Оформление предварительного договора дарения

Предварительный договор дарения вызывает много споров: одни считают, что он ничем не отличается от обещания договора дарения в будущем, другие – совершенно другое.

Рассмотрим, что на самом деле представляет собой Предварительный договор дарения, когда его можно составить, каковы последствия регистрации, нужно ли нотариально заверить его и подлежит ли государственной регистрации.

Что такое предварительный договор дарения?

Предварительный договор дарения (далее – ДД) – это документ, в соответствии с которым одна сторона (даритель) обязуется заключить базовый договор с другой стороной (одаряемым.

В отличие от стандартного пожертвования, предварительный ДД имеет несколько характеристик:

1. В обычном DD предметом сделки является передаваемое имущество. Предварительно обязательство сторон составить основной договор.
2. Предварительный ДД оформляется в той же форме, что и обычный.
3. обязательно указать срок, в течение которого стороны должны заключить основной ДД. При отсутствии данного срока в документе считается, что сделка должна быть завершена в течение 1 года с момента регистрации предварительного ДД.
4. Обязательства по предварительному договору аннулируются, если основной ДД не будет заключен в установленный срок.

Вкратце: предварительный договор дарения оформлен в аналогичной базовой форме, содержит полные данные о переданных ценностях или недвижимом имуществе. Это совершенно бесплатная сделка. Подача жертвователем встречных требований к одаряемому влечет признание ДД недействительным (ст. 572 ГК РФ).

Форма предварительного договора

Положения ст. 429 ГК РФ, согласно которому он оформлен в той же форме, что и основная:

• письменная форма требуется при дарении недвижимого имущества, передаче от юридического лица подарка на сумму более 3000 рублей;
• ожидается заключение договора об обещании дарения.

Если вы хотите подарить не недвижимое имущество, достаточно устной формы. Настоящий договор признается действующим с момента исполнения:

Например, при передаче ключей от машины и т д. Письменная форма для таких сделок не требуется, но при желании сделка может быть оформлена на бумаге – это не запрещено законом.

Юридическая консультация: Все договоренности должны быть заключены в письменной форме. Устное обещание подарить что-то ценное или сделать пожертвование в будущем не имеет юридической силы.

Предварительный договор и договор обещания дарения: отличия

Многие путают эти контракты, хотя между ними есть существенная разница с точки зрения предмета сделки.

В преддоговоре стороны намерены заключить основной ДД в определенный день, а в соглашении о обещании передать конкретное имущество одаряемому в определенный день.

Единственное, что их объединяет – это бесплатные транзакции и обязательное получение согласия одаряемого. На основе ст. 573 ГК РФ, вправе отказаться от подарка. Это правило также распространяется на предварительный договор.

Если это делается в письменной форме, а отказ оформляется письменно. В остальных случаях достаточно пероральной формы.

Нужно ли заверять у нотариуса?

Предконтрактная аутентификация требуется в нескольких ситуациях:

• планируется заключить ДД доли недвижимого имущества;
• в дальнейшем планируется оформить ДД от имени несовершеннолетнего.

Нотариальное посещение необходимо будет и в случае отчуждения совместно нажитого имущества: в этом случае дарителю необходимо получить нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

Нужна ли регистрация предварительного договора?

Оформление предконтракта не требуется. Это необходимо только для беспрепятственной передачи прав собственности на недвижимость. Об этом также говорится в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. 59:

Даже если в будущем планируется выпустить основной DD, подлежащий регистрации, предварительный договор не должен регистрироваться – регистратор просто откажется это сделать.

Заключение преддоговора не предполагает принудительной передачи права собственности на актив одаряемому. Стороны по взаимному соглашению могут отказаться от его исполнения, поэтому регистрация не имеет значения.

Последствия предварительного договора

Логическим следствием предконтракта является своевременное заключение основного контракта. Если срок не указан, сделка должна быть завершена в течение 12 месяцев.

По истечении этого срока предконтракт истекает и исполнению не подлежит, если одна из сторон не пришлет второе предложение о совершении договора дарения.

Что можно подарить?

Предварительный договор заключается с намерением в будущем оформить основное пожертвование, по которому может быть передано движимое и недвижимое имущество. Рассмотрим все подробнее.

Автомобиль

Для дарения автомобиля письменная форма не требуется, если дарителем является физическое лицо. Но лучше оформить все на бумаге: так будет проще продемонстрировать намерение заключить акт дарения в определенные сроки.

Земельный участок

Если дарителю принадлежит купленная в браке земля, нотариальное согласие супруга оформляется вместе с преддоговорным соглашением. В этом случае основной DD также должен быть нотариально заверен.

Важно! Все постройки на нем отчуждаются вместе с участком. Они также должны быть указаны в преддоговоре.

Жилой дом и земельный участок

Вы имеете право подарить частный дом, но вместе с ним в собственность перейдет и земля, на которой он расположен.

Отчуждение только одного вида имущества в этом случае недопустимо. Это необходимо учитывать при составлении предварительного контракта.

Квартиру

Квартира принадлежит к недвижимости и все договоры, в которых фигурирует ее отчуждение, заключаются в письменной форме. Пожертвовать можно как всю жилую площадь, так и ее часть.

Ранее дарителю необходимо передать долю в праве общей собственности и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Деньги

Любая валюта может быть передана устно, но при желании стороны могут сделать и письменное пожертвование.

Также в этом случае предварительный договор составляется на бумаге. Нотариальное заверение необязательно.

Кому можно подарить?

Любой человек имеет право выступить в роли одаряемого. Если вам от 14 до 18 лет, подпишите договор самостоятельно, но с согласия родителей. Сделки с участием детей до 14 лет совершают только родители.

Близким родственникам

Под близкими родственниками следует понимать родителей, братьев, сестер, детей, бабушек, бабушек и дедушек, супругов. Могут подарить что угодно и недвижимость.

Несовершеннолетнему ребенку

Если одаряемого играет несовершеннолетний младше 18 лет, вам необходимо получить согласие его или ее родителей или опекунов. При дарении недвижимости необходимо оформить переход права собственности, но на основании стандартного дарения, а не преддоговора.

Получать разрешение в органах опеки и попечительства не обязательно, потому что здесь родовое положение несовершеннолетнего не ухудшается, а наоборот увеличивается.

Исключение составляет то, что ребенок находится под опекой: в этом случае все операции с ним находятся под контролем этого органа.

Иным лицам

Предварительный договор о намерении составить основной ДД также можно заключить с незнакомым человеком, не являющимся родственником: другом, девушкой, знакомым и т.д.

Семейные узы в таких сделках важны только при получении имущества по типовой дарственной – в этом случае налог придется платить не родственнику.

Кто может дарить?

Преддоговорный, как и основной ДД, вправе установить дееспособного взрослого человека.

Вкратце: вы можете заключить предварительный договор с любым человеком, но родители или опекуны обязательно участвуют в сделках с детьми.

Как оформить предварительный договор дарения: пошаговая инструкция

Процедура составления предварительного контракта состоит из нескольких этапов, которые будут описаны ниже.

Шаг 1: договоренность о сделке

Для начала нужно согласовать сделку с одаряемым – не забывайте, что он имеет право отказаться от подарка.

Рекомендуется заранее оговорить, когда будет оформлено основное пожертвование и что станет его собственностью.

Шаг 2: составление преддоговора

Вы можете составить предварительный договор самостоятельно или обратиться за помощью к юристам.

В последнем случае документ будет составлен максимально грамотно. Неправильная публикация значительно увеличивает вероятность оспаривания транзакции.

Документы

При подписании преддоговора необходимо иметь при себе все документы на отчуждаемый «подарок».

В перечень основных документов входят:

• паспорта сторон;
• поверенный, если адвокат действует от имени дарителя или одаряемого.

Дополнительный пакет зависит от предмета сделки:

Квартира	Выписка из ЕГРН, технический план
Земля	Кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН
Частный дом	Выписка из ЕГРН, документы на земельный участок
Машина	СТС и ПТС

Образец предварительного договора дарения

Предварительный договор должен включать информацию о:

• ФИО, адреса регистрации, паспортные данные сторон сделки;
• дата заключения основного договора (самый важный момент);
• подарок: адрес, стоимость и т.д.;
• условия составления и содержания основного пожертвования.

В конце концов, стороны поставили свои подписи. Указание даты регистрации обязательно – с нее начинается отсчет срока, в течение которого необходимо оформить акт дарения.

Шаг 3: нотариальное удостоверение

Если основной ДД подлежит нотариальному удостоверению, то предварительный договор удостоверяется. В остальных случаях стороны могут по желанию обратиться в нотариальную контору.

Юридическая консультация: лучше заверить акт дарения у нотариуса. Это упростит судебный процесс, если одна из сторон отказывается подчиняться. Подпись нотариуса подтвердит, что даритель и одаряемый были дееспособны на момент транзакции и что не было психологического или физического давления.

Вкратце: стороны вправе самостоятельно составить предварительный договор, а при необходимости обратиться к нотариусу. Нет необходимости регистрировать договор.

Налогообложение

Предусмотренный предварительный договор не предполагает передачи права собственности, поэтому одаряемый не будет платить налог.

Подоходный налог с населения уплачивается только в том случае, если имущество получено в рамках основного пожертвования. Налог составит 13% от стоимости подарка.

Расторжение предварительного договора

Предконтракт автоматически прекращается, если обязательства не выполняются в течение 1 года или другого срока, указанного в нем. На этапе оформления рекомендуется сразу указать, при каких условиях стороны могут добровольно отказаться от сделки.

Другие причины прекращения:

• наличие залога: наложение ареста на имущество, залог;
• выявление недостатков в «подарке», о которых даритель не предупредил заранее;
• одаряемый совершает умышленное преступление против жизни и здоровья дарителя.

Если вы не укажете возможность добровольного расторжения в преддоговоре, вы можете расторгнуть его в суде. Согласно ст. 445 ГК РФ, одна сторона вправе потребовать в суде дарственный акт, если другая откажется это сделать.

Вы можете подать иск о принудительном прекращении сделки в течение 6 месяцев с даты, когда обязательства должны были быть выполнены.

Вкратце: нельзя просто согласиться и передумать, чтобы выполнить условия преддоговора – вторая сторона сможет получить принудительное заключение через суд.

Признание предварительного договора ничтожным

Предконтракт считается недействительным, если его содержание не соответствует правовым последствиям.

Есть и другие причины:

• оформление документа недееспособным лицом;
• несоблюдение установленной формы;
• отсутствие ссылки на предмет – намерение заключить договор дарения в течение определенного срока.

Суд может признать предварительный договор недействительным по требованию одной из сторон – дарителя или одаряемого, либо третьего лица (заинтересованного.

Судебная практика

Снижается практика признания преддоговорных соглашений недействительными, но стоит рассмотреть пример, когда требование об отмене сделки удовлетворено судом:

Женщина заключила с одаряемым предварительный договор на оформление договора дарения земли. По условиям сделки основной DD должен быть оформлен в течение шести месяцев.

До этого момента одаряемый прибыл на участок и понял, что на нем нельзя строить: высоковольтные кабели проложены в месте, пригодном для строительства дома, нет возможности инженерных коммуникаций.

Перед составлением предконтракта даритель убедился, что на участке можно без проблем застроить. Пожертвование пошло в газовую службу и в электросеть, где ей выдали справку о запрете строительства на подаренном участке.

Одаряемый обратился к дарителю с письменным предложением о расторжении предконтракта с указанием причин. В течение 30 дней ответа не последовало, поэтому женщина обратилась в суд с доказательствами. Запрос был выполнен.

Заключение Эксперта

В заключение отметим важные моменты:

1. Предварительное соглашение – это документ, подтверждающий намерение сторон заключить договор дарения в будущем.
2. Срок предварительного контракта составляет 1 год, если иное не указано в нем.
3. Следствием заключения предконтракта является выполнение основного DD.
4. Нотариальное заверение требуется, если продана доля в общем имуществе или если операция проводится от имени ребенка.
5. Предконтракт в Росреестре не регистрируется, в отличие от дарения.

Если вам нужна помощь в составлении или оспаривании предварительного договора, обращайтесь к нашим юристам. Они помогут быстро и профессионально решить любую проблему!

Ответы юриста на популярные вопросы

• Если я хочу расторгнуть предварительный договор, но не буду пытаться решить эту проблему с одаряемым, что произойдет?

Вы должны попытаться договориться с другой стороной. В случае игнорирования одаряемый может обратиться в суд с обязательным запросом на регистрацию DD.

• обязательно ли заключение предварительного договора?

Нет, предварительный договор оговаривается на усмотрение сторон.

• Что делать, если даритель отказывается оформить акт дарения, но есть предварительный договор?

Обратиться в суд. При соблюдении требований донор будет обязан оформить ДД в обязательном порядке.

• Мне нужно оформить предконтракт в одном городе, а я в другом. Что делать?

Вы можете оформить доверенность на конкретного человека, который будет представлять интересы. Одаряемому его не выдать: это желающий.

• Может ли суд признать предварительный договор договором с обещанием дарения?

Да, если смена владельца с определенной даты указана как предмет, а не намерение оформить акт дарения.