Как снимать жилье и экономить нервы?

Пошаговое руководство по поиску и найму жилья на основе личных граблей

Изучаем рынок и предложения

Во-первых, научитесь понимать цены. Прежде чем увидеть квартиру в центре за 25 тысяч рублей, изучите пару десятков объявлений по городу. Цены во многом зависят от близости к метро и основным достопримечательностям. Если студия “у метро” это как однушка в спальном районе, то это более чем подозрительно. Вам, скорее всего, предложат картонную коробку за банкоматами в вестибюле метро.

Агенты по недвижимости и где они обитают

Представляете – звоните по номеру в надежде снять квартиру  уже сегодня, готовы переехать, отдать все деньги!

И тут вам грустным фальшивым тоном сообщают, что квартиру сняли пару минут назад. Долго возиться не дадут, так как в метро сразу предложат посмотреть другие квартиры. Все дешево, при этом почти царские хоромы. Есть одно «но»: вас просят подъехать в офис. Спойлер: не надо.

В конторе вам покажут еще много бесплатных вариантов, хозяин готов запланировать показ сегодня и даже согласен разделить депозит на 3 месяца. Мечта, а не сделка. Но обычно на этом этапе вас подводят с неба и предлагают заплатить 5-10 тысяч рублей за контакты владельцев и работу самих посредников. Они не пойдут с вами смотреть квартиру, дадут номера телефонов и откроют доступ к сайту с множеством объявлений, где, кажется, вы обязательно найдете себе квартиру.

Вы можете подумать: «Вау, я бы никогда не отдал свои деньги изворотливым парням». Но поверьте, большинство из тех, кто приходит в офис, заключают сделку. Это особая уличная магия (читай – бомжи.

Оплатил услуги агентов, посмотрел контакты, выписал интересные варианты и на крыльях надежды помчался к первой квартире. Звонит телефон, не повезло, его только что доставили. А другие владельцы квартир вдруг перестали отвечать на звонки. Вы понимаете, что что-то пошло не так. Да потому что таких квартир не существует, как и их владельцев.

В моем случае все было менее драматично: не договорился, денег не дал, варианты посмотреть не поехал. Но вырваться из цепких рук «агентов-посредников» было очень трудно. Кстати, мне пришлось сменить номер телефона.

Помните, что действия недобросовестных агентов регулируются законом о защите прав потребителей. Вам оказали некачественную услугу, а значит предъявляете иски, иски, взыскиваете расходы, штрафы, моральный вред и штраф. Спросите у нашего робота Федора Нейронова, как это сделать.

Как не попасть на посредников

Ищите жилье самостоятельно, внимательно читайте объявления, подробно прописывайте ценовые требования, количество комнат, удобства, наличие мебели и техники, время в пути до метро и до центра города и т.д.на карту. Фраза «десять минут до метро» на самом деле может быть не «10 минут пешком», а скорее «10 минут на маршрутке от ближайшей остановки в километре от дома”.

В поиске также поставьте галочку «без комиссии»; таким образом, вы получите выбор вариантов от владельцев. Если предлагают еще раз посмотреть другие варианты по телефону, то помним правило «не ходить в офис». Если вам что-то понравилось с комиссией, встречайте агента сразу на месте, в квартире.

Еще одно правило: не выбрасывайте предоплату до просмотра квартиры. Вероятность потерять деньги слишком высока. Лучше поискать другие варианты или договориться о визите сразу без доплат.

Проверяем документы, заключаем договор, въезжаем

Наконец-то был найден отличный вариант. Объявление собственника, осталось посмотреть квартиру и заключить договор… Стоп, не так быстро.

А вы точно собственник?

Проверим совесть хозяина без детектора лжи и сыворотки правды. Попросите показать Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, проверьте данные паспорта собственника, адрес квартиры, ее площадь. У владельца нет аттестата, а какие-то листы с буквами? Это выписка из единого реестра прав. Он предоставляется всем, кто зарегистрировал домовладение после 15 июля 2016 года.

Выглядит отрывок как творение мастера фотошопа для начинающих и как будто распечатан дома на принтере? Вне всяких сомнений: на сайте утилиты или Росреестре всегда можно заказать выписку самостоятельно и убедиться в честности владельца. Сумма госпошлины на сайте госуслуг — 750.

Если у собственника есть доля в квартире, например 1/3, он должен иметь письменное согласие других собственников или доверенность на аренду квартиры. Объем прав ищите в графах «вид права» или «объект права» в Сертификате.

Договор также может быть заключен третьим лицом. Например, Петров, владелец квартиры, уехал из города и поручил Иванову сдать ее.

При этом у Иванова должна быть действующая доверенность. Рекомендуем внимательно изучить его содержание, проверить полномочия, паспортные данные и срок.

Давайте без договора…

Даже если вы едите риск на завтрак, изложите все отношения на бумаге. Это непреложная истина: никаких устных договоренностей! Если арендодатель покажется исключительно приятным человеком или друзья предложат снять квартиру, составьте договор. Воланд также сказал, что людей испортил квартирный вопрос. Друг с другом спорит, а брат воюет с братом из-за квадратных метров. Так что берегите себя и подписывайте договор.

Их сделка называется «аренда», все подробности описаны в статье для тех, кто арендует жилье. Договор назывался арендой? Не страшно, если подробно описаны все важные условия приема на работу.

В договоре пропишите порядок оплаты и как часто арендодатель сможет ее увеличивать. В идеале не чаще, чем раз в один-два года, и не более 5-10%. Вы понимаете, что НДС и инфляция здесь не останавливаются.

По общему правилу ст. 678 ГК РФ арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги. Если вам не лень, лучше договоритесь в договоре, кто, когда и в каком размере платит за коммуналку.

Не забудьте указать срок договора, иначе он автоматически заключается на 5 лет.

Вы любите неожиданных гостей? Отлично, мы тоже, но лучше в графу «Обязанности хозяина» записать, как часто хозяин будет приходить в квартиру и проверять ее состояние. Чем меньше тем лучше. И без нежданных гостей посреди романтического вечера. Пусть хозяин предупреждает заранее или приходит только в определенное время. Точно так же лучше договориться об оплате, чтобы не остаться без гроша в день Х:

Постарайтесь включить в договор всех, даже кота и случайных гостей. В противном случае вы рискуете быть оштрафованным за то, что кто-то другой переступил порог чужой квартиры.

Чтобы спокойно пригласить друзей на новоселье, внимательно изучите договор на предмет разного рода запретов. Если по условиям договора позвонить друзьям не получится, то обсудите этот ужасный момент с хозяином и придите к компромиссу.

Представьте, что мама сделала сюрприз и пришла на 2 дня с пирожными и блинчиками, а вы не сказали хозяину. Хорошо, если он не узнает. Плохо, если придется заплатить штраф в 20 тысяч и уйти из квартиры с мамиными подарками.

Ниже представлены реальные образцы договора.

Они просят меня внести залог. Это хорошо? Не волнуйтесь, почти все арендодатели берут залог. Гражданский кодекс в ст. 381.1 определяет депозит как гарантийный депозит, который покроет убытки арендодателя, если арендаторы что-то сломают или потеряют.

Обязательно укажите в договоре факт передачи денег в качестве залога или выдачи дополнительной расписки. Когда вы платите арендную плату каждый месяц, также записывайте все платежи, берите квитанции от арендодателя или храните все банковские чеки в Интернете.

Опишите все товары в акте приема-передачи. По закону вы будете нести ответственность за состояние квартиры во время вашего пребывания. Поэтому в акте приема-передачи, который оформляется дополнительно к договору, запишите всю мебель, бытовую технику и предметы интерьера. Опишите не только количество предметов, но и их состояние. А еще лучше потратьте полчаса и внимательно все осмотрите, запишите недостатки. Обратите особое внимание на электропроводку, отопление, состояние туалетов и ванных комнат, работоспособность оборудования.

Техническое обслуживание — ваша забота. Согласно ст. 681 ГК текущий ремонт (замена розеток, поклейка обоев) проводите вы, а капитальный ремонт проводит собственник (замена проводки, подливка пола). Все вопросы о распределении ваших расходов на ремонт и улучшения в квартире должны быть указаны в договоре.

Надо ли регистрироваться в съемной квартире?

Да, иначе вам и владельцу квартиры грозит штраф. В Москве и Санкт-Петербурге придется заплатить от 3 до 5 тысяч рублей, а для владельца дома штраф составит от 5 до 7 тысяч рублей. Оформить временную регистрацию можно по месту пребывания в МФЦ, через сайт Госуслуг или в территориальном органе МВД. Для этого потребуется ваш запрос с письменным согласием владельца и копия договора. Бланки заявлений можно найти на сайте Министерства внутренних дел.

Что делать, если условия договора меня не устраивают?

В этом случае советую попробовать договориться с владельцем и разработать протокол разногласий. Это дополнение к договору, в котором стороны описывают новые условия, отличающиеся от первоначального договора.

Прощаемся с хозяином и правильно съезжаем с квартиры

По закону вы имеете право переехать, уведомив арендодателя за 3 месяца. Владелец должен быть уведомлен в письменной форме и под роспись. Во избежание споров отправьте ему заказное письмо с уведомлением о вручении.

Уведомлен? Штраф. Поживите в квартире еще 3 месяца, а потом заезжайте долго и счастливо. Собственник не обязан вычитать из залога расходы на досрочный выезд.

Если вы согласились на другие условия в договоре, следуйте им, не соглашаясь на огромный штраф за досрочный выезд. Помните, что в любой ситуации можно попытаться договориться с хозяином «по-хорошему». Или подать в суд, если арендодатель начнет заходить слишком далеко.

Нравится вам это или нет, но при отъезде вам придется наводить порядок в квартире, покупать побольше битой посуды, чистить шкафы. В противном случае владелец имеет право вычесть определенную сумму из залога за уборку. Но опять же, это должно быть предусмотрено в договоре. Договор – это хорошо, не так ли?

Составьте акт приема-передачи. Он подтверждает, что вы покинули помещение, вернули ключи и не оставили никаких повреждений. Акт подписывается обеими сторонами с указанием отсутствия взаимных претензий.

Вот и все.

А теперь коротко и для тех, кому лень читать всю статью:

• поиск квартир от собственников, поставьте галочку “без комиссии” при поиске. Если вас зовут в офис, бегите, но не в офис, а подальше от этого объявления;
• перед заключением договора внимательно проверьте документы собственника. Если перед вами представитель, попросите доверенность на совершение сделок с недвижимостью собственника;
• в акте передачи жилого помещения подробно опишите все недостатки имущества, чтобы потом не пришлось оплачивать чужие царапины за столом. Оправдания «это не я, черт возьми» не сработают;
• согласовать в договоре: кто и сколько платит за коммуналку, как часто хозяин квартиры приезжает в гости и увеличивает стоимость квартплаты;
• сразу решить, можно ли будет сделать ремонт или купить новый холодильник в счет оплаты жилья;
• не соглашайтесь на договор с большим количеством запретов и штрафов, если хотите спокойно жить в квартире и иметь личную жизнь;
• письменно уведомить владельца о выезде за 3 месяца;
• перед финальным осмотром тщательно убрать (а то за это могут взять часть залога) и купить всю разбитую посуду (за это тоже).