Продажа неприватизированного жилья

Есть несколько законных способов, как продать неприватизированную квартиру или дом, которые принесут прибыль. Подумайте, когда и как можно продавать неприватизированное жилье, каковы могут быть для этого причины, какие существуют методы продажи и что требуется для совершения сделки.

Закон о приватизации действует в Российской Федерации более 25 лет, но не всем удалось зарегистрировать государственное или муниципальное жилье в своей собственности. Принимая решение о продаже такой недвижимости, люди сталкиваются с трудностями, потому что официально она им не принадлежит.

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности возникает только в результате операции передачи имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, и человек может проживать в нем на условиях социальной аренды.

Программа приватизации в РФ действует на основании закона от 04.07.1991 г. 1541-1. В идеале жилье нужно сначала приватизировать, а потом продавать. На это не всегда есть время, но есть и другие легальные способы непрямых продаж, когда договор купли-продажи (MPA) может не быть оформлен, но арендатор фактически получит деньги за жилье:

1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
2. Обмен одного имущества на другое.

Примечание! Продажа или покупка неприватизированной собственности – сложная сделка. Для поддержки рекомендуется обратиться к хорошему юристу или агенту по недвижимости, который подготовит все документы и проверит процесс на каждом этапе.

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Есть несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

1. Я не хочу терять право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, вы не сможете получить от государства другое жилье.
2. Деньги нужны срочно, а заниматься приватизацией нет ни времени, ни желания.
3. Я хочу приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированных домах человек живет на условиях социальной аренды, и единственное, что ему нужно платить, – это ремонт и коммунальные услуги. Безосновательно, его не выгонят на улицу, а на такой жилплощади законно могут проживать его дети.

Но есть и минусы:

1. Если накопились долги за коммунальные услуги, домовладелец имеет право расторгнуть договор социальной аренды, и арендатор потеряет свой дом. Если бы он владел ею, никто бы не лишил его собственности.
2. Неприватизированное имущество не может быть передано по наследству. После смерти наследодателя право на проживание сохраняется за детьми только в том случае, если они там зарегистрированы.
3. Только близкие родственники могут зарегистрироваться на неприватизированной жилой площади. Если вам нужно зарегистрировать незнакомца, вам понадобится согласие владельца.
4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, передавать в дар, продавать или иным образом отчуждать вместе с ним.

При продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше разобраться, даже если это новый собственник. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств по содержанию, уплате налогов, но вы можете быть уверены, что другие люди не смогут ее потребовать.

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Коммунальные товары можно продать тремя способами:

1. Приватизация и последующая продажа.
2. Регистрация покупателя.
3. Обмен.

Рассмотрим подробно каждый метод со всеми плюсами и минусами.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта в том, что арендатор сначала приватизирует квартиру согласно закону, а затем продает ее согласно стандартной денежной политике.

Как все это выглядит пошагово:

1. Арендатор находит покупателя, заключает с ним депозитный договор на неприватизированное жилье с указанием суммы и сроков, в которых должна быть завершена операция.
2. Арендатор представляет документы на приватизацию, получает в собственность жилье.
3. Основная денежно-кредитная политика заключается с покупателем, документы предоставляются для регистрации в Росреестр. Через 7-9 дней дом переходит в его собственность.

Этот метод не самый надежный с законодательной точки зрения. Залог не может быть отозван за недвижимость, не принадлежащую продавцу, поэтому в случае возникновения спора этот договор может быть объявлен недействительным. Но многие все равно так поступают. Лучше всего сначала приватизировать недвижимость, а потом найти покупателя и продать.

Возможность продать недвижимость по более высокой цене. Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации. Долгосрочное оформление документов. Примерно месяц уйдет на приватизацию и столько же на продажу, на неприватизированное жилье сложно найти покупателя. Лучше сначала приватизировать, а потом продавать, придется платить 13% подоходного налога.

Если вы откажетесь от сделки, вам придется вернуть задаток в двойном размере.

Оформление регистрации

Продажу через регистрацию «покупателя» прямой не назовешь, но вполне законно:

1. Владелец находит «покупателя».
2. Требуется разрешение собственника на регистрацию другого лица, согласие всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупатель» – близкий родственник, достаточно согласия.
3. «Покупатель» прописан в квартире, переоформлен лицевой счет.
4. Заключен договор денежного перевода.

Бывший владелец должен зарегистрироваться в другом месте в течение 7 дней с момента перевода, в противном случае вам придется заплатить штраф.

Этот метод продажи неприватизированной собственности хорош для тех, кто не хочет участвовать в приватизации. Жилье может быть продано с долгами, так как лицевой счет переоформляется покупателю или сумма долга вычитается из цены сделки продажа неприватизированного жилья через регистрацию, велик риск нарваться на мошенников.

Муниципалитет может не дать согласие на регистрацию постороннего лица.

Обмен

Согласно ст. 72 ЖК РФ, квартиросъемщик по договору социальной аренды имеет право обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору социальной аренды другому арендатору, с письменного согласия членов семьи и собственника.

То, что должно быть сделано:

1. Найдите подходящее жилье и договоритесь с арендатором.
2. Получите разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
3. Заключаем договор обмена.
4. Продление договоров социальной аренды.

Самый простой и быстрый тип сделки. Если домовладелец не возражает, арендатор может обменять меньшую жилую площадь на большую, затем приватизировать и продать ее Мало кто согласится на неравный обмен

Буферная продажа

Под продажей подразумевается участие в эксплуатации двух объектов недвижимости: неприватизированной квартиры и жилого дома. Чаще всего буфер – это собственность, принадлежащая агентству:

1. Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
2. Покупатель покупает буферную жилую площадь у агентства по цене, равной стоимости неприватизированного дома.
3. Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Буферная квартира теперь принадлежит продавцу.
4. Агентство покупает буфер по стоимости, указанной покупателем.

Следовательно, неприватизированная недвижимость остается за покупателем.

Буферная продажа – хорошая альтернатива стандартным продажам и совершенно законна. При сопровождении хорошего агентства все риски для сторон сводятся к минимуму.

Найти покупателя для буферной транзакции крайне проблематично, большинство отказывается в ней участвовать Сама схема выглядит довольно сложной и занимает много времени – до четырех месяцев у вас будет платить агентству комиссию за работу

Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни

Любой метод продажи неприватизированной недвижимости кажется более сложным, чем стандартный. Есть и другие моменты, которые следует учитывать:

1. Буферные предложения часто осуществляются мошенниками. Они продают «буфер» одновременно нескольким людям, и в этом случае у них заканчиваются деньги.
2. Пока продавец не покинет ЖКХ, покупатель не сможет там зарегистрироваться.
3. Большинство операций требует согласия муниципалитета и членов семьи. Без них такие транзакции незаконны.
4. Если заключен договор о предоплате или задатке за неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег в случае расторжения сделки. По закону работодатель не может принимать ни первоначальный взнос, ни предоплату, так как официально дом ему не принадлежит.

Юридическая консультация: каждый факт перевода денег необходимо оформлять квитанциями. Это упростит вам защиту своих прав в суде в случае возникновения спора.

Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?

По закону продажа недвижимости с долгами за ЖКХ не допускается, собственник просто не допустит регистрацию покупателя. Но выход есть:

1. Продавец находит покупателя, заключает договор залога и этими деньгами оплачивает долг.
2. Продавец запрашивает разрешение у муниципалитета зарегистрировать покупателя, зарегистрировать его в квартире и зарегистрироваться по другому адресу.

В итоге лицевой счет переоформляется на покупателя, деньги переводятся продавцу.

Приватизация квартиры и продажа: особенности

Самый лучший и самый легальный способ продажи коммунального жилья – это приватизация с последующим заключением денежно-кредитной политики с покупателем.

Каковы критерии работодателей для приватизации:

1. Российское гражданство.
2. Проживание на жилой площади по договору социальной аренды.
3. Право на приватизацию не потеряно.
4. Согласие на приватизацию или отказ от участия остальных членов семьи.

Для приватизации жилья нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно это занимает около двух месяцев. Впоследствии заключается договор с муниципальным образованием о передаче права собственности на квартиру, сделка регистрируется в Росреестре. Впоследствии недвижимость может быть продана.

Документы для приватизации

В каждом регионе свои правила приватизации, в том числе и по перечню документов.

Что обычно требуется:

• заявка на приватизацию.
• паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет и старше.
• свидетельства о рождении для детей до 14 лет.
• отрывок из домовой книги.
• договор социального кредита.
• заказ или выписка из распоряжения администрации.
• свидетельство о праве на приватизацию.
• технический паспорт.
• первый этаж.
• выписка из личного кабинета.

Иногда нужны дополнительные документы. Например, если в процедуре участвует представитель, вам понадобится нотариально заверенная доверенность.

Содержание и образец договора приватизации

Договор с самоуправлением о передаче права собственности на жилье должен содержать следующие данные:

1. Информация о владельце: имя, адрес, полное имя уполномоченного лица.
2. Информация о работодателе: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
3. Адрес, количество комнат, кадастровый номер, жилая площадь.
4. Права и обязанности сторон.
5. Подпись ответственного лица, печать.
6. Подпись работодателя.

Содержание и образец договора купли-продажи

ДКП заключается после регистрации объекта недвижимости на основании договора с администрацией. Какую информацию он содержит:

1. ФИО, дата рождения, паспортные данные участников сделки.
2. Информация о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
3. Документ, на основании которого продавец приобрел право собственности, дата.
4. Ответственность, права и обязанности сторон.
5. Стоимость жилой площади, сроки и способы оплаты.
6. Дата окончания, подпись продавца и покупателя.

Ответы юриста на частные вопросы

Мы приватизировали квартиру и хотим ее продать. Сколько лет нужно на владение квартирой, чтобы после продажи не платить НДФЛ?

Согласно ст. 217 НК РФ минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продаж составляет три года. Если продать до трех лет, придется заплатить 13% от суммы.

Можно ли продать неприватизированную комнату в кондоминиуме?

Да, через регистрацию, обмен или буферную транзакцию.

Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника?

Нет. Если покупатель не соответствует сыну, дочери, супругу, родителю, бабушке или дедушке продавца, для регистрации требуется согласие муниципалитета.

Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Теперь хочу снова приватизировать квартиру и продать. Возможно?

Да, право на приватизацию не теряется, если человек впервые становится собственником муниципального жилья до совершеннолетия.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перед продажей неприватизированной квартиры нужно внимательно изучить все методы, чтобы не ошибиться.
2. Продать неприватизированную квартиру напрямую не получится. Это осуществляется путем регистрации, обмена, буферной сделки или приватизации.
3. Неприватизированная квартира не принадлежит арендатору, она принадлежит муниципалитету или государству. Прямая продажа возможна только после регистрации собственности.