Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным. Составляя договор аренды нежилого помещения возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.
Договор аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого помещения — гражданско-правовой документ, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) передает другой (арендатору) нежилое помещение в пользование. К объектам арендной сделки — нежилым помещениям — относятся объекты, которые предназначены для эксплуатации в служебных, бытовых, торговых и иных целях как производственного, так и непроизводственного характера.
В случае оформления сделки на год и более он подлежит государственной регистрации. Для регистрирования следует обращаться в Управление регистрационной службы, куда необходимо подать следующие документы:
- заявление обеих сторон;
- документы, удостоверяющие личность заявителя;
- оригиналы соглашения;
- документы, устанавливающие право на сдаваемое в аренду помещение;
- учредительные документы (в случае, если один из участников сделки является юридическим лицом);
- поэтажный план и описание помещения;
- другие документы, необходимые для каждого конкретного случая.
Когда арендный промежуток времени не указан, соглашение считается оформленным на неопределенный срок. Здесь любая из сторон имеет право в любое время отказаться от сделки, заранее, а именно за три месяца, оповестив об этом противоположную сторону. В данном случае договор не будет подлежать регистрации, как не подлежит госрегистрации договор, возобновленный по истечении указанного в документе срока.
Предмет договора
В договоре аренды нужно указать:
- адрес нежилого помещения,
- основные характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов технической инвентаризации.
Если объект аренды не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать недвижимое имущество в аренду:
- в доверительном управлении;
- на ограниченном вещном праве (право оперативного управления и т. п.).
В соглашении нужно указать целевое назначение, которое получает арендатор. Если он будет использовать его не по целевому назначению, арендодатель сможет применить различные санкции.
Порядок расчета
Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:
Стоимость составляет <__> рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее <__> числа каждого месяца.
Собственник может изменять размер арендной платы не чаще ГК РФ Статья 614. Арендная плата одного раза в год, если в договоре не указано иное.
Сроки исполнения
Срок, на который арендатору предоставляется нежилое помещение, не является существенным условием аренды и теоретически может быть несогласован. В этом случае договор будет считаться заключённым на неопределённый срок, то есть, аренда будет бессрочной. Однако любая из сторон сможет в любой момент в одностороннем порядке расторгнуть. Для этого будет достаточно предупредить другую сторону о расторжении не менее, чем за три месяца. Понятно, что в этом случае арендатор всё время будет находиться, что называется, в подвешенном состоянии, поэтому в его интересах настоять на том, чтобы срок окончания аренды был установлен в договоре конкретной календарной датой.
Но как бы ни были сформулированы условия договора, с окончанием срока аренды вопросов возникнуть не должно – если этот срок прямо не указан, будет применяться порядок расторжения, установленный законом.
Передача помещения
Гражданский кодекс закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока аренды здания, который по сути сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.
Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или соглашением.
Уклонение одной из сторон от подписания передачи здания (сооружения) на условиях, предусмотренных соглашением, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.
В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.
Обязанности сторон
Нужно прописать обязанности сторон по содержанию помещения в нормальном состоянии, своевременному внесению платы, беспрепятственному доступу, запрету на передачу объекта недвижимости в субаренду, возможности перепланировки;
Расторжение договора
Расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости возможно либо по соглашению двух сторон, на основаниях, что прямо предусмотрены либо по решению суда. В первом варианте такое расторжение требует регистрации в нотариуса, в случае, когда если Вы заключили аренду на срок более 3 лет.
Если возникают такие обязательства, то владелец может потребовать от Вас их исполнения, о чем он обязан будет Вас уведомить в письменной форме. В случае, если Вы не исправите нарушения в приемлемый срок или отказываетесь внести изменения либо расторгнуть договор аренды, у собственника появляется право обратится в суд для расторжения.
С вашей стороны, Вы тоже можете предусмотреть условия договора, при нарушении которых он будет считаться расторгнутым. Например, в случае, если Вы направили, как арендатор, уведомление собственнику о намерении расторгнуть договор и вернуть арендуемое помещение, но с его стороны есть уклонение от подписи акта возврата на протяжении указанного срока. Исполнение неотъемлемо связано с объектом арендуемой недвижимости, а значит, что Вам нужно освободить арендуемое помещение в момент расторжения.
Регистрация договора аренды помещения
Для того чтобы сделка, заключенная на срок более чем 12 месяцев, считалась действительной, договор аренды помещения должен быть зарегистрирован. Стороны должны подготовить и подать в регистрационную службу пакет документов. Среди них: заявления обеих сторон, удостоверение личности арендатора, оригиналы договора, правоустанавливающие документы (подтверждающие право владения этим помещением, а если арендодатель юридическое лицо, то и учредительные документы), поэтажный план помещения и его описание. (Если объект сдается в аренду с земельным участком, то и обозначение его границ). В зависимости от ситуации могут понадобиться и другие документы.
Проще всего проконсультироваться у специалиста, который рассмотрит конкретный случай и подскажет нужное решение.
