Договор о задатке при покупке квартиры

Намерение сторон заключить сделку купли-продажи подтверждается внесением залога. Чтобы его передача была юридически правильной, стороны могут заключить соглашение о задатке при покупке квартиры.

В этой статье мы рассмотрим, как правильно составить такой договор, что в нем должно содержаться, как перевести депозит и каковы последствия отказа сторон от совершения сделки.

Что такое задаток и в чем его суть?

Залог – это денежная сумма, которая перечисляется продавцу квартиры в качестве предоплаты. Таким образом, покупатель заявляет о своем намерении купить дом, а продавец соглашается не продавать его другим лицам.

Залог вносится до заключения основного договора купли-продажи, а его размер учитывается в дальнейшем при оплате полной стоимости квартиры (ст. 380 ГК РФ).

Подтвердить договор купли-продажи квартиры с залогом стороны могут в следующих случаях:

• продавцу нужно время, чтобы оформить документы на проданную квартиру;
• у покупателя недостаточно средств и он подает заявку на ипотечный кредит;
• продавец должен решить вопрос о снятии обременения или выплате долга за коммунальные услуги.

Договор между продавцом и покупателем о перечислении депозита составляется независимо от суммы денежных средств, которая будет выплачена.

Отличие задатка от аванса

При совершении сделок купли-продажи возможно заключение предварительного договора. Предоплата также производится как предоплата, но в отличие от депозита не является гарантом сделки. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен покупателю вне зависимости от инициативы того, кто имел место.

Необязательно заключать передачу аванса по договору или соглашению, достаточно написать квитанцию ​​для получения аванса.

Отличие задатка от залога

Залог, в отличие от залога, не является платежом. При залоге накладываются определенные ограничения прав кредитора в отношении его имущества, что обеспечивает исполнение его обязательств по договору. Объектом залога может быть движимое и недвижимое имущество.

Передача права собственности в качестве залога должна быть оформлена договором (ст. 339 ГК РФ) и, при необходимости, этот договор может быть нотариально удостоверен. Как правило, при обращении в банк за ссудой применяется договор о залоге, который является гарантией возврата заемных средств.

Особенности оформления задатка в зависимости от условий

В зависимости от условий сделки выплата депозита продавцу может иметь свои особенности:

1. Несколько собственников: все должны быть включены в депозитный договор и подписаны. Получение депозита от одного из владельцев может привести к дальнейшим жалобам от других владельцев.
2. С ипотечным залогом – при необходимости погашения ипотечной задолженности деньгами продавца депозит оформляется в размере этой суммы.
3. По договору долевого строительства стороной, принимающей залог, будет юридическое лицо.
4. Если представитель действует от имени продавца, в тексте доверенности должны быть указаны полномочия, которые сделали возможным получение задатка вместо собственника. В противном случае только собственник имеет право принять залог.

Оформление депозита при заключении договора уступки кредитных прав, а также договора купли-продажи за счет средств материнского капитала осуществляется по общим правилам.

Как правильно оформить соглашение о задатке при покупке квартиры?

Передача залога продавцу может быть найдена только в предварительном договоре купли-продажи или оформлена отдельным соглашением. Оба этих документа будут действительны с момента их подписания.

В договоре должна быть отражена сумма депозита как обязательное условие и должны быть указаны вытекающие из этого обязательства. Деньги могут быть переведены непосредственно при подписании контракта или в указанную в нем дату.

Соглашение должно быть составлено исходя из количества участников операции и подписано каждым из них или их представителем по доверенности.

Форма соглашения

Обязанность заключить договор о задатке в письменной форме регулируется статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нотариально заверять это не обязательно, но вы можете это сделать, если того пожелают стороны сделки.

В этом случае юридическая сила договора будет такой же, однако для покупателя заверенный договор будет гарантией защиты его интересов.

Стоимость нотариальных услуг при удостоверении договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, зависит от суммы сделки (до 1 млн рублей – 3000 + 0,4%, от 1 до 10 млн рублей – 7000 + 0,2%, более 10 млн рублей – 25000 + 1%).

Содержание и образец

Юридически утвержденного образца депозитного договора нет, поэтому, чтобы обезопасить себя от любых рисков, нужно серьезно отнестись к содержанию документа.

Соглашение должно включать следующее:

• дата и место заключения договора;
• сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, место жительства и регистрации);
• информация об объекте эксплуатации (адрес проживания, общая стоимость, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
• сумма депозита, который должен быть переведен (в числовом и буквальном выражении) и законная цель платежа (из текста документа должно быть ясно, что это депозит, а не аванс);
• срок и порядок перечисления депозита (дата, способ перечисления денег);
• срок, в течение которого должен быть заключен основной договор (если срок не указан, то по общим правилам сделка должна быть заключена в течение одного года);
• действия сторон до заключения основного договора (например, подготовка документов продавцом, оформление ипотеки покупателем);
• права и обязанности сторон;
• обстоятельства и порядок возврата депонированных денежных средств, в том числе по причинам, не зависящим от сторон (например, отказ юридических лиц и организаций в выдаче необходимых документов и разрешений);
• количество экземпляров договора на количество участников;
• время вступления в силу;
• подписи всех сторон сделки.

По соглашению сторон в договор могут быть включены дополнительные пункты, но они должны иметь прямое отношение к предмету заключаемого договора.

Пример договора о залоге при покупке квартиры:

Договор залога при покупке квартиры – скачать форму

Передача задатка

После подписания договора покупатель может передать деньги продавцу. Если денежные средства переводятся наличными, продавец должен убедиться, что сумма соответствует сумме, указанной в договоре, путем их пересчета в присутствии понятых. Банковский перевод можно легко проверить с помощью квитанции или выписки из банка.

Местом перевода денег может быть офис агентства недвижимости, нотариальная контора или квартира на продажу.

Сумма и срок задатка

Как правило, размер депозита определяется по взаимному соглашению сторон и не привязан к какому-либо проценту от суммы сделки. Обычно эта сумма варьируется от 50 до 100 тысяч рублей, за исключением случаев, когда задаток гарантирует возврат ипотечной задолженности продавца.

Определяя размер депозита, стороны исходят из собственных интересов. Этого должно быть достаточно, чтобы убытки продавца или покупателя в случае отказа любой из сторон от сделки стали значительными. Это гарантирует, что покупатель не откажется от сделки, найдя более подходящий вариант в процессе реализации. При этом продавец не захочет продавать квартиру другому лицу, понимая, что возврат суммы в двойном размере ставит под сомнение его выгоду.

Срок действия соглашения об оплате депозита будет зависеть от того, какие действия должны предпринять стороны до подписания основного соглашения.

Срок оговаривается сторонами заранее и принимается во внимание с ограниченным сроком, либо в соглашении может быть предусмотрена возможность продления срока в случае необходимости. Заключить договор можно в любой день до указанного в договоре срока.

Расписка о передаче

Факт передачи депозита продавцу может быть подтвержден квитанцией о приеме денежных средств. Составление такого документа не является обязательным, однако для покупателя это будет гарантией того, что продавец не сможет опровергнуть факт получения денежных средств.

Продавцу рекомендуется самостоятельно оформить квитанцию, указав в ней следующую информацию:

• где и когда заполняли;
• данные сторон сделки;
• сумма, перечисленная в качестве депозита;
• назначение переводимой суммы;
• подписи и расшифровки подписей участников.

Покупатель должен сохранить квитанцию, так как в случае судебного разбирательства она будет служить доказательством фактического перевода денежных средств.

Расторжение соглашения о задатке

До подписания и регистрации основного договора в Росреестре депозитный договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон. Покупатель обычно настаивает на расторжении договора в следующих случаях:

• если в жилом помещении обнаружены существенные недостатки, которые невозможно устранить и покупатель ранее о них не знал;
• характеристики проданного покупателю жилья существенно отличаются от изначально заявленных продавцом;
• продавец не подготовил необходимые документы.

Продавец и покупатель могут передумать совершить сделку, но в то же время им необходимо осознавать юридические последствия своих действий.

В каком случае можно вернуть задаток?

Во избежание споров при расторжении договора обстоятельства и условия возврата уплаченных денежных средств лучше отразить в тексте такого договора. Статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен стандартный порядок возврата:

• сделка не состоялась по вине продавца (отказ или халатные действия) – уплаченная сумма возвращается двузначными числами;
• действия покупателя стали причиной срыва сделки – сумма депозита остается у продавца;
• обоюдное решение сторон о прекращении сделки: перечисленная сумма возвращается покупателю;
• непредвиденные обстоятельства – в этом случае задаток также возвращается покупателю.

Дальнейшее развитие событий будет зависеть от позиции второй стороны: будет возвращена сумма депозита (это действие также необходимо подтвердить квитанцией) либо проблема будет решена в судебном порядке.

Возврат средств по договоренности

Возврат денежных средств по взаимной договоренности – лучший сценарий для сторон (ст. 450 ГК РФ). В этом случае покупатель не теряет свои деньги, а стороны не тратят время на споры. Однако на практике продавцы часто нарушают взятые на себя обязательства и не хотят возвращать двойную сумму залога.

В судебном порядке

Если по соглашению сторон вернуть средства не удалось, необходимо попытаться решить проблему во внесудебном порядке. Для этого инициатор расторжения договора оформляет свое намерение в виде письменного запроса и передает его контрагенту по сделке.

Помимо основной информации о прекращении контракта, в запросе должны быть указаны причины, по которым возникла эта необходимость, и прямой запрос на расторжение и возмещение.

Если сторона не выполнит требования, разрешить спор можно будет только в судебном порядке. Споры, в которых сумма кредита меньше 50 тысяч рублей, рассматриваются в судебном порядке.

Если сумма выше, вам необходимо обратиться в районный суд. Бремя доказывания факта неисполнения стороной каких-либо обязательств, вытекающих из договора, лежит на истце.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Залог – это средство обеспечения сделки купли-продажи.
2. Депозитный договор заключается в письменной форме.
3. Факт передачи суммы задатка продавцу должен быть подтвержден квитанцией.
4. Размер переводимой суммы определяется участниками сделки.
5. В зависимости от случая залог может быть удержан продавцом в его пользу или возвращен покупателю двузначными числами.

Подписание депозитного договора – важный шаг в сделке купли-продажи. Составление юридически грамотных документов, подтверждающих передачу депозита продавцу, поможет вернуть деньги и позволит избежать споров в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Если у вас есть вопросы, оставьте заявку на нашем сайте и вы получите бесплатную юридическую консультацию.

Ответы юриста на частые вопросы

• Продается квартира. Я нашла покупателя и уже заключила депозитный договор, но среди владельцев моей квартиры есть несовершеннолетние. Органы опеки и попечительства отказали мне в разрешении на продажу квартиры. Агентство недвижимости сообщает мне, что я должен вернуть покупателю двойную сумму депозита. Это действительно так?

В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма залога возвращается в двойной мере в случае, если сторона, получившая залог, несет ответственность за нарушение договора. В вашем случае сделка не состоится по обстоятельствам, не зависящим от одной из сторон (ст. 416 ГК РФ). Вы должны вернуть залог, но если покупатель обратится в суд, вы сможете доказать, что сделка произошла не по вашей вине.

• Добрый день! Можно ли расторгнуть депозитный договор, в связи с тем, что в купленной квартире перепланировка проведена и не узаконена? Обязан ли продавец вернуть мне задаток?

Ответ на ваш вопрос зависит от многих вещей. Перед оформлением залога необходимо изучить документы на квартиру. Если вы увидели, что квартира перепланирована и не узаконена, но все же подписали депозитный договор, тем самым выразив свое согласие на приобретение квартиры с такими характеристиками, данную ситуацию можно рассматривать как отказ от совершения сделки самостоятельно инициатива.

В этом случае залог не возвращается. Если продавец предоставил вам фальшивые документы или перепланировка была проведена после передачи залога и предмет договора изменился, сделка будет считаться недействительной по вине другой стороны. В такой ситуации покупателю возвращается задаток на двойную сумму.

• Если в договоре залога стороны не указали срок его действия, на какой срок продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи? Может ли продавец вернуть задаток покупателю и продать квартиру другому лицу?

Если срок действия договора не указан, то, как правило, договор должен быть заключен в течение 1 года. Если продавец в течение этого периода принимает решение о расторжении договора по собственной инициативе, в соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, он должен вернуть вам сумму депозита в двойном размере.

• Я заключил с покупателем договор залога, в котором указывается конкретный срок заключения договора купли-продажи. Все сроки уже истекли, а у покупателя по-прежнему нет денег на покупку. Собираюсь искать других покупателей. Придется ли мне вернуть залог?

Вы можете решить эту проблему по взаимному согласию и вернуть покупателю задаток. Однако в связи с тем, что покупатель нарушил условия договора и не выполнил определенные действия к установленному сроку, вы имеете право не возвращать задаток.

• Я хочу купить квартиру. Продавец предлагает внести ему задаток, после чего он приступит к оформлению документов для сделки. Каковы риски и как оформить депозит, чтобы не потерять деньги?

Вы должны подписать с продавцом депозитный договор. В договоре необходимо указать размер депозита, срок действия договора и какие действия должен предпринять продавец (какие документы оформить). Подтвердите перевод квитанцией. Мы также советуем вам отразить в соглашении, что если продавец нарушит свои обязательства по этому соглашению, он будет обязан вернуть вам двойной залог.