Особенности перевода жилого помещения в нежилое?

Порядок перевода жилого помещения в нежилое осуществляется согласно ст. 23 ТК РФ и других законов. Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, нужно согласовать перепланировку, затем получить передаточный акт и внести изменения в ЕГРН.

В некоторых случаях может потребоваться согласие соседей. Расскажем, как перевести жилую недвижимость в коммерческую, какие нужны документы, куда обращаться, сколько это будет стоить и когда в передаче можно отказать.

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение: законодательство

Решив начать перевод жилых помещений в нежилые в Санкт-Петербурге, Москве и любом другом городе, необходимо учесть несколько законов:

1. Глава 3 ЖК РФ. В нем указаны условия, порядок и причины отказа в изменении статуса жилья.
2. СП 54.13330.2011. На них нужно ориентироваться при перепланировке. В дальнейшем комиссия проверит соответствие помещения установленным требованиям.
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления…». Содержит единую форму заявки на перепланировку.
4. Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 N 123-ФЗ. Это необходимо соблюдать при проведении строительных работ.

Примечание: региональные власти могут издавать собственное законодательство, внося изменения или дополнения в порядок переселения и требования к помещениям.

Виды жилых помещений

Согласно ст. 16 ЖК РФ, существует несколько типов жилых помещений:

1. Частные дома и части домов.
2. Квартиры и части квартир.
3. Номера.

важно учитывать, что передать в нежилой фонд часть отдельной квартиры, дома или комнаты не получится. Это технически невозможно, так как не будут выполнены все требования. В нежилой статус переводится только комплектное жилье, отвечающее всем критериям.

Когда может понадобиться перевод квартиры в нежилое помещение?

Чаще всего люди различают перевод недвижимости из жилой в нежилую по нескольким причинам:

1. Заниматься делом. Согласно ст. 17 ЖК РФ, в квартире можно заниматься репетиторством, работать фрилансером, заниматься другой профессиональной деятельностью, если это не нарушает права и интересы соседей. Но открыть промышленное производство или гостиницу в жилье не получится, необходимо поменять состояние помещения на нежилое.
2. В области запрещены некоторые виды предпринимательской деятельности в квартирах и домах. Чтобы с ними разобраться, необходимо перевести жилье в нежилое состояние.

В некоторых регионах запрещено открывать магазины, торгующие алкогольными напитками. Лучше заранее ознакомиться с местными законодательными требованиями.

Условия перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого дома или квартиры в нежилое помещение необходимо соблюдение нескольких условий:

1. Получите согласие всех собственников смежного жилья.
2. Невозможно изменить статус объекта для осуществления религиозной деятельности вне зависимости от вероисповедания.
3. Получите согласие всех собственников кондоминиума. Он составляется по итогам собрания.
4. Передача статуса нежилого не будет возможна, если объект находится в социальной аренде или относится к категории социального жилья.
5. Только владелец, права которого подтверждены документами, имеет право выполнить перевод.
6. Невозможно передать жилье, если оно находится под арестом, под залог, обременено иными правами третьих лиц на него.
7. Если недвижимость приобреталась в браке, для передачи потребуется согласие супруга.

Юридическая консультация: Лучше всего заранее обсудить вопрос перевода с соседями, прежде чем оформлять документы. Общее собрание обязательно в любом случае, но если будет много противников, встретившихся с ними до голосования, больше шансов найти тех, кто не будет возражать и согласится, что они обязательно придут на собрание.

Технические требования к помещению

Также существуют технические требования к передаваемой жилой недвижимости, которые необходимо соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перенос квартир на верхние этажи, но только в том случае, если все нижележащие помещения нежилые.
2. необходимо оборудовать отдельный вход. Перед переделкой и утверждением перевода смысла этого делать нет, лучше позаботиться о его оформлении в процессе. В помещение должен быть прямой вход, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Вы не можете создавать препятствия для использования обычных товаров: лестниц, лифтов и т.д.
5. Если здание классифицируется как объект культурного наследия, реконструкция должна быть согласована через комитет по культуре или другое учреждение региона.
6. Если во время строительных работ поврежден фасад, необходимо согласование с архитектурным комитетом.

Примечание! Если жилой частный дом переводится в нежилое помещение, необходимо изучить вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещена коммерческая деятельность. В этом случае вам сначала нужно будет изменить статус сайта, а затем заняться помещением.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость необходимо:

1. Получите проект перепланировки.
2. Согласовывайте изменения с соседями.
3. Сдать документы в администрацию для согласования перепланировки.
4. Провести строительные работы.
5. Получить акт осмотра и заключение о соответствии помещения требованиям.
6. Примите решение о переводе.
7. Внесите изменения в USRN.

Рассмотрим подробнее каждый шаг.

Шаг 1: оформление перепланировки

Имеется в виду заказ проекта перепланировки. Лучше всего это сделать до собрания владельцев МКД, чтобы люди понимали, какие изменения планируется внести. Если есть спорные вопросы, их можно решить прямо во время встречи.

Проект разрабатывается в организации, имеющей одобрение СРО. Специалисту потребуются технические документы на жилье и доступ к нему. Осмотрите помещение, затем сделайте план.

В документе будут указаны планируемые технические изменения, описание всех видов работ, цель перепланировки (изменение состояния объекта), меры по обеспечению пожарной безопасности.

Примечание: срок изготовления проекта указан в договоре. Обычно это 2-3 недели.

Шаг 2: согласование с соседями

Сначала необходимо согласовать изменения с хозяевами соседних квартир: сбоку, сверху и снизу. Согласие оформляется в простой письменной форме. После этого все согласовывается с остальными собственниками жилья в МКД на собрании.

То, что должно быть сделано:

1. Сообщите о предстоящем собрании собственников квартиры, указав повестку дня. Уведомления отправляются не позднее, чем за 14 дней до запланированной даты. Информацию обо всех собственниках можно получить, заказав выписку из ЕГРН на кондоминиум в Росреестре. Сделают за 3-4 дня, стоит 350 рублей.
2. Проводить встречу. Должно присутствовать не менее 50% владельцев. Также можно привлечь ассоциации домовладельцев. В ходе собрания оглашается повестка дня, демонстрируется проект редевелопмента.
3. Проведите голосование, по результатам отведите минуты с указанием всех участников собрания.
4. Подготовить регистрационный список участников, протокол. Эти документы понадобятся на следующем этапе.

Встреча может быть проведена в заочной форме. Но для этого собственнику переданного помещения придется объехать всех жильцов и лично ответить на все вопросы повестки дня. Чтобы привлечь больше союзников, стоит объяснить людям, почему выгодно открывать коммерческую организацию у себя дома.

По возможности хозяин помещения может «усмирить» остальных хозяев, пообещав облагородить территорию двора.

Шаг 3: подача документов в администрацию

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить администрации следующие документы:

• заявка на перевод;
• декларация о переквалификации;
• паспорт собственника;
• поэтажный план МКД;
• выписка из ЕГРН;
• первый этаж;
• проект перепланировки;
• технический отчет о состоянии несущих стен;
• письменное согласие собственников прилегающих помещений;
• протокол общего собрания собственников;
• извлечено из ЕГРН.

Юридическая консультация: администрация также может запросить свидетельство о регистрации и документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения и т.д.). Лучше сразу их предъявить.

Содержание и образец заявления о перепланировке

Заявление необходимо заполнить по установленной форме. Какая информация в нем указана:

1. Название органа местного самоуправления, в которое он представлен.
2. ФИО, адрес, паспортные данные заявителя-собственника.
3. Адрес места проживания.
4. Запрос на разрешение на перепланировку по приложенному проекту.
5. ФИО, другие знаки согласия собственников.
6. Опись прилагаемых документов.
7. Дата составления и подпись.

Содержание и образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

В этом заявлении указана та же информация, что и представленная выше, только вместо запроса на согласование перепланировки необходимо написать, что требуется изменение состояния объекта на нежилое.

Образец заявки

Скачать пример заявки на перевод жилого помещения в нежилое

Шаг 4: получение решения

Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 календарных дней. За это время они должны согласовать перепланировку, принять решение или постановление об изменении статуса объекта на нежилой.

Примечание! Решение главы администрации отправляется собственнику в течение трех дней.

Шаг 4: проведение перепланировки

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор должен быть заключен с организацией, имеющей одобрение СРО. Важно, чтобы работы велись в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Шаг 5: обследование помещения и получение акта

Когда работа будет завершена, необходимо отправить уведомление в администрацию. Комиссия, состоящая из сотрудников Департамента ЖКХ, МЧС, Архитектуры и других ведомств, проверит соответствие помещения установленным требованиям. В случае обнаружения недостатков на их устранение будет дано несколько дней. Если все в порядке, составляется акт приема-передачи.

Шаг 6: заказа техплана

После подписания акта сдачи-приемки вам необходимо заказать новый технический план у инженера-регистратора с согласованием с СРО. Он проверит помещение и составит документ, содержащий основные характеристики объекта после перепланировки.

Шаг 7: внесение изменений в ЕГРН

Обо всех изменениях необходимо сообщать в USRN. Необходимо подать заявку напрямую в Росреестр или через МФЦ; в некоторых регионах можно подать апелляцию через госуслуги.

Вместе с заявкой представляются паспорт, постановление о передаче объекта в состояние, акт сдачи-приемки и технический план.

Примечание: изменения будут внесены в течение 5-7 дней. В результате собственнику будет предоставлена ​​выписка из ЕГРН, в которой помещение будет указано как нежилое.

Сколько стоит вывести квартиру из жилого фонда?

Стоимость перевода жилой недвижимости в коммерческую складывается из стоимости нескольких документов:

1. Нотариальное согласие всех собственников, если жилье находится в долевой собственности – от 1000 рублей за один документ.
2. Выписка из ЕГРН – 350 рублей при заказе в электронном виде на сайте Росреестра.
3. Технический план – от 5000 руб.
4. Проект перепланировки – от 15000 р.

Существуют также организационные расходы на проведение общего собрания. Например, распечатка уведомлений и отправка писем через Почту России стоит в среднем от 5000 рублей. Необходимо учитывать затраты на саму перепланировку, они зависят от видов вносимых изменений, перечня работ и общей площади помещения.

Что делать, если отказали в переводе жилого фонда в нежилой?

Согласно ст. 24 ЖК РФ, может отказать в изменении статуса объекта недвижимости по нескольким причинам:

1. Несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям.
2. Несвоевременная подача документов в администрацию.
3. Подача неполного пакета документов.
4. Наличие ограничений: залог, арест.
5. Внесение изменений в проектную документацию после собрания домовладельцев в МКД.
6. Нарушение порядка проведения общего собрания.
7. Проект включает работы, включающие реконструкцию: расширение еще одного помещения, замену несущих конструкций.

Отказ оформляется письменно и выдается собственнику не позднее 45 календарных дней с момента регистрации заявки. Вы можете оспорить это только в суде.

Совет от юриста: Чтобы не обращаться в суд, проще учесть замечания в отказе, удалить их и затем повторно подать документы. Это не запрещено законом. Но если отказ будет необоснованным, придется подать административную жалобу.

Если суд удовлетворит требования, решение администрации будет отменено, и жилое помещение будет переведено в нежилое помещение на основании решения.

Судебная практика

Обычно администрация отказывает в переводе жилья из жилого в нежилое из-за отсутствия согласия собственников прилегающих помещений или не созыва общего собрания, либо в случае несоответствия проекта перепланировки установленным требованиям.

Вот несколько примеров решения спорных дел об отказе администрации:

1. Решение No. 2А-937/2020 2А-937/2020 ~ М-475/2020 М-475/2020 от 28 февраля 2020 г. 2А-937/2020. Следовательно, судья удовлетворил ходатайство, признав отказ незаконным. Ответчик (администрация) был обязан принять решение о переводе помещения в нежилое состояние, по окончании перепланировки выдать акт приемочной комиссии.
2. Решение No. 2A-2855/2019 2A-437/2020 от 27 февраля 2020 г., дело № 2A-1766/2019 ~ M-1283/2019. Претензии были отклонены полностью.
3. Решение No. 2A-102/2020 2A-102/2020 ~ M-27/2020 M-27/2020 от 20 февраля 2020 года в случае № 2А-102/2020. Администрация отказалась от передачи из-за отсутствия парковки, истец намеревался использовать помещение для открытия магазина. Претензии были отклонены.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перевод из жилого в нежилое помещение возможен при соблюдении технических требований к помещению и правовых норм.
2. Чаще всего для перевода требуется переподготовка. Это необходимо согласовать с администрацией при презентации проекта.
3. Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд зависит от многих факторов: площади, перепланировки, стоимости получения согласия других собственников.
4. Если администрация отказалась перевести жилой дом в нежилой, необходимо устранить причины отказа или обратиться в суд.
5. Перед тем, как переместить квартиру в нежилое помещение, желательно обсудить этот вопрос с остальными собственниками жилого комплекса, проинформировав их о проекте перепланировки. В будущем ваших «союзников» могут попросить прийти на общее собрание и проголосовать «за», чтобы получить более 50% голосов.