Не всем посчастливилось жить в собственном доме. Какие права жильцов прописанных в муниципальной квартире? По самым скромным подсчетам, в России осталось около 4 млн неприватизированных квартир. Большинство из них – коммунальные квартиры, сданные в социальную аренду.
Арендаторы и другие жители не вправе им распоряжаться – такое жилье остается в собственности муниципального образования. Что, однако, не означает, что такие арендаторы бесправны. Со временем они могут стать собственниками такого жилья и стать полноправными собственниками.
Речь идет о правах зарегистрированных жителей на муниципальную квартиру. Оказывается, они далеко не беспомощны и могут многое.
Кто прописан в муниципальной квартире?
Начнем с того, что такое социальное жилье. Так называются квартиры, сдаваемые в социальную аренду. Они предоставляются жильем зарегистрированным малообеспеченным гражданам, жилищные условия которых требуют улучшения (ст. 49 ТК). Договор заключается с арендатором – лицом, подавшим заявление о постановке на учет с жильем.
Вместе с ним в договоре указываются члены его семьи, которые прописаны с жильем (супруги, дети, родители, другие) – все они навсегда переводятся в муниципальное жилье, предоставляемое на основании договора.
И этот же договор является основанием для регистрации этих граждан по месту жительства в муниципальной квартире (ст. 6 Федерального закона № 5242-1 от 25.06.1993).
Отсюда вывод: в муниципальное жилье зачислены:
- работодатель с социальным трудовым договором;
- члены его семьи, перешедшие на регистрацию вместе с ним;
- другие граждане, представленные работодателем в качестве членов семьи.
Особенности прописки в муниципальной квартире
С регистрацией на момент перевода все понятно – заключили социально-трудовой договор и зарегистрировались на его основании. А как быть с регистрацией других граждан, которые ранее не регистрировались? Арендатор вправе переселить их в муниципальную квартиру (ст. 70 ТК). Но с некоторыми особенностями. Поэтому работодатель может привить:
- супруг (а) детей и родители – с письменного согласия других совместно проживающих членов семьи, даже в случае их временного отсутствия;
- другие граждане в составе семьи – с письменного согласия других квартиросъемщиков + согласия арендодателя;
- их несовершеннолетние дети – без чьего-либо согласия.
Если после переезда площадь дома для члена семьи уменьшается и становится меньше учетной ставки (установленной региональным законодательством), домовладелец (муниципальный орган) имеет право запретить переезд.
После приезда нового члена семьи в договор социальной аренды вносятся изменения в части указания нового арендатора в договоре. На основании такого договора новый арендатор регистрируется в коммунальной квартире по месту жительства.
Права нанимателя
Права жильцов, то есть нанимателя, зарегистрированного в квартире в качестве нанимателя, определены ст. 67 ЖК. В список его полномочий входят:
- право пользования жилым помещением и общим имуществом жилого помещения, в котором оно находится (ст. 61 ЗК). Право пользования подразумевает, прежде всего, проживание в жилом доме с соблюдением прав других жителей, соседей, соблюдением пожарных, санитарно-эпидемиологических и других требований безопасности (ст. 17 ТК);
- право переехать в дом другого человека;
- право сдавать жилье в субаренду. Сдать в аренду часть помещения, а в случае временного выезда – все помещение можно только с предварительного согласия других арендаторов и арендодателя (ст. 76 ТК). Субаренда оформляется договором (ст. 77 ТК);
- право разрешать временным жильцам проживать в коммунальной квартире;
- право требовать от собственника проведения капитального ремонта, участия в содержании общего имущества и коммунальных услуг;
- право обменивать муниципальные помещения на другие помещения, даже если они отличаются в контексте договоров социальной аренды, с согласия других арендаторов и арендодателя (статья 72 ТК).
Права других жильцов муниципальной квартиры
В квартире без имущественных прав права зарегистрированных жильцов полностью совпадают с правами жильца. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социальной аренды имеют равные права с нанимателем (п. 2 ст. 69 ТК).
Все, кто включен в договор (а только они, как мы помним, могут быть прописаны в муниципальной квартире), а также арендатор, могут пользоваться муниципальной квартирой, переводить в нее других людей, разрешать временное проживание, запрашивать обмен квартиры муниципальные, при необходимости уважать интересы арендатора и т д
Все это касается членов семьи работодателя. Но даже если арендатор перестал быть арендатором, но все еще продолжает жить в коммунальной квартире, он сохраняет те же права, что и арендатор и члены его семьи.
Однако по обязательствам, вытекающим из социального трудового договора, такой гражданин несет самостоятельную ответственность. В связи с этим он может потребовать от арендодателя заключения с ним отдельного договора (п.4 ст. 69 ТК).
Право на приватизацию
Особое внимание мы уделяем праву таких арендаторов на приватизацию. Дело в том, что все граждане, имеющие право пользования муниципальным жильем на основании социальной аренды, имеют право однократно приобрести такое жилье бесплатно в совместную собственность в порядке приватизации (ст. 2 Федерального закона № 1541-1 “. О приватизации недвижимости в РФ »).
Другими словами, любое лицо, зарегистрированное в коммунальной квартире на момент ее приватизации (включая несовершеннолетних), имеет право участвовать в такой приватизации и получить равную долю в собственности на эту квартиру.
Это принципиально отличает права жителей муниципального жилья от прав зарегистрированных жителей в приватизированной квартире. Вид на жительство в приватизированной квартире только подтверждает право пользования жилым помещением (если оно не является собственником), а вид на жительство в коммунальной квартире дает право участвовать в приватизации в будущем. То есть позволяет приобретать жилье в собственность.
Даже если арендатор откажется от участия в приватизации, никто не сможет выселить его из приватизированной квартиры в будущем. Считается, что право проживания в таком жилище закреплено за ним пожизненно (ст. 19 Федерального закона № 189 «О введении Жилищного кодекса РФ»).
Резюме
Как видите, объем прав жителей муниципальных квартир очень и очень значителен. А в некоторых случаях даже больше, чем у жителей частной недвижимости. Но чтобы ими пользоваться, нужно не только реально проживать в квартире, но и быть включенным в договор социальной работы. И на этом основании возможно в будущем получить в собственность часть коммунальной квартиры.
