Что такое кадастровая стоимость недвижимости?

Казалось бы, вопрос о том, что означает загадочная фраза «кадастровая стоимость недвижимости», в первую очередь должен волновать физических лиц. Это понятие связано с уплатой налогов за квартиры, землю под дачу и тому подобное. Однако необходимость разобраться в этом не обошла стороной и юридические лица.

Чтобы знать и понимать, что это такое, следует:

• при определении налоговой базы, исчислении и уплате налога на недвижимое имущество (статьи 378.2, 403 Налогового кодекса Российской Федерации);
• при определении размера арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом. Его стоимость влияет на размер арендной платы как за коммерческую, так и за некоммерческую недвижимость. Это связано с тем, что арендодатель заинтересован в «переложении» налоговой нагрузки на арендатора;
• для целей налогообложения в отношении земли (ст. 65 ТК РФ, ст. 390 Налогового кодекса РФ) и т д.

На сайте Росреестра есть интересная диаграмма за 2018 год, которая показывает, насколько бизнес-сообщество заинтересовано в проблеме кадастровой стоимости.

Что «фантомного» в кадастровой стоимости?

В целях регулирования оборота данные о недвижимости подлежат регистрации в так называемых земельных книгах или регистрах. В такой сортировке заинтересованы и государство, и большинство сознательных участников оборота. Название термина «кадастровая стоимость» происходит от слова «кадастр».

Нормативная концепция кадастровой стоимости закреплена одновременно двумя законами:

• • в принятом в прошлом веке Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – «Закон об оценке»);
  • в принятом в 2016 году Федеральном законе от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее просто и скромно – «Закон»). С 1 января 2017 года порядок государственной кадастровой оценки определяется им, но с рядом оговорок. С 1 января 2017 года по 1 января 2020 года установлен переходный период, в течение которого указанная оценка объектов недвижимости проводится как в соответствии с законом, так и в соответствии с законом об оценке. Решение о переходе на применение нового закона принимается отдельно в каждом субъекте Российской Федерации. А с 2020 года закон вступит в полную силу.

Однако законодательные акты не дают однозначного и четкого ответа, что такое кадастровая стоимость, о цели введения этого понятия и порядке ее определения.

В Законе об оценке она определяется как стоимость, установленная на основании результатов государственного кадастрового исследования или после рассмотрения соответствующих споров.

Почти аналогичное определение мы находим в Законе об оценке земли. Следует с сожалением отметить, что в законах нет содержательного определения этого предложения

Нормативное определение этого термина «кадастровая стоимость» раскрывается только при обращении к самому процессу его формирования.

Что не облегчает понимание.

В самом определении он не получил никакого отражения, для чего нужно определять именно эту стоимость, а не рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость чаще всего определяется методом массовой оценки типовых объектов, при этом показатели спроса и предложения непосредственно не подлежат рассмотрению. При расчете рыночной стоимости она основана на конкурентоспособности объекта оценки, а также на балансе спроса и предложения. Интересную формулировку дал Конституционный Суд РФ.

По его мнению, «кадастровая стоимость – это не объективно существующая безусловная стоимость, установленная как эффективная обязательная цена для любых сделок, а .. их предполагаемая (условная) стоимость…». Он считается надежным до тех пор, пока не будет пересмотрен с последующим определением рыночной стоимости тех же объектов.

Следовательно, вместо рыночной стоимости недвижимости у нас есть фантомная цена (условная стоимость).

Эта условная стоимость часто превышает рыночную, что, безусловно, отрицательно сказывается на затратах на ведение бизнеса.

Как можно узнать кадастровую стоимость

Есть несколько вариантов:

• запрашивать предоставление данных через определенный сервис на сайте Росреестра; тля; отправить заказное письмо с соответствующей просьбой на ваш адрес;
• заказать выписку из ЕГРН через Интернет, в личном обращении или по почте
• связаться с центром обслуживания населения «Документы» лично (если он есть в городе).

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Результаты кадастровой оценки вызывают все больше разногласий между собственниками недвижимости, особенно в тех случаях, когда для похожих объектов их «идентифицированная» стоимость различается.

Статистический анализ результатов показывает, что «погрешность» определения кадастровой стоимости (ее превышение по отношению к рыночной стоимости) составляет 30-50%.

Следует сразу отметить: согласно закону, механизм оспаривания результатов кадастровой оценки необходимо отличать от обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой сметы. Заявки рассматриваются непосредственно бюджетными учреждениями, проводившими оценку.

По сути, это своего рода упрощенный способ изменения информации кадастровой оценки, не требующий использования механизма разрешения споров. Закон определяет 4 типа ошибок, которые могут быть сделаны, например, отдельная техническая ошибка (опечатка, опечатка, арифметическая ошибка) и системная техническая ошибка.

Как юридические, так и физические лица имеют право оспорить кадастровую стоимость.

Если в результате его определения были нарушены их права или обязанности

По вопросам обращения следует учитывать позицию Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Таким образом, с декларацией, административным исковым заявлением (далее «декларация») о пересмотре кадастровой стоимости может применяться следующее:

• юридические и физические лица, владеющие недвижимым имуществом на праве собственности или иных аналогичных правах, а также лица, когда результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;
• бывший собственник имущества – если результат влияет на права и обязанности этого лица как налогоплательщика;
• участник совместного предприятия самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на проверку кадастровой стоимости независимо от согласия других совладельцев;
• государственные или муниципальные арендаторы и т д.

Закон предусматривает два метода обжалования: в специально созданной комиссии или в суде. Основой обращения является установленная для объекта рыночная стоимость, которая значительно ниже кадастровой стоимости.

Немного практики и статистики

На сайте Росреестра опубликованы некоторые данные за 2018 год, которые наглядно демонстрируют эффективность обращения, в частности:

в суд возбуждено 16 114 споров о стоимости кадастровой стоимости 29 828 объектов недвижимости. В качестве административного ответчика комиссии привлекались 412 раз.

На 31 декабря 2018 года рассмотрено 10 112 жалоб. При этом вопросы претендентов были удовлетворены по 9 283 вопросам, а не отвечены – по 829 вопросам. Как видите, статистика истцов выглядит очень оптимистично.

В результате принятых в 2018 году решений по апелляционным жалобам, поданным в суды, в целом наблюдается значительное снижение общей стоимости кадастровой стоимости примерно на 718,2 млрд рублей. (40,6 %).

В исках указаны следующие причины обращения в суд:

• определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в пределах его рыночной стоимости (15 429 претензий);
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением неверных сведений об объекте оценки, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (111 претензий);
• об обжаловании решения или действия (бездействия) комиссии (574 жалобы).

На практике часто возникают ситуации, когда комитеты отклоняют заявки своим решением. В большинстве случаев эти решения затем успешно оспариваются в суде. Примером может служить решение Московского городского суда от 26 декабря 2017 г. 3A-3114/2017.

Административные субъекты подали заявление в суд города Москвы с просьбой установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости некоторых нежилых помещений. Комиссия не приняла во внимание все аргументы заявителей относительно пересмотра кадастровой стоимости зданий.

Впоследствии истцы подали иск в суд. Они решили, что кадастровая стоимость нежилого помещения должна быть установлена ​​в размере, определенном в оценке, представленной заявителями.

Согласно закону, комиссия больше не является необходимой инстанцией для обращения в суд для юридических лиц. В связи с этим решение – баллотироваться или не баллотироваться в спецкомиссию – останется за соискателями. По состоянию на январь 2019 года статистика обращений в комиссию (созданную в соответствии с Законом об оценке) выглядит следующим образом:

Приведенные выше цифры показывают, что, хотя этот процесс намного дольше, он также более эффективен.

Подводя итог

Можно предложить следующий своеобразный алгоритм действий для успешного оспаривания результатов кадастровой оценки:

1. Перед подачей заявления в комиссию или суд необходимо провести рыночную оценку имущества с привлечением экспертов. Доказательством рыночной стоимости имущества будет отчет об определении рыночной стоимости имущества независимым оценщиком. Конституционный Суд РФ также подчеркнул это.

2. Желательно провести экспертизу отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет соответствия требованиям законодательства.

3. Подготовить заявление в комиссию или суд со всеми необходимыми документами (и, при необходимости, ходатайство о восстановлении пропущенного срока).

4. Подайте ходатайство в комиссию или суд в зависимости от юрисдикции.

5. Если в ходе судебного разбирательства к представленному отчету об определении рыночной стоимости будут внесены существенные замечания или кадастровая и рыночная стоимости существенно разнятся, в подавляющем большинстве случаев суд назначит медицинскую экспертизу.

6. Вступившее в силу решение комиссии или суда является основанием для занесения новой стоимости имущества в ЕГРН. В результате рыночная стоимость как бы приобретает кадастровый статус.

Принимая решение об обращении в суд, следует помнить важный факт. Истец обязан доказать реальную цену собственности или ошибку, допущенную властями при оценке. В связи с этим все расходы изначально несет исключительно он.

Более того, согласно статистике, если компания требует взыскания судебных издержек после вынесения судебного решения в ее пользу, в 90% случаев ему отказывают. В этом случае судья относит к особой категории дел, в которых нет проигравшей стороны. Уместна ли такая ссылка в таких случаях – вопрос спорный. Многие суды соглашаются, что, принимая решение о взыскании судебных издержек, необходимо различать две ситуации.

1. Первый: когда истец использует свое право на установление кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости (что не оспаривается ответчиком).
2. Второй: когда результаты определения стоимости оспариваются на основании недостоверности информации, относящейся к объекту оценки, или если оспаривается решение или действие комиссии.

В первом случае истцу не следует ожидать возврата судебных издержек. Подходит ли конкретная ситуация к первому или второму делу, зависит от обоснованности требований и совокупности доказательств.