Порядок наследования приватизированной и неприватизированной квартиры будет другим. Разница заключается, по крайней мере, в том, что приватизированное жилье приватизируется наследодателем, а неприватизированная квартира после смерти владельца принадлежит государству, муниципалитету, департаменту или другому лицу, которое является собственником. Это основная проблема: унаследовать такое жилье в принципе невозможно.
Почему унаследовать неприватизированную квартиру нельзя?
Дело в том, что наследование, как универсальное правопреемство, представляет собой акт передачи имущества последних наследникам в неизменном виде (п.1 ст. 1110 ГК РФ). В состав имущества умершего входит все имущество, принадлежащее ему на праве собственности на день смерти (статья 1112 Гражданского кодекса).
Ключевым моментом здесь является владение.
Собственником неприватизированной квартиры обычно является муниципалитет, государство, департамент, но, конечно, не физическое лицо. Живя в неприватизированной квартире, покойный мог быть его съемщиком только с общественным договором. Конечно, это не дает никаких прав собственности.
Он, конечно, мог ее приватизировать – это право предоставляется единожды всем жителям муниципальных квартир (ст. 2 Федерального закона № 1541-1 «О приватизации недвижимости в РФ»).
Но если на момент смерти квартира не приватизирована, то после смерти собственника она не входит в состав имения, а значит, не может быть передана наследникам по наследству. Даже если покойный оставил это в наследство в порядке ст. 1120 ГК в собственность, которая будет приобретена в будущем, по наследству может быть передана только приватизированная квартира.
Однако есть одно исключение.
Как унаследовать неприватизированную квартиру после смерти владельца?
Дело в том, что приватизацию можно завершить даже после смерти работодателя. Но только при условии, что при жизни он собрал все необходимые документы и подал заявку на ее выполнение в ответственный орган.
Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до заключения договора о передаче права собственности на жилое помещение, неприватизированное жилье все же может быть включено в наследство по заявлению наследника, если Завещатель не отозвал свое заявление, и по независящим от него причинам мне не удалось завершить регистрацию (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993).
Другими словами, если процедура приватизации квартиры была инициирована, но из-за смерти арендатора не была завершена в срок, такая квартира все равно может быть включена в собственность.
Сделать это можно в судебном порядке – по заявлению о включении неприватизированной квартиры в усадьбу. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна: суды первой инстанции, как правило, отклоняют требования (например, решение Магаданского городского суда № 2-2841 / 2012 от 03.07.2012).
Но наследникам обычно удается добиться положительного результата в апелляционной и кассационной инстанциях. Вот некоторые примеры:
- определение Вооруженных Сил РФ n. 5-КГ 16-62 от 17.05.2016;
- определение Вооруженных Сил РФ n. 5-КГ16-93 от 09.08.2016;
- определение Вооруженных Сил РФ n. 64-В12-3 от 19.06.2012.
Что будет с квартирой?
Но что было бы, если бы процедура приватизации не началась в момент смерти работодателя? Разве они не могут оставить квартиру и забрать ее?
Спокойно! Это не так уж плохо. Неприватизированная квартира после смерти арендатора, как и прежде, остается в социальной арендной плате. Никто не имеет права выгнать из нее остальных жильцов. Кроме того, согласно п. 2 ч. 2 ст. 672 cc, в случае смерти арендатора или выселения из дома договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в доме.
Действительно, закон дает арендаторам возможность выбрать нового арендатора после смерти старого. Кем они будут в частности, решают сами остальные члены семьи. Главное, чтобы новый работодатель был дееспособен (п.2 ст. 82 ТК). По их желанию с каждым из них, как правило, можно заключить социальный трудовой договор.
Это не имеет большого значения: все остальные арендаторы имеют те же права, что и арендатор (статья 69 ТК). Это также относится к праву на приватизацию: каждый член семьи имеет право на долю, равную приватизации, даже если на момент смерти работодателя он не был среди наследников.
Как переоформить квартиру после смерти владельца-нанимателя?
Итак, мы уже решили: если процедура приватизации не началась, квартира не будет включена в состав недвижимости. Это означает, что некоторые из оставшихся в живых членов семьи, которые проживали с умершим в неприватизированной квартире, должны перерегистрировать договор социальной работы. Все очень просто.
Затем новый арендатор, получивший согласие остальных арендаторов, должен обратиться в уполномоченный орган собственника. Как правило, муниципалитет выступает в качестве арендодателя, поэтому вам необходимо обратиться в местную администрацию (муниципальное управление наследия, домовой комитет, другой ответственный орган).
Прежде чем обращаться к нам, проверьте необходимый пакет документов. Обычно для продления договора необходимо:
- заявление по форме, установленной в муниципальном образовании (пример заявления для Санкт-Петербурга);
- паспорт заявителя;
- договор социальной работы;
- свидетельство о смерти бывшего работодателя;
- по запросу – заверенное согласие других совершеннолетних дееспособных жителей.
Документы можно подать лично, через ближайший МФЦ или региональный портал госуслуг. Обработка заявки обычно занимает не более 25-30 дней, в зависимости от муниципалитета и местного законодательства.
Как правило, оснований для отказа нет. В связи с этим при обследовании соискателю обычно выдается дополнительное соглашение к договору о социальном кредите, по которому он признается новым работодателем.
После получения этого соглашения арендаторы могут приступить к процедуре приватизации. В результате каждый из них сможет получить равную долю в собственности теперь приватизированной квартиры. Неважно, были ли они наследниками умершего работодателя.
