Что делать в случае самовольного строительства?

Несанкционированные постройки встречаются постоянно. Но все же: взять и построить намного проще, чем получить разрешение, соблюдать требования и нормы, дождаться комиссии… Легче, но и рискованнее. Признание самовольной постройки законной – особенности процедуры. Не успеете оглянуться, «вжух» – и решение о несанкционированном сносе постройки в вашем почтовом ящике.

К счастью, недавно законодатели предприняли очередную попытку решить вопрос с помощью «несанкционированных структур». Теперь права собственников стали чуть более защищенными: если раньше любили сносить все, что «не по закону», даже если это никого не беспокоило, то теперь нелегальный дом сносить стало сложнее.

Теперь – только по решению суда (за некоторыми исключениями) и только в том случае, если ничего нельзя исправить. Мы изучили действующее законодательство, судебную практику и теперь расскажем то, что следует знать читателям журнала. И, конечно, владельцам скваттеров.

Что такое «самовольная постройка»?

На самом деле случаи признания самовольного строительства строго определены ст. 222 ГК РФ. Следовательно, незаконными постройками признаются построенные здания, сооружения или сооружения:

• на земельном участке, не предусмотренном в установленном порядке, например, на чужой или муниципальной земле;
• на землях, разрешенное использование которых не позволяет строительство, например, на охраняемой территории;
• без получения для этого необходимых разрешений или разрешений;
• с нарушением градостроительных и строительных норм.

Обращаем ваше внимание, что речь идет не только о новинках, но и реконструированных без разрешения. То есть о самовольной реконструкции (постановление АС МО № Ф05-16833 / 14 от 18.03.2015).

Помимо этих признаков, в правоприменительной практике существует несколько положений, завершающих юридическую сущность определения понятия «самостроение» в Гражданском кодексе:

• недвижимое имущество, построенное без согласия собственника земли, может быть отнесено к категории самовольных (определение ВС РФ № 305-ЕС15-6246 от 28.06.2016);
• основанием для признания постройки незаконным будет как нарушение частного, так и публичного права (определение ВС РФ № 308-ЕС15-15458 от 10.03.2016);
• Проведение самовольной постройки является виновным деянием, доказательством которого комиссией является установление хотя бы одного из условий, перечисленных в ст. 222 ГК РФ (определение ВС РФ от 13 января 2015 г. №69-КГ14-10).

Собственность не возникает за незаконное строительство. Застройщик-нарушитель не имеет права распоряжаться этим предметом: продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать другие операции. Более того, его нельзя даже использовать, по крайней мере, до тех пор, пока он не будет приведен в соответствие с требованиями законодательства (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Самострои-исключения

Законодатель предусмотрел 2 исключения из описанных выше правил признания строительства незаконным:

1. Первый – это невозможность признания постройки несанкционированной, если предъявленные заказчику требования, градостроительные и строительные нормы и правила не применялись в момент начала строительства или во время самовольного строительства.
2. Второй – невозможность признания постройки «самовольной постройкой», если собственник этого объекта не знал и не мог знать о влиянии ограничений на использование земельного участка.

Снос или приведение в соответствие

Помимо правового режима самовольного строительства, Гражданский кодекс также определяет порядок введения последнего в гражданский оборот и механизм устранения нарушений, допущенных заказчиком. Остановимся на последнем.

Следовательно, незаконная постройка подлежит сносу либо с соблюдением параметров, установленных правилами землепользования и застройки, землеустроительной документацией, либо обязательных требований к параметрам застройки (п. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Снос незаконного здания возможен как по решению суда, так и по решению муниципального образования, но только в двух случаях, предусмотренных п. 4 ст. 222 ГК, если самострой находится на земельном участке:

• для которых не требуются документы на право собственности или разрешенный тип земли не позволяет строительство, при условии, что такая земля находится в границах общей территории;
• вид разрешенного использования, не предусматривающий строительство и данный объект находится в границах территории с особыми условиями использования территории, на которой строительство запрещено.

Для инициирования сноса в суде пострадавшее лицо подает жалобу на самовольное строительство (определение ВС РФ № 308-ЕС15-8731 от 19.11.2015). Это может быть администрация муниципального образования или сосед, которому не нравится гараж или временная избушка на границе участков.

По результатам рассмотрения суд принимает решение о сносе или, по возможности, о соответствии здания требованиям законодательства. Ответственность за исполнение данного решения возлагается только на виновную сторону (определение Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 № 910-О).

В административном отношении снос осуществляется по решению муниципалитета. Но если по решению суда в сносе было отказано, никакое административное решение не может быть принято по тому же вопросу.

Главное: действует мораторий на снос жилых домов. Решение о сносе не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства на землях индивидуального жилищного строительства, жилых домов на землях ИЖС, дач и огородов, если одновременно выполняются 3 условия (п. 22 Федерального закона от 30.11.1994) п. 52):

• права на объекты зарегистрированы до 01.09.2018 г;
• параметры дома соответствуют установленным параметрам, нормам и правилам;
• объекты расположены на земельных участках, принадлежащих владельцам этих объектов.

Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек

Существующая сегодня судебная практика в отношении незаконных построек содержит консолидированные позиции по делам, в которых их снос неизбежен. Вот некоторые из них:

• реконструированные помещения подлежат сносу только в случае невозможности их восстановления в первоначальном виде (определение ВС РФ № 18-КГ13-184 от 11.03.2014). При наличии технической возможности суды принимают решение о возврате помещения в состояние, существовавшее до реконструкции (решение железнодорожного суда Ростова-на-Дону № 2-2090 / 2019 от 15.08.2019);
• «Самострой» подлежит сносу в случае существенного и непоправимого нарушения градостроительных и строительных норм (определение ВС РФ п. 18-КГ13-14 от 09.04.2013);
• снос неизбежен, если завод построен на месте, предусмотренном для размещения нестационарного торгового центра, и его перенос невозможен без соразмерного ущерба (Постановление ГК ВЦ № F02-6677 / 2018 от 22.01.2019);
• дачи, построенные на необразованных землях, на землях, не предоставленных на каких-либо правах, а также в случаях, когда разрешение на строительство не получено, подлежат сносу (решение Сарапульского городского суда Удмуртии № 2-758 / 2019 от 08.08.2019). / 13/2019);
• жилые дома, построенные на нестандартных землях, не внесенных в земельный кадастр, по которым отсутствует информация о зарегистрированных правах, даже если они предоставлены на основании договора аренды, подлежат сносу (решение Ленинского районного суда г. Тюмени н. 2-140 / 2019 от 09.08.2019).

Как предотвратить снос самовольной постройки?

Единственный способ признать незаконное здание законным – это признать его право собственности в суде.

Если заинтересованная сторона уже подавала в суд заявление о сносе, то к заявлению о признании имущества предъявляется встречный иск по п. 3 ст. 222 ГК, судья может признать право собственности при соблюдении 3 условий:

• застройщик имеет права на земельный участок, разрешающий строительство на нем;
• на день подачи заявления о признании права собственности здание соответствует требованиям законодательства;
• консервация здания не нарушает права третьих лиц и не угрожает жизни / здоровью граждан.

В то же время простое отсутствие разрешения на строительство / разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности.

Если отсутствие таких разрешений является единственным признаком самовольного строительства и собственник предпринял шаги для их получения, заявление о признании собственности должно быть удовлетворено (п. 26 Постановления Пленума Вооруженных Сил / Высшего Арбитража Суд РФ № 10/22 от 29.04.2010).

Нет недостатка в примерах решений, в которых заявителям было предоставлено право на незаконное строительство.

Например, Центральный районный суд города Барнаула признал право собственности заявителя на самострой, поскольку он продемонстрировал из заключения эксперта, что он соблюдал строительные, технические и пожарные требования безопасности, а также предоставил документы, подтверждающие, что он обратился в местными властями, но они отказались (решение № -5386/2019 от 29.08.2019).

Аналогичным образом поступил и Калачевский районный суд Волгоградской области, сославшись на соответствие здания требованиям надежности и устойчивости, а также отсутствие претензий со стороны местной администрации (Решение № 2-880 / 2019 г. 28.08.2019 2019).

Резюме

Текущая практика позволяет сохранять несанкционированные здания, даже если они построены без разрешения, и даже если их конструкция нарушает действующие строительные нормы, правила и правила градостроительства.

Конечно, владелец «нелегальной постройки» будет вынужден вернуть все в надлежащий вид, но это позволит избежать потери объекта и сохранить имущество. Секрет успеха в этом деле – помощь местной администрации и проявление искреннего желания все оформить в соответствии с законом.