По своей сути претензия о выплате неустойки застройщику – это требование о возврате денежных средств и одновременно урегулирование споров с застройщиком без подачи иска в суд. Как получить компенсацию, если дом в долевой застройке не сдан в срок?
Соглашение о долевом участии в процессе строительства (ДДУ) дает вам право на получение квартиры вовремя по доступной цене. На самом деле девелоперы не всегда вовремя предоставляют участникам недвижимость. Что делать, если жильё не получено в срок, оговоренный в договоре?
Ответственность застройщика за нарушение даты передачи жилья
Все сделки по долевому строительству регулируются Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214, в котором содержится статья 6 о штрафных санкциях для клиента за несоблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, а также ст. 10.
Размер фиксированной ставки за каждый день просрочки определяется в размере 1/300 и 1/150 ставки центрального банка на день исполнения обязательств.
Также предусмотрено увеличение сроков, но только с согласия акционера, который имеет право не подписывать акт, настаивая на выплате причитающейся компенсации.
Сумма неустойки, как рассчитать
Для инвесторов, граждан устанавливается единовременная сумма в размере 1/150 ставки рефинансирования за 1 день продления, которая рассчитывается от общей суммы договора долевого строительства.
Для расчета суммы выплат вы можете обратиться к калькулятору (есть в Интернете) и произвести несложные расчеты самостоятельно. Чтобы не запутаться с расчетами, достаточно знать формулу и 3 основных показателя:
- цена ДДУ – указана в документе;
- истекший срок – начинается со следующего дня, установленного со дня сдачи объекта (в случае квартального опциона, дата первого дня следующего квартала);
- ставка рефинансирования за каждый отдельный период.
Пример расчета пени за 1 сутки просрочки в процентах:
- 7,25% / 300 = 0,02%;
- для владельцев гражданского капитала сумма увеличивается вдвое и составляет 0,02×2 = 0,04%;
- за 1 день просрочки сумма = цена товара за ДДУ x 0,03% (0,06%);
- полученная сумма умножается на количество дней просрочки, что составляет последнюю компенсацию, требуемую по закону.
Из-за дороговизны недвижимости штрафы, наложенные на девелопера, будут довольно ощутимы. Именно поэтому большинство девелоперов всячески уговаривают своих акционеров подписать соглашение о продлении сроков, что снимает с них ответственность и обязательства по уплате установленных процентов.
Дополнительные компенсации
Помимо санкции, акционер может выдвинуть ряд дополнительных требований, что возможно при поддержке опытных юристов и при обращении в суд:
- убытки, понесенные из-за преждевременной сдачи объекта: аренда жилья, переезд, потеря стоимости при продаже имеющейся недвижимости и т д;
- штраф за невыполнение требований потребителя в размере 50% от суммы, установленной судом;
- моральный ущерб;
- расходы на адвоката и судебные издержки.
Каждое требование должно быть задокументировано и иметь прочную доказательную базу, которая требует юридических знаний и опыта. Спор может быть разрешен только двумя способами: в судебном порядке и в предварительном порядке, как указано ниже.
Образец досудебной претензии в досудебном порядке
Акционер вправе инициировать прекращение договорных отношений, если с момента передачи жилья в пределах дошкольного образовательного учреждения прошло более 2 месяцев, но объект не был получен.
Для этой процедуры достаточно отправить строительной компании уведомление о том, что участник отказывается от дальнейшего исполнения договора. Обязательным условием является документальное оформление отправки документа (уведомление о переводе, вторая копия с подписью в качестве квитанции и т.д.).
Это позволит вам подтвердить действие в судебном порядке, если решение дошкольного заказа не было выполнено полностью в одностороннем порядке.
После прекращения участия в расследовании или без него промоутер имеет право потребовать единовременную выплату в рамках процедуры расследования. Для этого следует составить и отправить разработчику претензию, пример которой представлен ниже.
Законный срок сделки с акционером – 20 дней с даты отправки документа.
Как правильно написать жалобу? Единого формата документа нет, но есть ряд обязательных пунктов, которые следует указать в установленном порядке:
- кем подана апелляция и кому она адресована;
- основы правоотношений с указанием даты подписания дошкольного образования и любых договоров;
- нарушение договорных отношений – сроки доставки, невозможность передачи объекта и т д;
- ссылка на законодательные акты и постановления об обязательствах клиента;
- размер фиксированной ставки, рассчитанный на каждый день и по результатам;
- срочные потребности – единовременная выплата, одностороннее урегулирование DDU, возврат всей суммы с процентами за просрочку, передача недвижимости, ответ на жалобу в срок, установленный акционером, и т д);
- обещание передать дело в суд в случае невыполнения требований;
- дата и подпись заявителя.
Вы можете подать жалобу лично против получения, отправив ее заказным письмом с уведомлением о получении.
Порядок взыскания компенсации через суд
Взыскать единовременную сумму в суде можно самостоятельно или с помощью грамотных юристов. Что требуется от собственника капитала и его юриста:
- написать претензию по предложенному образцу и отправить разработчику;
- при отсутствии ответа в течение 30 дней (если в дошкольном образовательном учреждении не установлены иные условия / сроки) вы можете подать жалобу в суд;
- претензионная декларация составляется по стандартной форме с теми же данными, что и заявление;
- после предварительного слушания дела промоутер часто идет к мировому соглашению или предлагает отложить сдачу дома, что является их главной уловкой (профессиональные юристы советуют не вести переговоры со застройщиком, а отстаивать свою позицию до тех пор, пока конец, так как с согласия акционера неустойка не выплачивается);
- после основного слушания по делу выносится решение, после вступления которого в законную силу истец получает исполнительный лист;
- исполнительные процедуры и взыскание кредитов с промоутера являются деятельностью судебных приставов.
Результат процесса зависит от компетенции, с которой составлен запрос о компенсации, и от спецификации требований (моральный вред, штраф, другие расходы). Общая продолжительность спора составляет примерно 6 месяцев. Если обжаловать решение суда, дело затянется еще на 2-3 месяца.
Претензия может быть подана на любом этапе строительства в случае задержки сдачи объекта. Также следует помнить о сроке давности по данному вопросу, который составляет 3 года.
Также следует знать, что суд вправе полностью или частично исполнить требования к ДДУ с уменьшением суммы штрафа (ст. 333 ГК РФ). Этот момент также зависит от представленных доказательств и компетентности во время судебного разбирательства, которое возлагается на адвоката истца.
Граждане РФ могут отстоять свои права акционеров в судах РФ и Европейском суде, что требует дополнительных финансовых затрат до 200 тысяч рублей и юридической поддержки опытных юристов.
Резюме
Из вышесказанного можно сделать вывод:
- для того, чтобы получить выплату пени по договору долевого строительства, необходимо иметь представление о действующем законодательстве РФ и предстоящей процедуре и обращаться за помощью к профильным специалистам нашего сайта;
- можно составить претензию по образцу, но обратите внимание на абзац с требованиями и ссылками на федеральный закон РФ;
- если девелопер игнорирует интерес акционера, то лучше передать дело в суд, изложив свои претензии и пожелания в развернутой форме с документальными доказательствами по каждому элементу;
- последнее средство – Европейский суд по защите прав человека, где дело может быть решено даже при отрицательном приговоре российских судей, но в этом случае стоит помнить о финансовых и временных затратах.
Главное – не идти на компромисс с застройщиком, не подписывать документы о переносе сроков, а в случае сомнений – получить юридическую консультацию. Это позволит избежать ошибок и необдуманных решений, а также поможет отстоять свои интересы в суде, вернув вложения в строительство и получив компенсацию штрафа.
