Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но этот вопрос придется согласовывать с покупателем. Он заметит несоответствие между фактическим макетом и регистрационным свидетельством, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее. Квартира с неузаконенной перепланировкой будет стоить дешевле на 5-10% от рыночной стоимости и ее сложнее продать.

Расскажем, когда согласование изменений не требуется, когда оно необходимо, в чем заключается ответственность и насколько продажа квартиры с незаконной перепланировкой является правильной с юридической точки зрения.

Когда согласование не требуется?

Текущий ремонт, например смена обивки и двери, не требует разрешения. На строительство кондоминиума это не повлияет. Кроме того, авторизация БТИ не требуется, если:

1. Делается арка или дверь, соединяющая кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и укрепленным. В противном случае возможен широкий проем.
2. Санузел расширяется за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола в ванной был на 3 см ниже уровня пола коридора.
3. Ведутся работы по новому водоснабжению с переносом вертикального резервуара для воды с сохранением угла слива.
4. Демонтируются встроенные шкафы и техника.
5. Устанавливается дополнительная дверь.

Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общую собственность, потребуется согласие всех соседей.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ необходимо, когда внесенные изменения могут повредить общую конструкцию дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не пострадал сразу после перепланировки, разрушение может происходить в течение нескольких лет.

Поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

1. Перенос ванной или туалета, совмещение.
2. Демонтаж несущей стены (вряд ли согласование).
3. Передача инженерных коммуникаций.
4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
5. Увеличьте площадь балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
6. Объединив комнату и кухню, где установлена ​​газовая плита.
7. Перенесите батарейки на балкон.
8. Устройство полов с подогревом за счет общего отопления.

Если вы вносите какие-либо изменения в дизайн квартиры без согласования с BTI, в конечном итоге ответственность может быть привлечена к владельцу и будет приказано вернуть все на исходное место в соответствии с техпаспортом.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственник квартиры, не согласовавший перепланировку с БТИ, может быть привлечен к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2–2500 рублей, для организаций – от 40 000 до 50 000 рублей.

Если собственник занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, он будет оштрафован как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой ответственность будет нести предыдущий собственник, построивший ее. ТСЖ, БТИ МК или другое государственное учреждение, которое будет получать информацию об изменениях, внесенных без утверждения, могут быть привлечены к ответственности.

Юридическая консультация: соседи ТСЖ могут пожаловаться на незаконную перепланировку или реконструкцию. При обнаружении нарушения суд должен будет вернуть все в исходное положение и выплатить штраф.

Поэтому лучше всего заранее обо всем договориться. К тому же несоответствие фактического расположения комнат паспорту снижает стоимость выставляемого на продажу жилья.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую купит покупатель, оценщик уходит. Он обязательно проверит документы и обнаружит, что перепланировка не легализована. Только после этого банк примет решение выдать деньги на покупку или отказаться.

Большинство банков не одобряют ипотечные ссуды на неправомерную перепланировку или реконструкцию недвижимости. Но некоторые выдают ипотеку, если есть возможность легализовать дальнейшие изменения. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли приобрести такую ​​квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Во-первых, необходимо сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры.

Он должен сам решить, устраивает его такое положение вещей или нет. Несогласованные изменения скрывать нет смысла – сразу после осмотра жилплощади он попросит свидетельство о регистрации, а проверив его с реальной планировкой, все разберется сам. Утаивание информации можно только отклонить.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

1. Обсудите с покупателем детали сделки. Он обязательно попросит скидку. Его размер может быть равен сумме затрат, которые новый владелец должен будет понести в будущем за легализацию. Необходимо предусмотреть возможность возврата имущества в первоначальное состояние при отказе БТИ в легализации.
2. Составьте и подпишите договор купли-продажи (далее – ДКП).
3. Подайте регистрационные документы в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе оценки заявки на получение регистрационного удостоверения не обращают особого внимания, поэтому не откажут в перерегистрации собственности на основании незаконной перепланировки.
4. Подпишите акт приема-передачи после регистрации, оставьте оставшуюся сумму за квартиру и сдайте ключи.

Подписание передаточного акта возможно и перед посещением Росреестра, если покупатель оплачивает квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – залог, после – остаток и передача ключей.

Содержание и образец договора

Крайне важно указать в ДКТ наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это необходимо для того, чтобы покупатель не мог оспаривать сделку в будущем.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобятся:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
• выписка из домовой книги;
• документальное основание возникновения права собственности: старый ДКТ, акт дарения, договор обмена или аренды, свидетельство о праве на наследство.

Покупателю нужен только паспорт. Если расчет производится через банковскую ячейку, с банком заключается трехсторонний договор, но для Росреестра это не обязательно.

Если представитель участвует в сделке от имени продавца или покупателя, требуется нотариально заверенная доверенность.

Пример контракта

Госпошлина

Покупатель оплачивает комиссию за новую регистрацию собственности – 2 000 руб. Для организаций – 22 000 руб.

Сроки

Если документы на продажу незарегистрированной квартиры поданы в МФЦ, то регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестре – 7 рабочих дней. Если ПрЭП заверен нотариусом, процедура займет 3 рабочих дня.

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже была завершена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет узаконить ее в несколько этапов:

1. Позвоните инженеру ITV. Он осмотрит помещение, зафиксирует все изменения в новом регистрационном удостоверении, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение на целостность несущих стен, если они не были затронуты.
2. Подайте документы на согласование в Комиссию Управления Архитектуры или Жилищной инспекции. Это разные организации в каждом регионе.
3. Получите одобрение на одобрение. Принимается не позднее 45 дней со дня обращения заявителя (ст. 26 ТК РФ). При отсутствии претензий выдается новое свидетельство о регистрации жилой площади.

Если администрация отказалась утвердить, стоит обратиться в суд с заявлением, постановлением об отказе, планом помещения, выпиской из ЕГРН со старым и новым свидетельством о постановке на учет. По решению суда квартиру можно оставить в первоначальном состоянии и оформить новое свидетельство о регистрации.

Документы

При обращении в жилищную инспекцию или в архитектурный отдел нужен старый технический паспорт с отметкой БТИ о незаконной перепланировке, а также городской паспорт, выписка из ЕГРН, документ о собственности, согласие всех собственников на реконструкцию.

Основания для отказа

На основе ст. 27 Жилищного кодекса РФ в легализации изменений может быть отказано, если:

1. подан неполный пакет документов на недвижимость.
2. Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней со дня принятия.

Ответы юриста на частые вопросы

Я хочу продать свою долю в квартире с неузаконенной перепланировкой. Будет ли договор нотариально заверен?

Да, нет причин отказываться от проверки подлинности. Важно, чтобы в ДКТ были указаны незаконные модификации, иначе он может отказаться. Информация об объекте сделки относится к существенным условиям и должна соответствовать персональному паспорту.

Администрация отказалась легализовать перепланировку; по решению суда я обязан вернуть все в исходное состояние. Что будет, если я не сделаю это вовремя?

Согласно части 5 ст. 29 ЖК РФ, квартира может быть продана на открытом аукционе, а вырученная сумма может быть передана собственнику за вычетом судебных издержек.

Когда регистрируется перепланировка дома в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ общая площадь жилья увеличилась или уменьшилась.

Купил квартиру свободной планировки у застройщика. Скоро все начну делать. Кто должен узаконить перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу написано, что квартира продается со свободной планировкой, в том-то и дело. Новому владельцу нужно все узаконить.

Месяц назад купил квартиру на вторичном рынке. О бранной перепланировке я узнала только тогда, когда сорвала обои и увидела, что под ними большая дверь из кухни в гостиную. Несущая стена. Могу ли я оспорить сделку? Про перепланировку продавец ничего не сказал, в договоре это не указано.

Да, можно на основе ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но изменение легче узаконить: это дешевле и быстрее.

Заключение эксперта

1. Возможна продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой по согласованию с покупателем.
2. Нет смысла скрывать незаконные изменения. Если покупатель узнает об этом, он может отказаться от сделки. Если PrEP уже был завершен, вызовите его.
3. Перед подписанием МП продавец может самостоятельно оформить благоустройство дома. Новый владелец также имеет на это право. Процедура продлится не более трех месяцев, в том числе 45 дней для рассмотрения комиссией заявления собственника.