Ситуация, когда имущество делится на несколько долей, обычна в нашей стране. Если один из держателей доли переезжает, но не желает продавать долю квартиры. В таких ситуациях нужно искать выход, одним из которых может быть добровольное или принудительное отчуждение от доли в квартире.
Как лишить доли в квартире?
Отозвать право собственности на квартиру можно 3 способами. К ним относятся:
- добровольный отказ от члена;
- принудительное отчуждение по решению суда;
- принудительный выкуп незначительной доли в квартире.
Конечно, в любом случае лучший вариант – разрешить спор без судебного вмешательства. Рассмотрим каждую ситуацию более подробно.
Добровольное отчуждение
Добровольное отчуждение – лучший способ разрешить конфликт между собственниками. Это поможет не тратить время и нервы на долгие споры. Способы добровольного отчуждения:
- распродажа;
- обмен;
- пожертвование;
- аренда.
В случае добровольного отказа от своей квоты составляется конкретное соглашение. Документ заверяется нотариально и должен быть сдан на государственную регистрацию. После этой процедуры старый владелец теряет свою долю.
Этот способ намного проще обязательного, ведь вы можете просто заплатить владельцу комиссию или мирно договориться о бесплатном переводе. Если ничего не помогает, придется принудительно лишить прав владельца.
Принудительное отчуждение
Акционеры не могут самостоятельно вычитать долю других владельцев собственности. При этом использование методов давления незаконно. Поэтому, если мирно договориться не удалось, необходимо обратиться в суд.
Обращение в суд с иском о лишении акционера имущественных прав имеет шансы на успех только в исключительных случаях. Например, судебный иск будет удовлетворен, если акционер имеет задолженность за коммунальные услуги, сопоставимую со стоимостью его акции.
Среди причин – нарушение обязательств по выплате ипотеки и совершение преступлений, которые могут быть связаны с конфискацией имущества.
Если есть причина, суд должен принять одно из двух решений: это прекращение права собственности или публичная продажа имущества.
Есть еще один способ лишить акционера прав собственности. Это принудительный выкуп незначительной доли. Причины этого изложены в Гражданском кодексе. Такое решение возможно, если у собственника небольшая доля и часть ее нельзя передать. При этом собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.
Примечание! Если эти факторы совпадают, судья вправе обязать собственника продать свою долю остальным собственникам даже при отсутствии согласия последних. Все акционеры должны будут оплатить стоимость поровну.
Однако здесь следует учесть один важный нюанс. Гражданский кодекс не дает ответа на вопрос, что считать акцией, не имеющей отношения к делу. Таким образом, решение остается за судьей. Судебная практика по этому вопросу крайне неоднозначна. Есть случаи, когда 1/12 доли признавалась незначительной, а в других случаях суд признал 1/4 доли собственности несущественной.
Однако, если суд примет решение о принудительном выкупе доли другими акционерами, они должны немедленно выплатить денежную компенсацию. Поэтому важным документом в суде является выписка из банка о том, что у покупателей есть достаточная сумма.
Оплата будет производиться по рыночной стоимости, поэтому перед принятием попытки покупки необходимо будет оценить долю владельца.
Как избежать отчуждения?
Конечно, большинство собственников готовы потребовать свою собственность. И у них есть реальные возможности сделать это через суд. Однако в этом случае необходимо показать отсутствие оснований для принудительного лишения или возврата доли.
Поэтому, как уже было сказано выше, принудительный выкуп может быть отдан только при совпадении трех обстоятельств: незаинтересованности в использовании актива, небольшой доли и невозможности ее назначения.
Если отсутствует хотя бы один элемент, судья не вправе требовать принудительной продажи доли. Конечно, в этом случае лучше всего обратиться к профессионалу, который поможет подготовить процедуру.
Тогда при рассмотрении дела суду необходимо будет убедиться, что в доме нет места, равного по площади доле собственника. Например, если в квартире 50 кв. М, у собственника есть доля равная 1/5 и в доме есть комната 10 кв. М, суд не сможет вынести решение в пользу владельцев долей, требующих принудительная продажа.
Кроме того, немаловажно и то, на каком основании собственник получил свою долю. Если собственность была приобретена совместно несколькими собственниками, вероятность того, что доля будет сочтена несущественной, крайне мала.
Еще один момент, который обязательно рассмотрит суд, – это необходимость собственника. Если у него есть другое жилье, суд может принять решение в пользу владельцев акций. При наличии только одного жилья вероятность принудительной покупки стремится к нулю.
Резюме
Вполне возможно лишить хозяина доли в квартире. Однако должны быть соблюдены некоторые условия, иначе суд тоже не поможет. Единственный совет в такой ситуации – попытаться решить проблему добровольно, без привлечения к уголовной ответственности.
