Как оценить квартиру

К видам оценки относятся оценка: движимого имущества, машин, оборудования и ТС, оценка квартиры, акций и других ценных бумаг, нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка предприятия (бизнеса), ущерба, долговых обязательств и переоценка основных фондов. Выполняется на основе установленных государством стандартов, отражает реальную цену объекта оценки и независима.

Оценка цены квартиры

Независимая оценка квартиры предполагает, что незаинтересованный специалист, обладающий профильным образованием и прошедший аттестационную проверку, проведет экспертизу объекта с целью определения его рыночной цены – наиболее вероятной ценой имущества в условиях конкурентного рынка. Зачет заказчик получает письменное заключение, содержащее результаты экспертизы, а также отчет с подробным описанием методов и обоснованием их выбора.

Есть ряд ситуаций, когда эта услуга становится необходимой. Оценить квартиру – это рационально, если вы хотите совершение сделки купли-продажи имущества, обмена или сдачи в аренду. На стоимость квартир влияет много факторов, которые связаны с техническими характеристиками объекта, его расположением, инфраструктурой, ситуацией на рынке недвижимости и др. Иногда диапазон цен между квартирами с одинаковым метражом может быть весьма существенной.

Помощь профессионала, хорошо владеющего ситуацией на рынке жилой недвижимости, позволит избежать ошибок при операциях с недвижимым имуществом. Объективная оценка рыночной цены квартиры сделает ваше предложение привлекательным для клиентов, что позволит добиться завершения сделки.

Виды оценки

По форме субъекта, оценка бывает:

• Государственная
• Независимая

В зависимости от целей, для достижения которых производится оценка объекта недвижимости, прибегают к той или иной экспертизе. Достаточно часто суммы, полученные в результате государственной и независимой, значительно различаются. Это обусловлено рядом факторов. Многое зависит от того, кто является инициатором. При расселении жильцов из домов, которые собираются сносить, результаты государственной весьма неприятны для самих жильцов. При независимой этих же жилых объектов порой озвучиваются совершенно иные цифры.

Кадастровая оценка недвижимости – это определение кадастровой стоимости – денежного эквивалента полезности определённого объекта при условиях его использования по прямому целевому назначению. Результат в Национальном кадастровом агентстве должен быть максимально приближен к рыночной цене объекта. В качестве заказчиков кадастровой оценки выступают различные государственные комитеты. О кадастровой оценке мы уже говорили в этом материале, теперь речь пойдет о независимой.

Необходимость оценки

Заключение о рыночной стоимости квартиры, жилого дома и иных объектов необходимо в следующих целях:

• Продажа жилья покупателю напрямую.
• Передача объекта недвижимости в залог (ипотеку) банку.
• Определение стоимости объекта в имущественных спорах (например, при бракоразводном процессе).
• Получение жилья в наследство.
• Получение кредита, в том числе льготного.
• Расчета налога на недвижимость.

Чаще всего при совершении сделки купли-продажи оценивает квартиру покупатель при необходимости привлечения кредитных средств. Также, оценка квартиры может быть необходима и продавцу для определения рыночной цены недвижимости.

Образующие факторы

Чтобы реализовать оценивание, надо учесть все ценообразующие факторы. Выполняя свою работу, специалисты учитывают положение, состояние внешнее и внутреннее, серию и тип дома, а также дату постройки. Цена зависит от следующих факторов:

• Района расположения;
• Серии, типа, этажности, состояния подъезда;
• Привлекательности помещения. Учитывается то, проводились ли ремонтные работы;
• Этажа расположения квартиры;
• Ее площадь;
• Планировка;
• Далеко ли расположены остановки городского транспорта;

Помимо этого, также в ценообразовании учитываются и:

• Социальная инфраструктура: школа, садик, больница, супермаркеты, аптеки и так далее;
• Является ли место расположения экологически чистым;
• Как выглядит территория в окружении здания;
• Техническое обеспечение;
• Есть ли балкон или лоджия;
• Осуществлялась ли перепланировка;
• Совершалась ли внутренняя отделка;
• Удобность расположения самой квартиры;
• Присутствие прав у третьих лиц.

Перечисленные варианты помогают сделать объективную оценку. Эксперт оценит квартиру в соответствии с Федеральными требованиями. Будь это частный дом, производство или офис.

Необходимые документы

Чтобы оценить дом, коттедж, квартиру, комнату или долю вам придется собрать пакет документов для предоставления оценщику:

• правоустанавливающие – в них должно быть прописано наименование объекта в соответствии с регистрационными документами, точный адрес и ФИО владельца;
• удостоверение личности заказчика – паспортные, регистрационные и актуальные контактные данные;
• техническая документация – техпаспорт БТИ, экспликация, поэтажные планы, кадастровый план.

Приведенного перечня документов чаще всего хватает, в исключительных случаях может потребоваться дополнительная информация. Не редкие в оценочной практике ситуации, жилья требуется для подачи судебного иска в суд, а у клиента на руках документов кроме собственного паспорта нет никаких – оценочные компании, имеющие вес на рынке и опыт, могут оказать вам помощь в их сборе.

Процедура оценки

Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов:

1. Первым шагом является выбор оценщика. Подписание с ним договора о проведении работ. В документе нужно указать для какой цели производится определение: продажи, аренды, оформлениея залога.
2. Сбор требуемой документации, которую обычно указывает оценщик:
3. Оценщик знакомится с документацией на недвижимость, составляет по ней план предстоящих мероприятий. В назначенное время приступает к работам.
4. Оформление полученных результатов в виде отчета, который дополняется фотографиями, отснятыми экспертом, и документами на объект.

Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.

Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.

Время оценки

Продолжительность осмотра зависит от сложности объекта. В случае типовой квартиры оценщик может ограничиться 10 минутами, а в больших домах может занять и более часа. В действительности гораздо больше времени занимает работа оценщика после осмотра, которую он проделывает за компьютером, когда анализирует предложения о продаже недвижимости в конкретном регионе и данные по оформленным сделкам. Из общего количества сделок выбираются по меньшей мере три, которые по условиям схожи с оцениваемым объектом: положение, размер, состояние недвижимости.

Затем следует составить экспертное мнение, которая вместе с приложениями представляет документ объемом 25–35 страниц, в котором, в числе прочего, отображается информация, полученная в крепостной книге, строительном регистре, а также в земельном департаменте, описываются характеристики и положение оцениваемого объекта, проводится анализ ситуации на рынке, приводятся ссылки на предложения о продаже и примеры сделок, а также разъясняется, какие расчеты стояли за оценкой.

Выбор хорошего оценщика

Можно провести мониторинг сайтов оценочных компаний. Через мобильные приложения оформить заказ, но сначала надо выбрать достойную организацию. Не все имеют право делать оценку недвижимости для ипотеки.

Требования к оценщику:

1. Наличие профильного оценочного образования;
2. Членство в саморегулируемой организации (СРО);
3. В штате имеются специалисты с профессиональной страховкой.

В РФ заниматься оценочной деятельностью имеют право только квалифицированные оценщики. Строители, эксперты, риэлтеры, юристы и другие категории оценку не делают!