Как разделить квартиру на доли

Если вы вдруг решили развестись, поссорились с родственниками или просто захотели продать свою долю в квартире, вам придется учесть множество нюансов раздела общего имущества. Деление квартиры на доли: оформление соглашения и способы раздела.

Чтобы узнать, как правильно разделить жилье в соответствии с законом, воспользуйтесь нашими юридическими инструкциями.

Как делится квартира?

Существует два типа долевого владения недвижимостью:

1. Делиться. Квартира уже юридически поделена на доли, и у каждого собственника на руках имеется соответствующий сертификат (с 2017 года он заменен выпиской из реестра юридических лиц единого государства).
2. Соединение. Обычно это происходит из имущества, которое муж и жена накопили за время брака. В этом случае доли не определяются, поскольку супруги не заключали брачный договор или не передавали доли при покупке жилья.

Получается, что если жилье в долевой собственности, отдавать доли нет смысла, так как они уже официально выпущены.

Но при совместной собственности можно разделить квартиру:

• заключение мирового соглашения между совладельцами;
• заключение брачного контракта;
• через суд.

Соглашение о разделе долей в квартире

Самый простой способ поделиться общим домом – это договор между владельцами.

Чаще всего так поступают супруги в случае развода. При составлении договора бывшие муж и жена определяют одинаковые сроки раздела.

Документ более вариабельный, чем брачный договор, условия которого строго регулируются законом. Необходимо четко указать, какое имущество и в каких долях закреплено за каждым из собственников.

В договоре о разделе квартиры оговаривается размер долей, которые перейдут каждому из собственников.

Документ содержит следующую информацию:

• ИМЯ И ФАМИЛИЯ и паспортные данные сторон;
• предмет договора;
• права и обязанности;
• ответственность;
• алгоритм разрешения споров;
• сведения о вступлении документа в силу и порядке его прекращения.

Составленный и подписанный сторонами договор утверждается нотариально. Только после этого право собственности каждого из собственников регистрируется в отделении Росреестра.

Чтобы официально закрепить комиссию, вам необходимо собрать и передать регистратору:

• договор раздела квартиры;
• технический план и другие документы, подтверждающие факт разреза;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Помимо развода, необходимо будет разделить квартиру на доли в случае покупки на материнский капитал. Акции распределяются после погашения кредита или ипотеки.

Общность активов по соглашению сторон может быть разделена любым способом, не обязательно на равные части.

Брачный договор

Супруги имеют право делить общую квартиру, когда захотят – в период семейных отношений или после их расторжения. Если между ними был заключен брачный договор, то начинать разделение нет необходимости. Контракт определяет, кто что и что получит.

Брачный договор нотариально удостоверяется и имеет юридическую силу как во время брака, так и после расторжения брака (до разрешения всех имущественных споров).

В брачном контракте прописана доля имущества супругов, которую они получат после развода.

Через суд

Если совладельцы не могут мирно договориться между собой о разделе квартиры, выход один – обратиться в суд.

Заявление подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры. Истцом является гражданин, имеющий право на долю в квартире, а ответчиками – другие домовладельцы.

Примечание! Срок подачи заявки – 3 года.

В заявлении о претензии должно быть указано:

• наименование и адрес суда, в который подано заявление;
• ФИО, адрес проживания и контактные данные истца и ответчиков;
• причины, по которым истец требует отделения доли от общего имущества;
• дата и подпись заявителя;
• список прилагаемых документов.

Вместе с жалобой необходимо предоставить документы, подтверждающие все изложенные в ней факты:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический паспорт дома;
• оценка возможности раздела имущества;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Если заявление подает представитель истца, потребуется копия нотариально заверенной доверенности.

После того, как суд определит действия каждого из собственников, они должны быть зарегистрированы в федеральном реестре. Только в этом случае вы сможете на законных основаниях распоряжаться своим имуществом.

Каждый собственник обязан зарегистрировать переданную ему долю через Росреестр.

Обычно в случае развода суд делит квартиру поровну. Но закон разрешает одному супругу платить другому супругу и владеть домом в одиночку. Вознаграждение должно быть равным стоимости возмещаемой части.

Если вы подаете претензию с целью выделения своей доли в совместном владении, то вы имеете право указать способ раздела имущества и то, какую долю вы хотите получить.

Передача доли одному из собственников не прекращает права на это имущество другими собственниками.

Но чтобы выделить долю в натуре, необходимо выполнение двух условий:

• комната должна быть изолирована от остального помещения и иметь отдельный вход;
• должны соответствовать установленным санитарным нормам.

Поэтому еще до подачи апелляции в суд необходимо провести техническое обследование жилища. Он даст ответы на следующие важные вопросы:

• можно ли выделить долю в этой квартире?
• Какова общая стоимость имущества?
• возможна ли перепланировка и сколько это будет стоить?

Как правило, деление жилья в натуральной форме осуществляется судами только в отношении малоэтажных квартир и больших помещений. В большинстве случаев выделить долю в квартире невозможно, поэтому обычно порядок использования такой жилой площади определяет суд.

Примечание! Невозможно разделить студию или небольшую квартиру. Для них суд может установить только общий порядок использования.

Если в квартире проживает несколько семей, владельцы могут разделить свои личные счета на счета. Обязательным условием является совместное владение.

Если квартира в совместной собственности, необходимо предварительно провести и зарегистрировать ее акционерное разделение в Росреестре. После этого вы можете обратиться в управляющую компанию с заявлением о разделении счетов.

Примечание! Если один из собственников не оплатит счета в течение 3 месяцев, в квартире можно отключить горячую воду.

Как разделить квартиру, если у нее один собственник?

Иногда может понадобиться часть квартиры, которая принадлежит одному владельцу. Например, с целью дальнейшей продажи выделенной квоты.

Закон не запрещает владеть такими акциями, необходимо лишь соблюдать общие условия раздела.

Прежде всего, вам нужно техническое заключение. Он должен осмотреть помещения и сказать, возможно ли разделение. Для этого специалист анализирует площадь квартиры, наличие отдельных входов в комнаты и т.д.

Фактически, практической возможности вполне достаточно, что подтверждается относительным техническим мнением. Так что все происходит по стандартной схеме.

Разделение квартиры у одного собственника такое же, как и у нескольких собственников.

Разделение долей в приватизированной квартире

Разделение приватизированного жилья зависит от трех ключевых факторов:

1. смогут ли собственники договориться друг с другом или нет;
2. кто именно участвовал в приватизации;
3. если в процессе передачи жилья в частную собственность определялись доли каждого из собственников.

В целом алгоритм раздела долей в приватизированной квартире следующий:

• Регистрация собственности. Каждый собственник оформляет свое право на общую собственность. Если приватизация квартиры проводилась в конце прошлого века, то собственность может быть совместной (без долевого распределения). Если квоты будут указаны позже.
• Согласование раздела. Между совладельцами заключается договор о разделе квартиры. Документ должен быть нотариально заверен. Для этого нужно предоставить ему договор приватизации квартиры и выписку из ЕГР.
• Определение порядка использования жилья. Каждый из собственников выделяет себе и членам своей семьи определенную комнату или комнаты (в зависимости от размера своей доли). Бумажная процедура должна быть подтверждена.
• Разделение лицевых счетов. Для этого следует написать заявление и предоставить в управляющую компанию документы о собственности на квартиру и договор о порядке пользования. Обязательно указать, на сколько частей необходимо разделить личный кабинет.
• Обратиться в суд. Если вы не согласны со всеми домовладельцами, вам придется разделить квартиру через суд. Для этого нужно подать жалобу в районный суд по месту нахождения жилища.

Примечание! После вступления решения суда в силу обратиться в управляющую компанию для разделения лицевых счетов.

Как бы вы ни делили квартиру – в добровольном или судебном порядке все собственники должны оформить произошедшие изменения. Для этого вам необходимо подать в регистрационную палату:

• заявление на их имя;

• паспорт;
• мировое соглашение или решение суда;
• выписка из реестра юридических лиц единого государства и документов БТИ;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

В случае уступки одной акции владелец официально оформляет свое новое право собственности, а остальные совладельцы меняют право собственности. В этом случае размер госпошлины для отдельного собственника больше, чем для остальных.

Между родственниками

Обычно при приватизации квартира оформляется на всех собственников в равных долях. Проблемы не возникают, пока родственники не решат делить жилье друг с другом.

Вряд ли найдется такое жилое пространство, где все комнаты будут иметь одинаковую площадь. Поэтому, если в процессе деления каждый хозяин получит отдельную комнату, он окажется в неравных условиях.

Хорошо, что это не мешает совладельцам договориться и заключить договор на пользование квартирой. В противном случае вам придется обратиться в суд.

Практически во всех случаях раздел квартиры между родственниками заканчивается в суде.

Между супругами после развода

В этой ситуации первым делом необходимо установить, является ли спорное жилье совместной собственностью супругов. Только после этого можно будет говорить о возможности выделения доли каждого из них.

Если квартира до официальной регистрации брака принадлежала мужу или жене, то она будет неделимой. Причем неважно, как было приобретено имущество: приватизировано, куплено, унаследовано и т.д. Но если квартиру купили сами супруги в период их брака, то ее можно поделить.

Закон допускает раздел общего имущества на любом этапе семейных отношений:

• брак официально зарегистрирован;
• в процессе развода;
• после того, как семейные узы уже были разорваны.

Все имущество, приобретенное в браке, может быть разделено между бывшим мужем и женой добровольно или в судебном порядке.

Супруги могут делить приобретенное во время брака жилье.

Приватизированное жилье во время брака принадлежит супругам в равных долях. Однако один из них может получить большую долю, если это прописано в брачном договоре или в решении суда.

Если в приватизации участвовал только один супруг, второй не сможет претендовать на долю в квартире. В связи с тем, что приватизация предполагает бесплатную передачу государственного жилья в частную собственность, оно не будет считаться совместной собственностью супругов.

Супруг не получит долю квартиры, если он не участвовал в приватизации жилья во время брака.

Что можно сделать с долей после раздела квартиры?

После раздела вы имеете право продать, сдать в аренду или подарить свою долю в квартире.

Продажа

Если вы хотите совершить продажу, закон требует, чтобы вы сначала предложили свою долю остальным владельцам. Условия и цена будут такими же, как для постоянных покупателей.

Вы можете попросить других домовладельцев написать отказ, если вы находитесь с ними в нормальных отношениях.

Если ваши отношения оставляют желать лучшего, нет необходимости встречаться с другими владельцами квартир лично – вы можете написать каждому заказное письмо с предложением выкупить свою долю.

Примечание! На предложение о покупке доли в квартире вы можете ответить в течение 30 дней.

Если через месяц никто не ответил, вы имеете право продать свою долю кому угодно. Сама операция оформляется как обычная купля-продажа недвижимости:

• составляется договор;
• выбран метод расчета;
• вы платите государственную пошлину;
• регистрация прав осуществляется в Росреестре.

Сдача в аренду

Если вы планируете сдавать свою часть квартиры, нужно помнить, что это решение должны принимать все собственники. Перед подписанием договора аренды необходимо получить согласие остальных совладельцев. Если они будут против, они не смогут отказаться от своей доли.

Дарственная

Самый простой способ передать свою долю квартиры другому человеку – это подарить.

При заключении договора дарения не нужно предлагать свою долю другим владельцам и ждать месяц. Однако вы не получите вознаграждения за продажу своей собственности другому лицу.

Примечание! Если вы оформляете акт дарения на родственника, нотариально заверять его не нужно.

Резюме

Выделим основные моменты, на которые следует обратить внимание при секционировании:

1. Закон делит общую собственность на общую и долевую.
2. Нет необходимости делить владение капиталом, как это уже было сделано за вас.
3. разделить квартиру на доли можно по соглашению всех собственников, с помощью брачного договора или в суде.

Помните, что при совместном проживании в квартире всегда лучше договориться, чем обращаться в суд. Судебный процесс потребует много времени, денег и усилий. Но если этого не удается избежать, рекомендуем вам обратиться за помощью к нашим опытным юристам.

Они подготовят грамотное исковое заявление и необходимые документы для суда, что позволит вам отстоять свои интересы.