Квартиры имеют строго определенное предназначение для проживания граждан. Перевод квартиры в нежилой фонд – особенности процедуры и советы опытных юристов.
Закон разрешает их перевод в нежилой фонд только при соблюдении условий и требований, указанных в гл. III ЖК РФ. Рассмотрим, какими нюансами отличается данная процедура..
Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд
Требование о переводе жилого помещения в разряд нежилой недвижимости может заявить только его собственник. Для легального проведения процедуры необходимо учитывать следующие условия:
- согласие жильцов и собственников квартир;
- перевод разрешен только для дома, расположенного на первом этаже многоквартирного дома. Для объектов второго и последующих этажей необходимо, чтобы нижележащие помещения уже были признаны нежилыми;
- для удовлетворения запроса держателя необходимо подтвердить отсутствие запретов и ограничений, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ.
Примечание! Чтобы легализовать передачу жилья в нежилой фонд, необходимо соблюдать требования планировочного законодательства. Допускается проведение работ по перепланировке и изменению конфигурации помещения по согласованию с муниципальными властями.
Основная причина запроса перевода – расположение торговых объектов, магазина, парикмахерской, офиса организации и т.д. Следует учитывать, что закон запрещает размещение промышленных производств в многоквартирных домах.
Для передачи собственнику квартиры необходимо обратиться в органы местного самоуправления.
На практике администрация делегирует эти полномочия муниципальным учреждениям, которые решают все вопросы, связанные с обслуживанием недвижимости. Порядок рассмотрения заявки и пакета документов сопровождается следующими нюансами:
- уполномоченным службам дается 45 дней на проверку, после чего принимается решение о согласии на передачу объекта в нежилой фонд;
- если необходимо провести перепланировку или реконструкцию, решение муниципального органа будет содержать указанное требование. Также необходимо будет получить акт приемочной комиссии;
- положительное решение о переводе направляется в МФЦ для внесения соответствующей информации в госреестр ЕГРН, а жителям соседних квартир направляется письменное уведомление.
Пакет документов
Перечень документов, которые необходимо предоставить собственнику недвижимости, регулируется ст. 23 ЖК РФ:
- декларация;
- документы на право собственности, юридическое свидетельство, выписка из ЕГРН и т д;
- согласие собственников и арендаторов;
- технический план, составленный кадастровым инженером;
- поэтажный план многоквартирного дома;
- проект перепланировки, выполненный экспертной организацией с согласованием с СРО.
Согласие жильцов и собственников
Если квартира находится в совместной или совместной собственности, или если в ней постоянно проживают другие граждане, необходимо получить их согласие.
Согласие арендаторов и собственников оформляется в нотариальной конторе, после чего акт представляется в муниципальную канцелярию.
Согласование изменения планировки
Если для передачи объекта в нежилой фонд требуется перепланировка, собственник квартиры должен заказать проект перепланировки в опытной организации, имеющей согласование СРО.
В содержании проекта должны быть предусмотрены все виды работ, указанные в требовании муниципальных властей (изменение конфигурации помещения, перемещение перегородок или дверей и т.д.).
Проект перепланировки утверждается администрацией города и после фактического завершения работ составляется акт приемочной комиссии. Его нужно отправить в МФЦ.
На основании акта составляется технический план, после чего вносятся изменения в ЕГРН.
Оформление права собственности
Заявить о передаче квартиры в нежилой фонд может только собственник (учреждение или физическое лицо). Если дом сдан в аренду, перед обращением в муниципальные органы необходимо пройти процедуру приватизации и зарегистрировать право в реестре ЕГРН.
Если планируется продажа квартиры с переводом в нежилой фонд, процедуру согласования может пройти продавец до подписания договора или покупатель после регистрации сделки.
Примечание! Право собственности с января 2017 года подтверждается только выпиской из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ или службу Росреестра.
Стоимость
В стоимость перевода квартиры в нежилой фонд входят следующие платежи и сборы:
- затраты на изготовление проекта редевелопмента (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
- затраты на составление технического плана кадастровым инженером;
- государственная обязанность по регистрации права собственности, если необходимо обратиться в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тысячи рублей, для организаций – 22 тысячи рублей;
- расходы на подтверждение согласия жителей и собственников.
Передать квартиру в нежилой фонд лучше при поддержке опытного юриста, поэтому стоимость его услуг должна быть включена в стоимость. Эти расходы будут полностью оправданы, поскольку будут соблюдены все предписания законодательных актов и устранены основания для отказа.
