Как продать квартиру по материнскому капиталу?

Государственная помощь, конечно, всегда хорошо. Но это также может создавать ненужные препятствия. Вот, например, капитал, потраченный на покупку дома. Квартира по материнскому капиталу – как продать недвижимость?

 

Купите-купите, а если нужно продать – вам надоест собирать документы. Однако еще не все потеряно. Мы  изучили существующую практику и покажем, как продать купленную квартиру за материнский капитал. Путеводитель для родителей!

Продать – можно, но сложно

Собственно, в законе нет ни слова о запрете продажи жилых помещений, приобретенных с привлечением материального капитала.

На следующий день после оформления квартиры в собственность можно выставить ее на авито, впустить потенциальных покупателей и согласовать сумму. Ни ПФР, ни прокуратура не должны и не будут иметь к вам претензий по этому поводу.

Но если вы использовали единовременное пособие по беременности и родам и продаете квартиру, вам НЕОБХОДИМО знать трудность.

Помните: вы, вероятно, дали нотариальное обязательство, что в течение шести месяцев (если дом был приобретен с DDU или с ипотекой) после регистрации собственности, зарегистрировать жилье в общей собственности детей и супругов с определением квоты по согласованию (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256 «О дополнительных мерах по поддержке семей с детьми»).

Итак, первое, что вам нужно сделать, это выполнить это обязательство. Но после этого продать квартиру будет намного сложнее.

Дело в том, что его совладельцами обязательно станут несовершеннолетние дети. А продать жилье, частично принадлежащее несовершеннолетнему, возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Даже если их доля в собственности незначительна.

Это разрешение выдается только при условии, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаются. Другими словами, сделка будет одобрена только в том случае, если ребенок в конечном итоге получит равную долю в новой квартире и, в идеале, лучшее жилье.

Главное, чтобы было не хуже »и« не меньше ». И простого обязательства сделать это в будущем по отношению к органам опеки и попечительства может оказаться недостаточно.

На практике бывают случаи, когда продажа доли ребенка разрешалась только после регистрации права собственности ребенка на долю в новой квартире, а также его регистрации по новому адресу!

В остальных случаях, наоборот, суды считают достаточно только одного предварительного договора дарения на приобретаемое в будущем жилье (решение г. Юргинского № 2-1760 / 2011 от 28.09.2011).

Все это говорит о широком диапазоне позиций государственных органов, а также о том, что продажу такой квартиры необходимо согласовывать с органами охраны еще до подачи заявления о разрешении. Но об этом поговорим позже.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей?

Но что, если мы откажемся выделять акции в пользу детей? Казалось бы, все просто: разрешение не требуется и нельзя спешить с покупкой другого дома. Но этого не было. Государство выделяет деньги на улучшение жилищных условий всей семьи и хочет, чтобы ими владели и дети. Обещай, что будет, но не выполняй обязательства.

Что вас ждет? В принципе, есть 3 варианта развития событий:

1. Пенсионный фонд потребует возврата капитала. Говорят, вы не распорядились государственной поддержкой, как того требует государство, а значит, необоснованно обогатились. Следовательно, деньги нужно вернуть. Пример: решение Добрянского районного суда Пермского края № 2-1482 / 2018 от 27 ноября 2018 г.
2. Сделка признана недействительной. И для этого есть правовые основания. Примером может служить решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области № 2-1379 / 2014 от 19.12.2014.
3. Вы будете привлечены к ответственности по ст. 159 УК РФ за мошенничество.

Но в некоторых случаях продажа квартиры с распределением долей просто невозможна. Например, если он был куплен в дошкольном образовательном учреждении и продан до сдачи дома в эксплуатацию: права собственности все равно нет, а значит, детям еще нечего.

Чтобы в будущем избежать претензий со стороны Пенсионного фонда, мы рекомендуем вам разместить детские паи в новой квартире, купленной на вырученные от продажи деньги.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу: пошаговая инструкция

Представьте, что трудности вас не пугают и вы, оценив свои силы, решили продать квартиру. С чего начать и что делать дальше? Разберем рекомендованную процедуру.

Шаг 1. Обращаемся в органы опеки

Нас интересуют условия, при которых орган опеки и попечительства в вашем регионе готов согласовать сделку по продаже недвижимости, в которой один из собственников является несовершеннолетним. Возможно, предварительного договора купли-продажи, в котором миноритария получает долю, будет достаточно.

Или, наоборот, несовершеннолетний должен изначально получить долю в новой квартире еще до согласования сделки. Другой вариант – перевести на его банковский счет сумму, эквивалентную стоимости платы за ребенка. Но найти покупателя, который согласится авансировать эту сумму, сложно.

На наш взгляд, наиболее удобный вариант – одновременная продажа и покупка новой квартиры. Если орган опеки и попечительства принимает этот вариант, переходите к шагу № 2.

Шаг 2. Ищем покупателей и новую квартиру

Как только покупатели и новая квартира найдены, и суммы согласованы, мы договариваемся одновременно. Желательно оговорить первоначальный взнос и предварительный договор на покупку нового дома, тем самым подтвердив органам защиты намерение выделить доли в новой квартире.

Шаг 3. Получаем разрешение на сделку

Заранее узнайте, какие документы могут вам понадобиться. Согласно Письму Минобрнауки № 09-М от 20.02.1995 и Письмом № 244 / 26-5 от 09.06.1999, запросить

• запрос разрешения;
• свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке;
• паспорт;
• свидетельство о рождении ребенка;
• заявление несовершеннолетнего, если ему исполнилось 14 лет;
• выписку из ЕГРН + техплана на проданное и купленное жилье;
• копии лицевых финансовых счетов жилого помещения отдельно от места продажи и места покупки жилого помещения;
• разрешение банка, если квартира находится в ипотеке;
• выписку из Росреестра о кадастровой стоимости домов;
• выписки из домовой книги для старых и новых квартир;
• предварительный договор купли-продажи и другие документы по запросу.

Орган опеки и попечительства в течение 15 дней выдает разрешение на совершение сделки или обоснованно отказывает в ее одобрении (ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»). В случае отклонения соглашения решение может быть обжаловано в суде.

Шаг 4. Оформляем сделку у нотариуса

Сделки с акциями требуют обязательного нотариального заверения, поэтому и продажа, и покупка новой квартиры должны быть оформлены у нотариуса. Мы заранее согласовываем дату со сторонами и нотариусом, получаем разрешение от органов охраны и прилагаем:

• выписку из ЕГРН о правах;
• технический, пояснительный и контурный проект продаваемой квартиры;
• паспорта и свидетельства о рождении владельцев;
• документ на одноместное размещение;
• отрывок из домовой книги;
• справка об отсутствии долгов за общую квартиру из УК РФ;
• копия вашего личного финансового счета.

Заключаем договора, получаем заверенные копии.

Шаг 5. Регистрируем право собственности в Росреестре

Это может сделать нотариус, но если он не зарегистрировал вашу регистрацию вЕГРН, мы сами связываемся с Федеральным реестром. Документы можно подать напрямую в управление Росреестра, через МФЦ, отправить по почте или удаленно через сайт службы.

Вам понадобится нотариально заверенный договор, технический план и договор купли-продажи. Оплачиваем госпошлину в размере 2 тысяч рублей авансом. Через 3-5 дней получаем выписку из ЕГРН.

Когда вы продаете новую квартиру, вам снова придется идти этим путем с самого начала. Но специалистам проще – теперь вы знаете, что вам нужно для сделки, где и на каких условиях она будет согласована.