Как заключить договор купли-продажи недвижимости и не быть обманутым? При совершении сделок с недвижимым имуществом необходимо соблюдать требования ГК РФ о письменной форме договора и его регистрации в службе Росреестра.
Покупатель и продавец вправе определять его содержание, но они должны включать ряд обязательных условий. Рассмотрим особенности заключения и оформления договора недвижимости в 2022 году.
Заключение договора купли-продажи недвижимости
Прежде всего, стороны должны договориться об обязательных и дополнительных условиях, которые указаны в договоре. Если между ними не будет достигнута договоренность, договоренность не состоится.
Требование ее письменной формы также обязательно, иначе переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре. В этом случае договор купли-продажи ничтожен и не влечет юридических последствий для третьих лиц.
Правила регистрации сделок с недвижимым имуществом в 2018 году регулируются Федеральным законом от 25.07.2012 г. 218-ФЗ от 13 июля 2015 г и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условия
При заключении сделки стороны должны согласовать существенное условие: предмет договора. Он относится к конкретному имуществу, которым продавец владеет на праве собственности.
В описании объекта договора указываются следующие характеристики:
- местонахождение и адрес;
- единый кадастровый номер;
- количество комнат в квартире или частном доме;
- сведения о правообладателе и причинах возникновения собственности.
Вся информация должна соответствовать данным выписки ЕГРН, которую необходимо получить на дату заключения договора купли-продажи.
Перечень дополнительных условий определяется сторонами самостоятельно:
- стоимость недвижимости – по взаимной договоренности;
- порядок взаиморасчетов (например, наличным или безналичным расчетом);
- наличие арендаторов, сохраняющих право пользования после оформления договора;
- состояние объекта недвижимости и отсутствие претензий к качеству со стороны покупателя;
- порядок и сроки аннулирования жильцами квартиры или дома;
- другие условия, которые стороны считают необходимым включить в договор.
По каждому из дополнительных пунктов продавец и покупатель также должны прийти к общему соглашению.
Срок действия
Закон не содержит требований к действительности документа, так как с момента регистрации все права переходят к новому владельцу.
Примечание! Стороны могут согласовать срок заключения будущей сделки, для этого составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Он будет содержать обязательство выполнить основной документ в согласованные сроки.
При заключении предварительного договора покупатель может внести залог за приобретаемое жилье. Если по вине продавца сделка не будет завершена в оговоренные сроки, задаток должен быть возвращен двузначными числами.
При правильной подготовке предварительного договора одна сторона может обязать другую заключить основной договор и зарегистрировать его в Росреестре.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
С января 2017 года утверждены новые правила оформления договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:
- единственная квалификация, выдаваемая после регистрационных действий, – это выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт утратили силу;
- кадастровый учет и регистрация совмещены в единой процедуре, сроки которой значительно сокращены;
- вы можете отправить документы напрямую в службу Росреестра или через МФЦ;
- если выставляемая на продажу недвижимость не была ранее зарегистрирована в земельной книге, продавец должен получить технический план.
Регистрация происходит на основании запроса, который стороны подают вместе с договором.
Сроки регистрации
Закон № 218-ФЗ устанавливает следующие условия регистрации:
- семь дней – при предоставлении сторонами документов непосредственно в службу Росреестра;
- девять дней – если договор подавался через МФЦ;
- если объект недвижимости одновременно находится на этапе кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.
Их продление допускается только путем принятия решения о приостановке регистрационных действий.
Госпошлина
За регистрационные действия стороны должны уплатить государственную пошлину. В 2018 году его размер составляет 2 тысячи рублей для граждан и 22 тысячи рублей для юридических лиц. Оригинал платежного документа предъявляется в Росреестр или службу МФЦ.
Расторжение
Согласно нормам ГК РФ, расторжение договора купли-продажи недвижимости может быть осуществлено в любой момент по соглашению между продавцом и покупателем.
Примечание! Закон допускает одностороннее расторжение договора, если одна из сторон допустила существенные нарушения установленных условий.
До регистрации
Пока договор не прошел процедуру регистрации, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания. Таким образом, разрешение требует следующих формальностей:
- заключить и оформить договор о расторжении договора в письменной форме;
- вернуть все, что получено в рамках сделки, в исходное состояние – средства возвращаются покупателю, а продавец снова вступает во владение имуществом;
- такое соглашение не требуется для регистрации в Росреестре.
Причины расторжения в дополнительном договоре указывать не обязательно, достаточно обоюдного согласия сторон.
После регистрации
Добровольное расторжение договора также возможно после регистрационных действий. Однако дополнительный договор необходимо отправить в службу Росреестра или МФЦ. Это станет основанием для отписки о переходе права собственности в реестре ЕГР.
Если стороны не пришли к соглашению о расторжении, это может быть сделано в одностороннем порядке через суд. Стоит учесть следующие нюансы:
- причина – существенное нарушение условий сделки (например, нарушение сроков передачи денежных средств в собственность);
- договор расторгается судебным актом, который необходимо отправить в Росреестр;
- только после внесения изменений в USRN действие считается выполненным.
Обязанность доказывать причины расторжения договора возлагается на инициатора заявления.
Сроки расторжения
Сроки выполнения всех формальностей зависят исключительно от сторон. При обращении в суд необходимо учитывать срок рассмотрения гражданского дела (до двух месяцев), а также для совершения регистрационных действий в Росреестре (три дня, если прекращение происходит в на основании судебного акта).
Последствия расторжения
В любом случае стороны обязаны вернуть полученную в рамках сделки сумму. При удалении записи в ЕГРН юридическая сила договора теряется как для сторон, так и для третьих лиц.
При обращении в суд истец имеет право не только вернуть первоначальное состояние, но и потребовать компенсацию упущенной выгоды и убытков. От него также требуется доказать ущерб.
Регистрация в ЕГРН о расторжении договора купли-продажи сопровождается восстановлением прав прежнего собственника объекта.
Продавец получит выписку из государственного реестра, подтверждающую возврат в собственность объекта недвижимости.
