Как узаконить перепланировку в частном доме

Перепланировка в частном доме отличается от перепланировки квартиры. Хотя бы потому, что у хозяина гораздо больше возможностей для реализации задуманного. Перепланировка частного дома – это согласование изменений, произошедших в ходе ремонтно-строительных работ. За самовольные изменения штрафуют.

 

Перепланировку в жилом доме необходимо согласовать с надзорным органом. В противном случае можно нарваться на штрафы и другие проблемы. Сегодня мы расскажем, как и где согласовать перепланировку частного дома, какие нужны документы, можно ли не получить разрешение и чем грозит незаконная переделка жилого дома?

Можно ли сделать перепланировку в частном доме

Да, с технической точки зрения это реально.

Частный дом отличается от квартиры. Соседей сверху и снизу нет, здание стоит на земле, изолированно от других домов, комнаты внутри свободные.

Поэтому в жилом доме можно сделать и согласовать практически любую перепланировку. Главное, чтобы он не снижал несущую способность стен и не приводил к обрушению здания (особенно в старых постройках).

Отличие от реконструкции

Перепланировка и реконструкция – разные понятия.

• Реконструкция частного дома – это техническая модификация внешней части здания (ч. 14 ст. 1 ГК РФ). Например, устройство пристройки или надстройки этажа. Из-за такой работы изменяется общая площадь дома, чаще всего в сторону увеличения. Изменения фиксируются в земельной книге.
• Перепланировка – это строительные работы внутри жилого дома. Не влияет на внешние стены, не предусматривает строительство мансарды и пристройки.

Реконструкция может включать в себя перепланировку, но обычно это два разных вида деятельности.

Нужно ли разрешение на перепланировку частного дома

Да, в обязательном порядке. Разрешение выдается на стадии согласования перепланировки частного дома с органом исполнительной власти.

На какие работы требуется разрешение:

1. Переместите кухню в гостиную.
2. Снос перегородок между комнатами.
3. Строительство нового санузла (с прокладкой инженерных сетей).
4. Строительство новых стен.
5. Подготовка проема в несущей стене частного дома.
6. Замена пола на гидро- или звукоизоляцию.
7. Прорезание новых окон и дверей.
8. Замена стропильной системы на чердаке и т.д.

Почему необходимо получать разрешение на перепланировку? Ведь дом частный, а не многоквартирный. Многие думают, что перепланировка может быть любой, на усмотрение хозяина. Однако существуют правила пожарной безопасности, строительства и санитарии.

Например, если снести несущую стену, дом рухнет. Не беспокойтесь о пожарной безопасности на кухне – дом может загореться. Поэтому необходимо согласовывать будущую перепланировку со специалистами. И обязательно учитывать СНиП, нормы СанПиН, ГОСТ и так далее.

Согласование перепланировки жилого дома

Процесс утверждения состоит из нескольких этапов. Большинство совпадает с процедурой получения разрешения на перепланировку квартиры в многоквартирном доме.

Куда обращаться

Итак, чтобы договориться о ремонтных работах в частном доме, вам необходимо обратиться:

• Исполнительный комитет города – обычно есть отделы архитектуры, куда необходимо подать заявку;
• Администрации поселка – на перепланировку домов в поселке;
• В МФЦ «Мои документы» – орган-посредник, через который можно передать заявку и документы в местную администрацию, в ЕГРН;
• В БТИ – оформить регистрационное удостоверение, зарегистрировать текущую и новую перепланировку частного дома.

подавать заявку с приложением через МФЦ удобнее. Сделать это можно в любом отделении «Мои документы» вне зависимости от места регистрации. Во многих городах администрация принимает заявки только через МФЦ.

Алгоритм действий

Как договориться о перепланировке частного дома до начала работ:

1. Определитесь с дизайн-проектом или эскизом.
2. Закажите в БТИ свидетельство о регистрации или технический план на частный дом. Для этого вам необходимо обратиться в Офис и оплатить услугу. Если предыдущему регистрационному свидетельству более 5 лет, вам необходимо будет заказать новое. В противном случае администрация может отказать в авторизации.
3. Обратитесь в проектную организацию и закажите проект перепланировки частного дома. Важно, чтобы организация имела доступ к СРО для выполнения проектных работ. Подобрать подходящую компанию в вашем регионе можно на сайте Нострой.
4. Получите готовый проект. Он состоит из нескольких листов, на которых указаны характеристики дома, будущие работы, требования безопасности, схемы, чертежи и другая информация. В некоторых случаях требуется техническое заключение. Его можно заказать в той же организации, что и проект.
5. Свяжитесь с МФЦ или администрацией для получения разрешения на перепланировку.
6. Позволено, разрешено.
7. Перепланировка частного дома. Отклонений от разработанного проекта быть не должно, иначе ремонт не будет согласован.
8. Обращайтесь в МФЦ с заявкой на выдачу завершенного акта перепланировки.
9. Сдать работу приемочной комиссии. Убедятся, что ремонт соответствует всем проектным пунктам, нет неточностей и нарушений требований безопасности. Если все в порядке, подпишут акт о проведенной перепланировке.
10. Заказывайте новые замеры в БТИ или Росреестре.
11. Перенести технический план и другие документы через МФЦ для регистрации земли. Управляется ФГУП «Росреестра». Если с документами все пойдет, изменения будут внесены в базу данных, а домовладелец получит выписку из ЕГРН.

Этапы процедуры и согласования с госорганами могут отличаться в зависимости от региона проживания.

Документы на перепланировку дома

Список документов следующий:

• паспорт – необходимо обратиться в МФЦ и БТИ;
• проект перепланировки частного дома или эскиз;
• документы на жилой дом: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт здания;
• заявление установленной формы – форма выдается в МФЦ.

Они также могут запросить разрешение в государственных учреждениях. Например, Госпожнадзор, СЭС, Управление архитектуры, БТИ и другие. Если у вас есть представитель, подготовьте доверенность на его имя.

Сроки оформления

В течение 45 дней выдается разрешение на перепланировку частного дома. И еще немного, если вы связались через МФЦ. Добавьте к этому сроку еще 3-4 дня для отправки документов.

Выдача остальных документов и проекта всегда индивидуальна. В среднем на согласование перепланировки в частном доме уходит 3-4 месяца.

Стоимость

За выдачу разрешения от администрации платить не нужно – это бесплатная услуга.

Остальные документы оплачиваются:

1. Проект перепланировки – в регионах от 3000 до 5000 тысяч рублей, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – от 5000 до 40 тысяч рублей в зависимости от сложности архитектурного решения.
2. Свидетельство о регистрации дома – в пределах 1000 руб.
3. Выписки из ЕГРН – от 460 руб.
4. Нотариально заверенная доверенность – около 1500 руб.
5. Разрешения банка и страховой компании – от 2000 до 5000 рублей.

Конечно, могут быть и другие расходы. Также это только для согласования перепланировки с госагентством. Затраты на стройматериалы и ремонт индивидуальны.

Чем грозит неузаконенная перепланировка частного дома

Частные домовладельцы подвергаются меньшему риску, чем владельцы квартир. Они не затопят соседей снизу и не займут общее имущество у подъезда. Однако за самовольную перепланировку в частном доме по-прежнему действуют штрафы:

1. Штраф за незаконный ремонт составляет от 2000 до 2500 рублей. Если не оплатить в течение 60 дней, штраф увеличится вдвое.
2. Инструкция по возврату макета в исходное состояние.

Также могут возникнуть трудности с продажей дома. Банки не выдают ипотечную ссуду на покупку дома с незаконной перепланировкой. Следовательно, за наличные деньги придется искать покупателя. А это всегда сложно!

Как узаконить перепланировку в доме, если она уже сделана

легализовать уже проведенную перепланировку в частном доме легче, чем в квартире. Главное, чтобы он не нарушал действующие нормы, а именно СНиП, СанПин, постановления местного самоуправления, ГОСТ, нормы пожарной безопасности и так далее

Примерный порядок действий:

1. Закажите черновик и техническое заключение.
2. Платите штраф.
3. Обратитесь в МФЦ с заявкой на узаконение перепланировки.
4. Получение решения от администрации (чаще всего дают отказ).
5. Обратитесь в районный суд с жалобой. Основная просьба в суд – содержать частный дом в состоянии перепланировки. И обратитесь к заключениям независимых экспертов.
6. Посещайте предварительные слушания. Не исключено, что суд назначит собственную строительно-техническую экспертизу.
7. Посещайте основные слушания.
8. Получите выписку из судебного постановления.
9. Если решение суда в вашу пользу, обратитесь в БТИ и закажите замеры внутри частного дома. На основании технического паспорта готовится технический план помещения.
10. Заявление в Росреестр об изменении кадастрового учета.

Если решение суда будет отрицательным, вы можете подать апелляцию. Срок ее подачи – 30 дней со дня вынесения окончательного решения суда (ст. 321 ГПК РФ). Суд второй инстанции проверяет законность и обоснованность решения районного суда. Иногда это помогает склонить чашу весов в вашу пользу и узаконить переподготовку.

Ответы юриста на частные вопросы

Я хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли перепланировка в коттедже?

Попросите продавца показать вам свидетельство о регистрации жилого дома. Документ БТИ должен быть свежим и не старше 10 лет. Ознакомьтесь с таблицей данных с макетом, который в настоящее время находится внутри частного дома. Измерьте перегородки, столбы, проемы в стенах рулеткой – они должны соответствовать размерам на схемах в техпаспорте. Если какие-то элементы макета отсутствуют или не соответствуют «бумаге», перепланировка, скорее всего, незаконна.

Можно ли продать частный дом, если в нем незаконная перепланировка?

Да, вам не нужно свидетельство о регистрации для покупки и продажи недвижимости. Однако, если покупатель обнаружит незаконные изменения в доме, он захочет получить скидку. Стоимость проживания при незарегистрированном изменении конфигурации намного ниже. А в некоторых случаях перепланировку невозможно узаконить. Так что поиск покупателя может затянуться.

Нужно ли согласие всех владельцев дома, если я хочу сделать перепланировку?

Да, предварительным условием является согласие всех правообладателей. Согласие выражается в виде подписей. Домовладельцы должны прийти в МФЦ и подписать заявление на получение разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, вы можете оформить доверенность на представителя (с правом подписи доверителя).

Можно ли снести стены в панельном доме?

Практически все стены в панельном доме несущие. Их нельзя полностью разобрать. Допускаются небольшие проемы для создания окон или дверей. Поэтому необходимо дополнительно укрепить каждое из этих отверстий. В противном случае возникнет угроза деформации или обрушения конструкции дома.

Заключение эксперта

Основные выводы статьи:

1. Перепланировка в частном доме предполагает ремонт внутри дома.
2. Для того, чтобы работа подпадала под действие закона, необходимо получить предварительное разрешение от администрации.
3. Если вы не согласны с перепланировкой, возникает угроза имуществу и жильцам дома. За самовольные изменения в частном доме штрафуют.
4. На согласование составляется проект перепланировки или эскиз.
5. Разрешения на работу выдают отдел архитектуры и градостроительства.
6. После ввода жилья в эксплуатацию необходимо сдать дом на технический и кадастровый учет соответственно в БТИ и в Росреестре.
7. Если перепланировка уже проводилась, ее можно только узаконить – чаще всего в суде.

Юридические тонкости в договоре о перепланировке частного дома можно застать врасплох. Иногда по этой причине получить разрешение администрации не представляется возможным. Так что в лучшем случае – перенос сроков, а в худшем – отказ в выдаче разрешения. Чтобы регистрация не превратилась в мучения, лучше проконсультироваться с юристом.