Стоит ли продлевать договор аренды?

Сдав недвижимость в аренду на любой срок, арендатор по истечении согласованного срока может принять решение продолжить использование недвижимости. Продление договора аренды недвижимости – сроки и необходимые документы.

Особенности продления аренды

Закон позволяет в этом случае продлить договор несколькими способами.

Продление договора возможно на фиксированный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона

Самой простой формой продления договора аренды можно считать продление договора аренды по закону на прежней основе. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:

• арендатор продолжает пользоваться недвижимостью после истечения срока действия документа;
• нет никаких возражений со стороны арендодателя.

В этом случае считается, что договор продлевается на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с законом. В этом случае никаких дополнительных соглашений не требуется.

Необходимо учитывать важное условие. Согласно п.1 ст. 610 ГК РФ, если срок не был определен исходным документом, он считается заключенным на неопределенный срок.

Примечание! Закон требует, чтобы договор аренды любого имущества на срок, превышающий 1 год, был зарегистрирован в соответствующих государственных органах. Только тогда он будет считаться заключенным.

Однако если договор аренды изначально был заключен на срок менее 12 месяцев, то для продленного договора на неопределенный срок государственная регистрация не требуется.

Обратите внимание, что и арендатор, и арендодатель могут в любой момент отказаться от договора аренды недвижимости, подписанного и продленного на неопределенный срок в любое время. Для этого одна из сторон должна известить другую сторону за 3 месяца, если иное не предусмотрено договором.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Физические и юридические лица могут самостоятельно определять условия аренды, если они не противоречат закону.

Срок действия документа может быть продлен путем подписания дополнительного соглашения

В этом случае стороны могут сразу определить свои долгосрочные отношения. Сам договор аренды недвижимости может быть заключен на короткий срок, но в тексте может содержаться условие о его продлении на новый срок. В этом случае возможны следующие варианты:

• стороны соглашаются, что документ продлевается на определенный срок, но не указывается, сколько именно раз продление возможно. В этом случае продление контракта будет происходить только один раз. Впоследствии он будет считаться прекращенным или продленным на неопределенный срок;
• стороны соглашаются, что договор аренды будет продлеваться на определенный период каждый раз после его прекращения несколько раз, например не более пяти раз. Однако допустимо прописывать неограниченное количество продлений.

При этом следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не может отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Следовательно, если аренда продлевается на тот же период и на той же основе, это не означает, что после продления аренда считается заключенной на неопределенный срок.

Отдельно в тексте следует указать, что условием продления договора аренды является отсутствие исключений с обеих сторон относительно дальнейшего продолжения договорных отношений.

Что лучше: дополнительное соглашение о пролонгации или новый краткосрочный договор?

Если стороны достигли договоренности об аренде объекта недвижимости на новый срок, они могут подписать новый договор или дополнительное соглашение к ранее заключенному. В этом случае по дополнительному согласованию возможно внесение любых изменений в существующий документ.

Последние разъяснения законодателей по поводу продления аренды на новый срок указывают на то, что отношения между арендатором и арендодателем будут регулироваться новым документом.

Если соглашение подписано на срок менее одного года, его не нужно будет регистрировать в Федеральной резервной системе

Другими словами, с опцией «автоматического продления» контракта продолжительность новой аренды не будет добавляться к уже истекшему периоду, а будет пересчитана.

Таким образом, стороны договора могут продлить его любым вариантом, разрешенным законом, в зависимости от соответствующих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать в госорганах.

Письмо о продлении договора аренды

Если арендатор решает продлить договор аренды недвижимости, он должен связаться с другой стороной и сообщить о своем намерении. Для этого можно отправить письмо на адрес домовладельца.

Примечание! Прежде чем писать письмо, изучите положения документа. Возможно, он содержит информацию о порядке заполнения этого письма, разрешенных сроках и способах его отправки.

Если есть какие-либо требования к письму о продлении, они должны строго соблюдаться. Если в соглашении такая информация отсутствует, соблюдайте общие правила.

В целом текст письма о продлении срока аренды оформляется в произвольной форме. Вверху указано название, дата заключения и номер договора. В тексте вставьте ссылку на пункт, устанавливающий срок действия договора и выразите свое желание продлить срок действия. Не забудьте указать, на какой период или до какой даты вы хотите его продлить.

Формулировка может быть следующей: «руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, прошу продлить срок аренды с (дата) до (дата) на тех же условиях».

Письмо должно быть подписано лицом, являющимся стороной договора, или его уполномоченным представителем, в конце указывается текущая дата. Юридическое лицо также должно поставить печать и составить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрироваться в журнале исходящих документов.

Отправьте письмо одним из следующих способов:

• по почте с уведомлением о получении и списком вложений;
• электронное сообщение с электронной подписью в сети Интернет;
• курьерская служба.

Последний вариант предпочтительнее. Письмо необходимо доставить лично представителю контрагента или самому арендодателю – физическому лицу под расписку.

Условия продления договора аренды земельного участка

При аренде земельного участка срок использования оговаривается на усмотрение сторон. Если срок не указан в договоре, предполагается, что арендатор будет использовать землю бессрочно, то есть до прекращения отношений в одностороннем порядке или по взаимному соглашению сторон.

Срок аренды земли, например другой недвижимости, может быть продлен по взаимному соглашению или в соответствии с гражданскими правами сторон сделки.

Способы пристройки во многом зависят от того, кому принадлежит земельный участок:

• организация;
• физическое лицо;
• местный муниципалитет.

Между юридическими и физическими лицами продление условий договора регулируется по взаимному усмотрению.

Как и в случае с обычным имуществом, срок действия договора автоматически продлевается в силу закона, если стороны не выразили волю расторгнуть договор

Это означает, что документ, который не был должным образом урегулирован, продолжает действовать на тех же условиях и в течение того же периода.

Чтобы обезопасить себя в случае автоматического продления договора, стороны вправе составить к нему дополнение. Описывает условия сохранения использования, возможность арендатора предоставлять третьим лицам субаренду или уступку прав.

Обычно дополнительное соглашение требуется, когда текущие положения соглашения требуют корректировок в связи с новыми обстоятельствами. В этом случае дополнительный документ, подписанный сторонами, устанавливает продолжение отношений в случае изменения соглашения.

Продлить договор аренды земли, принадлежащей муниципалитету, может быть сложнее.

Примечание! По окончании срока действия контракта административный орган может выставить на аукцион освобожденную землю. Если вы не соблюдаете официальный срок предложения, вы рискуете потерять право использования. Поэтому рекомендуется проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период приема на работу.

продлить аренду земли коммунального назначения можно следующим образом:

• после согласования с административным органом;
• при участии в тендерах;
• через суд.

Следовательно, условия могут быть следующими:

• согласие сторон на автоматическое продление договора аренды или на заключение дополнительного договора;
• на основании решения муниципалитета;
• по решению суда, если между сторонами возникли гражданские или имущественные споры.

Как продлить договор аренды земельного участка с муниципалитетом?

Арендатор имеет право преимущественной покупки земли, поэтому он может вообще не участвовать в аукционе. Однако для этого ему необходимо легализовать свое право на продление документа без участия в аукционе. Вам необходимо подать заявку.

Вы должны соблюдать определенный порядок. За 3 месяца до истечения срока договора необходимо отправить заявку в местный административный орган населенного пункта, которому принадлежит арендованный участок.

Помимо заявления необходимо иметь при себе копию договора аренды и паспорт

Паспортные данные арендатора должны совпадать с введенными в ранее оформленном документе. Если изменились данные, например фамилия, необходимо будет принести соответствующие документы (свидетельство о браке).

Пакет документов для продления срока аренды земельного участка муниципальному образованию должен быть предъявлен арендатором лично или его представителем с нотариальной доверенностью.

Заявление оформляется главе местной администрации. Если поселок достаточно большой и в ведомстве есть подразделение в виде земельного департамента, вам следует обратиться к его руководителю.

Примечание! Заявка оформляется в произвольной форме. Оно должно иметь характер уведомления арендодателя о приближающемся истечении срока аренды и намерениях заявителя продлить срок использования земли.

При этом важно оставить такое же предназначение участка, в соответствии с допустимым использованием земельного участка.

Ссылаясь на положения ст. 621 ГК РФ в приложении должно быть указано, что:

• сданный в аренду лот не может быть выставлен на аукцион или участвовать в аукционе;
• продление договора аренды в пользу заявителя должно происходить на выгодных условиях, без участия в аукционе.

Весь пакет документов с заявлением необходимо отправить или лично передать офицеру под подпись. Срок рассмотрения заявки – 1 месяц. Впоследствии муниципалитет примет решение о продлении срока действия документа или об отказе.

Как продлить договор аренды земельного участка под строительство?

Переданный под строительство земельный участок, в соответствии с целевым назначением, должен быть застроен. Значит, на нем строится капитальная структура. Эти условия прописываются при заключении договора аренды.

Если соблюдаются строительные нормы арендатора, то по закону отказ от продления договора аренды будет нарушением прав арендатора.

Аренда такой земли по истечении срока договора не может быть продлена только при условии:

• если строительство не санкционировано;
• категория земель и целевое использование не предусматривают строительство на участке капитального сооружения;
• работа так и не была начата;
• сайт используется не по назначению.

Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия продления документа и права пользования уступкой при соблюдении договора.