Самая простая и наименее затратная процедура перерегистрации недвижимости – это дарение, часто совершаемое между близкими родственниками. Как правильно оформить дарение квартиры родственнику? Как осуществляется оформление документов на квартиру, кого признают близким родственником, какие преимущества это дает?
Попробуем проанализировать общие принципы передачи домовладения в рамках договора дарения между близкими и дальними родственниками.
Кому можно подарить квартиру?
Процедура дарения происходит бесплатно, что предполагает передачу права собственности по желанию дарителя. Сделка может осуществляться как между родственниками, так и в пользу незнакомого или юридического лица, что влияет на структуру документа и ставку налога для нового владельца.
В остальном процесс подготовки документов и заключения договора идентичен.
В случае передачи прав на недвижимое имущество в семье необходимо учитывать степень родства. Близкими родственниками признаются:
- муж и жена во взаимоотношениях, а также по отношению к детям, в том числе приемным;
- дети родителя, усыновленного;
- внуки, бабушки и дедушки;
- братья и сестры с одним / двумя совместными родителями.
Типовой договор можно составить самостоятельно или с участием нотариуса. Произвольная форма контракта имеет обязательную юридическую силу, но это самый уязвимый документ в случае возникновения спорных вопросов.
Второй вариант (подготовка договора нотариусом и юристами) дает свои преимущества:
- подтвержденный документ сложнее оспорить;
- нотариус выступает посредником в суде, подтверждая законность действий;
- нет необходимости переписывать документ несколько раз.
При отсутствии доверительных отношений между дарителем и одаряемым лучше обратиться за юридической консультацией, что позволит избежать ошибок в контракте, которые могут повлиять на исход сделки.
Составленный договор не будет признан юридически значимым, если не будет выполнено хотя бы одно требование к его оформлению и сопроводительная документация.
Особенность сделки
Прежде чем сделать выбор между завещанием, куплей-продажей и дарением, вам следует взвесить все за и против такой сделки.
Преимущества процедуры дарения между близкими родственниками:
- не обязательно посещать нотариуса – документ можно составить между собой, без заверения;
- 3 НДФЛ при дарении квартиры близкому родственнику обслуживается по нулевой ставке (образец можно скачать с сайта МФЦ или получить у юристов нашей компании), а налог (13%) не уплачивается;
- разрешена быстрая сделка по передаче доли владельца в подарок другому члену семьи без разрешения других акционеров;
- право собственности на данную квартиру возникает с момента передачи помещения, предусмотренного договором и актом приема-передачи;
- такое жилье не подлежит разделу в случае развода.
Любая сделка сопряжена с определенным риском. Минусы обязательств при дарении квартиры близкому человеку:
- бесплатная сделка может быть оспорена, отменена и признана недействительной, что имеет место в мошеннических схемах;
- если жилье находится в совместной собственности, невозможно оформить акт дарения без разрешения совладельцев;
- жертвователь вправе отказаться от совершения сделки после ее заключения при определенных обстоятельствах.
Также следует понимать, что в посвящении нельзя указать другие пожелания, как в завещании. Например, ПМЖ одного из родственников, брак или передача жилья внукам по достижении совершеннолетия и т.д.
В связи с безусловным характером сделки, даритель теряет все полномочия над данным объектом при передаче прав на недвижимость, он не может отстаивать и предъявлять свои претензии, кроме как по спорным вопросам.
Принятие жилья в дар разрешено только при жизни дарителя. Если собственник умер до заключения договора, переход прав на недвижимость может быть осуществлен только по завещанию и по наследству.
Надо ли платить налог на дарованную от родственника квартиру?
В 2022году несколько категорий граждан освобождены от уплаты налога на имущество. Если стоимость пожертвования превышает 3 тысячи рублей, эта сумма признается доходом и подлежит налогообложению.
Примечание! Необходимость уплаты налога на прибыль возникает после регистрации квартиры в ЕГРН (ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Что касается дарения товаров, существует несколько критериев, по которым ставка с 13% снижается до 0%:
- жилье переходит во владение близкого родственника;
- согласно Венской конвенции доходы консульских служащих и членов их семей не облагаются налогом.
Тети, правнуки и двоюродные братья не считаются близкими. При оформлении дарения на недвижимость обязательным условием является подача декларации и уплата налога в размере 13% от заявленной суммы.
При отчуждении имущества, находящегося в собственности менее 3 лет в рамках договора обмена, налог взимается независимо от степени родства. В случае дарения срок владения недвижимостью не имеет значения.
Этапы заключения договора дарения между родственниками
Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует порядок заключения договора дарения между родственником и незнакомыми людьми в 2020 году. Отличие документа с участием связанных лиц от стандарта между любым лицом – это указание на степень родства, которая влияет на подоходное налогообложение.
Этапы оформления договора дарения недвижимости в пользу родственников:
- сбор пакета документов на недвижимость и каждого из собственников;
- заявление о дарении квартиры с обеих сторон (образец формы вы можете скачать на нашем сайте);
- правильно составленный договор дарения, сведения в котором не должны иметь двоякого толкования (лучше оформлять с помощью грамотных юристов);
- подписание контракта не может происходить в разное время. Обязательным условием операции является одновременная подпись документа, что исключает подделки и исправления;
- оплата госпошлины за регистрацию прав, стоимость которой в 2020 году составляет 2 тысячи рублей для физических лиц;
- на основе ст. 131 ГК РФ происходит переход права собственности, который подразумевает регистрацию недвижимого имущества новым собственником в Росреестре.
Регистрация и дарение – список документов
При оформлении недвижимости, а также при составлении договора дарения необходимо подготовить пакет документов:
- идентификация каждого участника сделки;
- технический паспорт и право собственности на квартиру;
- экспертное заключение о рыночной стоимости жилья;
- документ о регистрации собственности;
- если владельцев несколько, для пожертвования от каждого потребуется заверенная авторизация;
- сертификаты Бюро технической инвентаризации (ITV);
- выписка из домовой книги;
- квитанции об оплате коммунальных услуг, подтверждающие отсутствие задолженности;
- справка об отсутствии обременения / ареста / ипотеки квартиры;
- образец заявления (есть на сайте Росреестра и у юристов) на государственную регистрацию.
Заявление на регистрацию подается в Росреестр, оно содержит основную информацию о подаренном объекте:
- технические параметры – кадастровый номер, площадь, адрес;
- данные правообладателя, включая СНИЛС и телефон для связи;
- основания собственности и перечень документов;
- подпись с расшифровкой.
Вся указанная информация должна быть включена в передаваемый пакет документов.
В зависимости от ситуации список документов для договора дарения может быть дополнен. Чтобы не затягивать процесс пожертвования, лучше всего предварительно уточнить перечень необходимых документов в регистрирующем органе или у юристов нашей компании.
Договор дарения, как составить
Свобода договоров регулируется ст. 141 ГК РФ, что позволяет оформить документ в произвольной форме по определенному образцу. Строгих требований к документу нет, но все же следует учитывать правила оформления официальных документов и придерживаться некоторых критериев.
Юристы рекомендуют за образец взять следующую форму договора дарения квартиры между родственниками:
- преамбула документа содержит детализацию частей, которые указывают на роль каждого из участников: дарителя, одаряемого;
- объект дарения должен иметь четкое описание, без двусмысленных толкований;
- было бы излишним указывать на отсутствие обременений на квартиру и имущество дарителя;
- права и обязанности сторон включают передачу подарка дарителем и возможность отказа одаряемого, а также некоторые другие моменты, которые лучше всего согласовывать заранее, уточняя законность каждого с юристами;
- в следующем абзаце должны быть указаны условия и порядок передачи подарка с дополнительными актами или без них (акт передачи, осмотр, осмотр объекта и т д);
- порядок государственной регистрации квартиры;
- порядок расторжения договора при наличии определенных обстоятельств;
- спорные ситуации и порядок их разрешения;
- заключительная часть содержит срок действия договора, количество копий, правила его отправки, копии документов и другую информацию, необходимую в конкретной ситуации.
Договор дарения будет признан недействительным, если есть хотя бы еще один совладелец квартиры, согласие которого не было учтено.
Когда можно оспорить сделку
Согласно действующему законодательству заключение договора невозможно в следующих ситуациях:
- донор – несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
- одаряемый не может быть государственным служащим, за исключением сделок между близкими родственниками;
- обе стороны сделки являются коммерческими организациями.
оспаривать операцию донора разрешается при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:
- обманута одна сторона – подделка договоров, документов и другие мошеннические схемы;
- угроза и тяжкое телесное повреждение одаряемым;
- после дарения объекту будет нанесен непоправимый ущерб – новый хозяин – алкоголик / наркоман и хулиган, что может привести к потопу, пожару и другим действиям;
- если договором не соблюдены сроки ремонта инженерных коммуникаций.
Также существует множество ситуаций, в которых есть возможность вернуть предоставленную законом сумму предыдущему собственнику. Все спорные дела решаются только в суде при поддержке опытного юриста.
От правильно составленного договора зависит дальнейшая судьба квартиры и нового хозяина. Самая острая полемика – это претензии наследников об отмене сделки, выдвинутые после смерти дарителя.
При юридической поддержке и знаниях можно найти лазейку в договоре, оспорить ее и вернуть жилплощадь в статус наследства. Поэтому рекомендуется оформить документ у грамотного нотариуса или юриста, что гарантирует четкое исполнение воли дарителя без оспаривания наследниками.
Резюме
Как следствие вышесказанного, можно сделать вывод:
- договор дарения может быть оформлен в письменной форме на передачу квартиры и иного имущества, а также устно, если сумма подарка не превышает 3 тыс руб.;
- имущество, полученное в дар от близких родственников, налогом не облагается, декларация 3-НДФЛ оформляется по установленной форме;
- структура договора определяется сторонами договора (форма, представленная выше, является примером);
- закон допускает любые прецедентные условия в договоре дарения, за исключением смерти дарителя;
- во избежание споров с наследниками лучше заключить договор при поддержке опытных юристов и заверить его подлинность.
