Как сделать законной перепланировку в квартире?

Любые изменения в планировке жилья должны быть узаконены. Если вы только планируете изменения, вам нужно будет получить разрешение в районной администрации. Как узаконить перепланировку в квартире? – пошаговая инструкция.

Если они уже сделали это или квартира куплена с незаконной перепланировкой, то только в судебном порядке. Благо, теперь вы можете выбрать вариант с легализацией: «под ключ» частными компаниями или самостоятельно. В статье мы расскажем, куда пойти, где заказать проект, какие сложности могут возникнуть при согласовании и как их успешно преодолеть?

Когда нужно узаконивать перепланировку квартиры

Первым делом следует изучить, что можно изменить в квартире, а что категорически запрещено. Жители Москвы могут найти и прочитать абзац 2 Приложения № 1 распоряжением Правительства Москвы № 508-ПП.

Также существует набор правил проектирования под названием SP 54.13330.2016. У регионов свои правила – они не сильно отличаются, даже лучше их отдельно читать.

Короче говоря, изменения могут быть узаконены, только если они разрешены. То есть перепланировка не должна угрожать безопасности ваших соседей и постройки в целом.

Это включает в себя:

1. Увеличение некоторых комнат, например ванной и туалета, за счет части коридора.
2. Устройство арки в стене между комнатой и балконом («французские окна»).
3. Снос перегородки в ванной.
4. Замена ванны на душевую кабину.
5. Строительство новых перегородок из легких материалов, например гипсокартона.
6. Оборудование для раздевалок.
7. Установка новой прогулочной поверхности без изменения внутренней конструкции.
8. Установка стеклянной двери между кухней с газовой плитой и гостиной.

Эти и другие виды перепланировки необходимо в обязательном порядке согласовывать с властями – это легализация до начала строительных работ.

Есть работы, которые нельзя согласовывать. Их вообще нельзя проводить в квартире, так как это может нарушить целостность полов и создать угрозу их обрушения. То, что нельзя сделать, подробно описано в параграфе 10 приложения № 1 стр. 508-ПП – например:

• снос несущих стен;
• перенос ТЭНов (батарей);
• превратить ванную комнату в гостиную (и наоборот);
• подключение теплого пола к общей системе отопления дома.

За незаконную перепланировку предусмотрен штраф от 2000 до 2500 рублей – по ст. 7.21 КоАП РФ. При этом жилищная инспекция обяжет правонарушителя вернуть все как было – по плану БТИ, а в случае отклонения или игнорирования просьбы он подает в суд. Последствия, на самом деле, могут быть очень серьезными, вплоть до продажи квартиры с аукциона.

Когда узаконивать не нужно

Некоторые работы в квартире можно проводить без письменного разрешения администрации.

На самом деле это обычная переделка или перестановка. Речь идет об индивидуальных работах, замене электрокабелей, установке / демонтаже встроенной мебели, остеклении балкона и т.д.

Как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно

Есть административный порядок: он встречается чаще и доступен каждому. Им могут воспользоваться сознательные граждане, которые только начинают перепланировку квартиры и вот-вот сообщат об этом администрации. А для тех, кто не согласился с изменениями, остается вариант с легализацией через суд.

Разберем административный порядок.

Куда обращаться

Из-за коронавируса и не только в Москве изменились правила подачи заявлений на согласование перепланировки квартиры. С 21 августа 2020 года это будет осуществляться исключительно в электронном виде.

Если вы проживаете в Москве и желаете координировать работу, вам необходимо зайти на сайт Мэра Москвы, открыть раздел «ЖКХ, двор» и нажать на услугу «Согласование реконструкции, перепланировки помещения в жилом доме ». Там вас попросят заполнить анкету, загрузить сканы документов и сдать их на проверку в Жилищную инспекцию города Москвы.

Жители регионов могут обращаться в МФЦ или напрямую в архитектурные отделы администраций.

Пошаговая инструкция

В хронологическом порядке алгоритм действий следующий:

Этап 1

Убедитесь, что будущая работа может быть согласована. То есть, если вы захотите снести несущую стену или превратить ванную комнату в спальню, ничего не выйдет. Никакой самодеятельности, в будущем полно проблем!

Этап 2

Найдите дизайнерскую организацию, которая разработает для вас проект перепланировки квартиры. В офисе должно быть разрешение СРО – перед заказом услуг спросите разрешение и лицензии.

Зайдите на официальный сайт выбранной компании, изучите документы, отзывы, готовые проекты. Проверить наличие офиса в реестре членов СРО можно на официальном сайте Нострой».

Закон не ограничивает вас в выборе: вы можете заказать проект в государственной конторе (например, в БТИ), а можете сделать это у частников.

Этап 3

Компания готовит проект перепланировки и техническое заключение. Вам понадобятся свидетельство о регистрации квартиры и выписка из ЕГРН – их нужно заказывать заранее в БТИ и МФЦ соответственно.

На этом этапе согласовывается дата прибытия счетчика. Осмотрите квартиру и посмотрите, не опасны ли будущие работы для помещений. Также, по мнению инженера, специалисты готовят проект. Он выпускается в двух формах: бумажной и электронной (на CD-ROM).

Пример плана этажа

Этап 4

Сходите в МФЦ или в архитектурный отдел администрации, чтобы согласовать перепланировку квартиры. Там вам нужно будет подписать заявку и подать документы. Взамен МФЦ выдаст вам квитанцию ​​о том, что пакет документов принят к рассмотрению. Также здесь будет указан срок подачи готового решения.

Этап 5

Дождитесь звонка из администрации: вам подскажут, когда можно будет получить разрешение в МФЦ или ЖЭК.

Пример разрешения

Этап 6

Начните перепланировку именно так, как указано в проектной документации. Отклонения от плана недопустимы. Эти моменты заранее обсудите с подрядчиком на этапе составления рабочего проекта на ремонт. Это нужно для того, чтобы впоследствии не было проблем с согласованием.

Этап 7

Свяжитесь с МФЦ или архитектурным отделом для окончательных согласований работ в квартире. Перед выдачей актов администрация назначит приемочную комиссию. Задача его участников – осмотреть квартиру на предмет изменений и сравнить ее с проектом, который вы впервые представили.

Со своей стороны, во время проверки может присутствовать представитель проектного бюро и строительной бригады – это в ваших интересах в случае возникновения спорных моментов в процессе проверки.

Если нет разночтений, все согласятся. В случае отклонения от проектного решения председатель комиссии издает приказ – по нему вам нужно будет устранить несоответствия и отчитаться по результатам проделанной работы.

Пример действия и решения

Этап 8

После этого нужно обратиться в БТИ и пригласить кадастрового инженера для корректировки изменений в квартире. Замерщик все внимательно проверит и передаст информацию в Бюро, где на основании зафиксированных изменений вам выдадут новый технический паспорт квартиры и технический план.

Этап 9

Повторно подайте документы в МФЦ или администрацию для получения Акта о жилищной опеке. После этого остается последний шаг – внести изменения в земельный кадастр. Для этого необходимо обратиться в МФЦ со всеми документами, которые сданы на согласование перепланировки квартиры. И останется получить обновленную кадастровую выписку из ЕГРН.

Какие нужны документы

Поскольку у вас много обращений в разные органы, мы предоставим только общий список документов, который может отличаться в зависимости от ситуации:

• паспорта всех владельцев квартир;
• нотариальная доверенность на легализацию перепланировки – если не все совладельцы могут прийти в МФЦ и подписать заявку, лучше оформить доверенность на одно лицо;
• вопросы установленной формы + согласие на обработку персональных данных – на перепланировку, на проверку внесенных изменений, на выдачу акта о сдаче квартиры в эксплуатацию и т.д.;
• документы правового характера, например – договор купли-продажи, дарения, дошкольного образования, обмена;
• свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН – что недвижимость зарегистрирована на ваше имя;
• проект перепланировки квартиры – разработан организацией с одобрения СРО;
• технический паспорт помещения;
• технический план, план этажа или пояснение – по запросу;
• другие документы.

Также может понадобиться журнал производства работ, договоры с подрядчиком, копия выписки из журнала СРО, акт технического надзора, акт негласных работ, договор вывоза мусора.

точный перечень документов в вашем регионе лучше всего уточнять в МФЦ, архитектурном управлении, БТИ и других организациях.

Сколько займет по времени

назвать точную дату проблематично, так как многое зависит от программы работы госорганов и выбранного метода. В общей сложности на оформление перепланировки жилья уходит от 2,5 месяцев до полугода.

Что входит в эти условия:

1. Заказ и выполнение проекта перепланировки – от 5 до 20 дней.
2. Согласование ремонта с администрацией – от 45 дней и где-то дольше.
3. Оформление окончательного решения по договоренности – 3 рабочих дня.
4. Заказ выписки из МФЦ – от 3 до 7 дней.

Следует помнить, что в процессе оформления перепланировки могут возникнуть различные сложности. Например, вам нужно будет заказать свидетельство о регистрации и дождаться его изготовления. Или пойти к нотариусу и оформить доверенность.

Стоимость

Сама услуга утверждения бесплатна.

Затраты связаны с подготовкой проекта перепланировки жилого дома. Специалисты отмечают ценовой диапазон: от 3000 до 50 000 рублей за проект. Если ремонт незначительный, то проект вообще не понадобится и можно будет сэкономить. В этом случае готовится обычный эскиз.

Некоторые другие расходы:

1. Оформление нотариально заверенной доверенности – от 1000 руб.
2. Заказать выписку в Росреестре – от 460 руб.
3. Технический паспорт на квартиру – около 2000 руб.
4. Получение разрешения банка и страховой компании при ипотеке квартиры – от 2000 руб.

Скажем сразу, процедура согласования ремонта стоит недешево. При заказе под ключ цена может доходить до 150 000 рублей. Самостоятельная регистрация обойдется от 20 000 до 50 000 рублей.

Особенности узаконивания перепланировки квартиры

Разберем несколько спорных моментов.

Если жилье в ипотеке

Вам нужно будет подать заявку на авторизацию в банке.

Пока вы не погасите кредит, на квартиру будет гарантия. То есть банк признан его фактическим владельцем. Любые изменения необходимо согласовывать с ним. А перепланировка – это всего лишь изменение технических характеристик квартиры.

Кстати, косметический ремонт, замена полов и дверей не требует согласования.

Если провести перепланировку в ипотечной квартире без разрешения банка, могут возникнуть проблемы – вам придется восстановить жилье в первоначальное состояние за свой счет.

Правильный алгоритм действий:

1. ссудный договор на предмет запрета перепланировки лучше изучить вместе с юристом – в крайнем случае обратиться за консультацией в банк.
2. Если запрета нет, попросите разрешение у БТИ или частных торговцев и идите с ним в банк для согласования.
3. Если банк разрешит ремонт, вы можете его инициировать. Отказаться – увы, перепланировка будет доступна только после погашения всей ссуды.

Если у вас есть жилищный кредит, вам нужно будет уведомить не только кредитора, но и страховую компанию в рамках договора. Он должен знать о ваших намерениях по перепланировке квартиры.

Особенно, если вы намереваетесь изменить общую площадь застрахованного дома. Как правило, в таких случаях вносятся изменения в договор ипотечного страхования.

Если перепланировка уже сделана

Значит, он не санкционирован и его сложно легализовать в административном порядке.

Если вы уже перенесли квартиру, вам все равно необходимо обратиться в МФЦ или Жилищную инспекцию. Задача – получить письменный отказ в узаконивании изменений. При таком отказе вам придется обратиться в суд и отстаивать невиновность по результатам проделанной работы.

Что решит суд? Он может пойти вам навстречу и сохранить жилое пространство в обновленном виде – в силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. То есть возвращать квартиру в первоначальное состояние не нужно. Такое решение принимается в том случае, если ничьи права не нарушаются и нет угрозы обрушения конструкции дома.

Судья также может отказать в удовлетворении запроса. В этом случае придется устранять последствия перепланировки.

Без согласия собственника

Если хотя бы один совладелец выступает против модификации квартиры, договориться не удастся. Дело в том, что заставить хозяина принять перепланировку против его воли нельзя даже через суд.

Представьте, люди пытались, но ничего не вышло (решение по делу № 2-5020 / 2015 от 21 августа 2015 года).

Что делать, если администрация отказала в узаконивании перепланировки

Идите в суд и просите правосудия.

Власти имеют право отказать в разрешении на ремонт по причинам, строго предусмотренным законом. Их можно найти в искусстве. 27 Жилищного кодекса РФ.

Сюда можно отнести, например, неправильный проект перепланировки, отсутствие ряда документов или их подача не в тот орган.

Если вам отказали в этом, и вы считаете, что правы, обратитесь в суд. Вы должны понимать, что люди работают в администрации и тоже могут ошибаться. Ваша работа будет заключаться в том, чтобы сообщить о своей позиции в суд и получить положительное решение.

Для подачи заявки вам необходимо:

1. Подать административную жалобу на районный суд – по п. 1 ст. 218 КАС РФ. Заявление должно быть озаглавлено «Признание незаконным решение об отказе в согласовании реконструкции или перепланировки помещений в многоквартирном доме». Срок его подачи – 3 месяца со дня отказа администрации района.
2. Если решение суда будет в вашу пользу, оно вступит в силу.
3. Затем идите в МФЦ или Жилищную инспекцию, взяв с собой выписку из судебного постановления.
4. На основании этой выдержки сотрудники госоргана издадут закон о вводе жилья (с учетом перепланировки).
5. Последним шагом будет внесение информации в ЕГРН и получение выписки с кадастровыми данными.

Ответы юриста на частные вопросы

Купили квартиру, в которой была незаконная перепланировка. Нет желания что-либо узаконивать. Подскажите, кто и как может выявить такие нарушения?

• Во-первых, это сотрудники Управляющей компании и ТСЖ.
• Во-вторых, соседи.
• В-третьих, любые другие субъекты и люди, которым может помешать ваша перепланировка (например, во время капитального ремонта дома).

Обычно при поступлении жалобы жилищная инспекция отреагирует и посетит проблемную квартиру. А потом пропишут устранить нарушения и выпишут штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Могут ли их выселить из квартиры за незаконную перепланировку?

Да, могут, но это случается очень редко. Сначала эксперт заставит вас вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если вы откажетесь, дело будет передано в суд.

Если изменения создают дополнительную нагрузку на несущие конструкции или тем или иным образом угрожают здоровью жильцов, суд также обязуется устранить неправомочную перепланировку квартиры. Иногда на подсудимых накладывают штраф.

Крайняя мера – продажа жилья с аукциона с последующим выселением собственников. Например, это свидетельствует об апелляционном приговоре нет. 33-39448 / 2014, в котором обвиняемый был фактически лишен жилой площади из-за несанкционированной перепланировки. Но такие случаи редки, чаще суды отклоняют ходатайства жилищной инспекции.

Посмотрели квартиру в вторичке с незаконной перепланировкой. Сможем ли мы купить дом в ипотеку? Одобряет ли банк работы, не одобренные БТИ?

Нет, если изменения не будут легализованы, банк откажет в выдаче кредита. Во-первых, рыночная стоимость такого жилья будет ниже, а во-вторых, несогласованная перепланировка может представлять угрозу для жителей. В конце концов, дело может пойти в суд, а это для банков невыгодно.

Максимум, на что в этом случае можно рассчитывать, – это скидка продавца при покупке дома. Но уже на свои деньги, без кредита.

Можно ли и как продлить срок действия разрешения на перепланировку квартиры?

Да, но не более 6 месяцев, исходя из вашего вопроса. Первоначальный срок действия разрешения – 1 год с момента выдачи заявителю. Дан срок в один год, чтобы вы успели завершить плановый ремонт и отчитаться о результатах.

Если вы не успели подать заявление на регистрацию заполненного трудового акта, администрация пойдет вам навстречу только один раз. Никаких документов не требуется, достаточно подать заявку с просьбой о продлении срока действия. Утверждается в 99% случаев, но только если срок действия предыдущего разрешения еще не истек.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Перепланировку квартиры можно согласовать до ее начала – это самый правильный и простой вариант.
2. Заявитель должен заказать строительный объект, например, в БТИ или частном офисе с согласованием с СРО.
3. Если изменения уже произошли или вы купили квартиру с самовольной перепланировкой, легализуйте через суд.
4. Если жилье находится в залоге, дальнейшие работы необходимо согласовывать с банком и страховщиком.
5. Срок оформления – 2,5 месяца, средний чек – 30 000 рублей.
6. Разрешение действительно на 1 год с возможностью продления еще на полгода.
7. За незаконный перенос грозит штраф до 2500 рублей.
8. Суд может обязать собственника вернуть жилищу первоначальный вид, если изменения затрагивают целостность здания или угрожают жизни людей.