В некоторых случаях перед совершением сделки с недвижимым имуществом заключается предварительный договор купли продажи квартиры. Рассказываем о нём и тонкостях его составления подробнее.
Предварительный договор купли-продажи
Далеко не все покупатели знают о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Между тем, составление этого документа может потребоваться, если продавец готов ждать официального заключения сделки. При этом требуется гарантия в том, что она действительно состоится.
Договорившись о заключении сделки с покупателем, хозяин квартиры будет вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на квартиру. И если вдруг покупатель откажется от покупки квартиры, продавец потеряет время и будет вынужден искать покупателей недвижимости заново.
При составлении предварительного соглашения стороны согласовывают:
- сроки заключения основной сделки;
- итоговую;
- размер задатка, который покупатель передает продавцу.
Если в составленном соглашении стороны не указывают конкретных сроков для заключения сделки, то основной документ купли-продажи недвижимости может быть оформлен в течение одного года.
Цели заключения
Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается, если одна из сторон не готова сразу заключать основной. Такое может произойти по следующим причинам:
- у продавца не готовы документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество;
- у покупателя нет нужной для покупки суммы, однако она должна появиться в обозримом будущем;
- при покупке недвижимого имущества используются средства ипотечного кредитования (читайте о том, как продать квартиру в ипотеке), однако банку требуется время (до 3 нед) для проведения специфического анализа объекта, в том числе — на проверку юридической прозрачности сделки и изучение отчёта оценщика;
- продаваемое имущество находится в залоге, и необходимо время для процедуры снятия обременения.
Существенные условия
У каждого вида соглашения есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий он считается ничтожным.
У купли-продажи два существенных условия: предмет и цена недвижимости. У продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного соглашения.
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.
Срок действия
Когда стороны заранее определяют срок, в течение которого будет подписан основной договор, то это условие должно соблюдаться. Если же точная дата не была установлена или пока неизвестна, предельный срок между подписанием основного и предварительного документов равен 12 месяцам, согласно ГК РФ. Бывает, что оговоренный срок подписания основного соглашения еще не наступил, но к продаже объекта уже все готово.
Тогда сторонам ничто не мешает официально оформить сделку. У покупателя в момент окончания изначально обозначенного срока может не быть денег. В этом случае при отказе продавца продлить время действующего соглашения он вправе обратиться в суд и потребовать от покупателя компенсацию за потерю времени. Если покупатель внес предоплату и не заключает основное соглашение, то по условиям предварительного деньги ему можно не возвращать.
Заключение предварительного договора
Предварительный договор купли-продажи квартиры включает в себя:
- ФИО, паспортные данные сторон по сделке;
- предмет;
- признаки предмета купли-продажи;
- цену сделки, порядок внесения гарантийной суммы (аванса или задатка);
- ответственность за нарушение договорных условий;
- срок совершения основной сделки;
- обязательства сторон по подготовке к отчуждению имущества;
- перечень расходов и порядок их оплаты сторонами и пр.
Остановимся подробнее на каждом из обязательных пунктов.
Содержание договора
Соглашение составляться должно по всем правилам, чтобы при разногласиях можно было требовать выполнения обязательств (это касается штрафов за невыполнение условий или возвращения суммы задатка.
В договоре должны быть указаны такие пункты:
- Участники соглашения, с указанием, кто из них выступает продавцом и покупателем. В данном пункте требуется указать паспортные данные, прописку в том числе.
- Цель составления. Здесь нужно указать, что в дальнейшем будет заключено основное соглашение купли-продажи конкретного жилья (адрес, номер квартиры, площадь, кол-во комнат, этаж, общая характеристика дома).
- Право собственности на жилье с указанием данных Свидетельства про государственную регистрацию.
- Условия сделки (стоимость жилья; сумма задатка; дата, до которой будет составлено основное соглашение купли-продажи. Дата, до которой продавец обязан освободить жилплощадь в случае заключения сделки. Кто несет расходы, связанные с передачей квартиры в собственность покупателю. Штраф при невыполнении условий, порядок возмещения задатка. Гарантии, что квартира не была заложена, не находится под арестом, не обременена другими факторами согласно закону. Обязательно передать квартиру в должном состоянии, без задолженностей по коммунальным услугам).
- Указание, что договор подписан и составлен в двух экземплярах, для каждой стороны по одному.
- Основания для расторжения.
При составлении желательно обратиться к юристу, поскольку существует масса тонкостей, касающихся конкретной ситуации и которые практически невозможно учесть людям без специального образования.
Расторжение договора
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилья возможно по общим основаниям главы 29 ГК РФ, то есть, когда:
- в результате заключения дополнительного соглашения стороны договорились о расторжении;
- значительно изменились обстоятельства (в суде доказывается инициатором расторжения, причем не принимаются во внимание иски, которые мотивируются рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть);
- одним из контрагентов допущено существенное нарушение.
Кроме того, возможен и односторонний отказ от исполнения. Однако в таком случае сторона, виновная в расторжении, должна в двойном размере возвратить переданный ей задаток. Если же вина лежит на плательщике задатка, то уплаченная им сумма просто остается у другой стороны. Если у сторон отсутствуют предложения о заключении основного договора в предусмотренный для этого срок, предварительный признается прекращенным.
Таким образом, предварительный договор заключается и расторгается по общим правилам. Ему не нужна государственная регистрация, а самым существенным условием, без которого предварительный договор купли-продажи не будет считаться заключенным, является предмет будущего соглашения купли-продажи объекта.
Основные ошибки при заключении договора
Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого документа в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.
Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства. Заключение такого соглашения является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.
И хотя судебная практика допускает заключение такого соглашения, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.
В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного и даже к признанию предварительного недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых он не имеет юридической силы). Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.
