.
5. Получение разрешения на перепланировку ванной.
6. Начало строительных работ в рамках составленного проекта перепланировки. Запрещено отклоняться от плана. Ремонт лучше всего доверить строительной компании с одобрения СРО – в этом случае они смогут сами уложить гидроизоляционный слой, сформировать скрытые рабочие акты и заполнить журнал строительных работ
7. Напишите заявку на выдачу акта окончания перепланировки. Заявка и документы подаются в МФЦ, откуда будут перенаправлены в отдел архитектуры. После этого с вами свяжется представитель госоргана и согласовывает дату и время проверки ремонта.
8. Сдать перепланировку в ревизионную комиссию. Обычно сюда входит инженер-регулятор. На вашей стороне должны быть представители строительной бригады и конструкторского бюро. Если ремонт соответствует проекту и соответствует всем нормам, по завершении перепланировки инспектор составляет акт. Он должен быть подписан на месте, но позже получен в жилищном управлении.
9. Закажите новое регистрационное свидетельство. С оформлением готовой Акт перепланировки нужно обратиться в БТИ и пригласить техника. Он померит ванную. На основании этих измерений офис внесет изменения в техническую регистрацию, и вам будет выдано новое свидетельство о регистрации квартиры.
10. Внесите изменения в земельные книги. Последний шаг – обратиться в МФЦ с заявкой на приглашение инженера земельного кадастра. Он примет меры и передаст информацию в ЕГРН. Кроме того, специалисты госоргана внесут информацию о перепланировке в кадастровый учет. Владельцу необходимо будет получить новую выписку из ЕГРН.

Отдельные шаги могут измениться, но на практике процедура согласования перепланировки ванной комнаты именно такая.

Необходимые документы

Теперь рассмотрим документы, необходимые для получения разрешения на расширение или совмещение ванной и туалета.

Список выглядит следующим образом:

• декларация от имени всех собственников квартир и, если нет возможности собраться всем вместе в МФЦ, оформляется доверенность на одного человека – он возьмет на себя все оформление документов;
• документы о собственности на квартиру (договор дарения, свидетельство о праве наследства, приватизации);
• поэтажный план и пояснение – являются частью технического паспорта квартиры;
• готов проект перепланировки «Болота» + ТЗ на безопасность и допустимость работ;
• договор авторского надзора, реестр производственных работ, свидетельство о допуске к СРО и другие документы, входящие в проектную документацию.

Дополнительно могут потребоваться другие документы. Это разрешение банка, справка из Горгаза, нотариальная доверенность, разрешение архитектурного ведомства. Список индивидуален и может быть изменен.

Стоимость согласования

За выдачу разрешения на перепланировку платить не нужно: услуга бесплатная.

В стоимость входит подготовка проекта перепланировки ванной и туалета. Дешевле организовать снос перегородки или перенос сантехники. Сложнее обстоит дело с переносом перегородок и расширением ванной за счет коридора. Стоимость проекта варьируется от 5 000 до 70 000 рублей. Техническое заключение оплачивается отдельно.

Изменения в результате перепланировки БТИ и Росреестра будут стоить от 5000 рублей и выше.

Сроки

На ремонт ванной и туалета уходит в среднем от 3 до 6 месяцев. Из них 45 дней будет рассмотрено заявление о разрешении на перепланировку санузла – в силу п.4 ст. 26 ЖК РФ.

На внесение изменений в базу данных БТИ и примерно столько же корректировок в земельный кадастр уходит еще 10 дней.

Срок выдачи разрешения на переквалификацию – 1 год с возможностью продления еще на 6 месяцев. Это больше не возобновляемо.

Чем грозит неузаконенная перепланировка ванной комнаты и туалета

Самовольное перемещение или расширение ванной чревато проблемами. Если они узнают о нарушении в надзорном органе, они придут к хозяину с чеком, по результатам которого будут обязаны легализовать ремонт или вернуть ванную в первоначальное состояние.

При этом за самовольную перепланировку выпишут штраф – от 2000 до 2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Если вдруг снизу набегает залив соседей, виновнику придется возместить ущерб из собственного кармана. При этом необходимо доказать, что бухта возникла из-за незаконной перепланировки.

Жилье с самовольной заменой ванной продать сложно. Покупатели начнут просить скидку. А банки не одобряют ссуды на покупку квартир со злонамеренными модификациями.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли договориться о перепланировке ванной по проекту?

Да, если вы планируете небольшие изменения в планировке ванной и туалета. Например, перенос ванной на новое место.

Могу я перенести ванную комнату в гостиную?

Под нежилым помещением «хрущевка» на первом этаже. Санитарные и строительные нормы и правила не запрещают такой вариант. Главное, чтобы был составлен проект перепланировки. Если это одобрено местной администрацией, все в порядке и перенос разрешен.

Обязательно ли переустанавливать гидроизоляцию при ремонте ванной комнаты?

Это требование отмечено в СНиП 2.03.13-88. При увеличении ванной или туалета обязательно укладка гидроизоляционного слоя. Защищает конструкцию пола от протечек воды. Отсутствие гидроизоляции в ванной и туалете – серьезное нарушение. Во-первых, такая перепланировка за вас не будет согласована, во-вторых, есть риск затопить соседей снизу.

Также помните, что монтаж гидроизоляции оформляется актами скрытых работ. Они подписываются автором проекта перепланировки, после чего изучаются контрольной комиссией. Без этих актов вам не выдадут акт о выполненной перепланировке ванной комнаты.

Нужен ли мне проект, если я хочу установить в ванной стиральную машину, веревку для белья и полотенцесушитель?

Нет, поскольку эти объекты не обозначены на планах БТИ. Стиральная машина может быть установлена ​​без согласования с администрацией. Так же и полотенцесушитель и сушильный шкаф.

Заключение эксперта

Краткое содержание статьи:

1. Перепланировка ванной комнаты и туалета требует согласования с жилищными властями до начала работ.
2. Допускается расширение за счет нежилых помещений квартиры. Также можно разобрать или соорудить перегородку между ванной и туалетом.
3. В гостиных и на кухне (за исключением первых этажей и двухуровневых квартир) переносить ванную комнату невозможно.
4. Чаще всего необходимо заказать проект перепланировки ванной и туалета. Обязательные условия: «подоконник» устройства и укладка гидроизоляции. В последнем случае необходимо составить акты оккультных произведений.
5. Если вы не согласуете перепланировку ванной комнаты, она будет считаться несанкционированной. За это оштрафуют и обяжут вернуть планировку ванной комнаты в первоначальное состояние.

Неточности и ошибки могут привести к отказу в выдаче разрешения на перепланировку ванной комнаты. Это может привести к пустой трате времени и денег. Чтобы учесть все нюансы, лучше обратиться за помощью к юристу.