Что делать, когда застройщик не сдал дом в срок

По данным Минстроя РФ, на начало 2022 года в России насчитывалось 894 новых проблемных здания, срок сдачи которых истек. Застройщик не сдал дом в срок – куда обращаться за неустойкой? Кроме того, в третьем квартале 2021 года в России строится еще 100 миллионов квадратных метров жилья.

Закон, конечно же, на стороне покупателей: в случае несоблюдения сроков по вине заказчика право на компенсацию гарантируется в виде единовременной выплаты. Но есть большой разрыв между законом и правоприменительной практикой; не все акционеры могут защитить свои права. Что делать, если застройщик не сдал дом вовремя?

Уведомление о срыве срока

Пункт 3 ст. 6 Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…» (далее – Федеральный закон № 214) обязывает застройщика, не успевшего вовремя завершить строительство, сообщить акционерам за 2 месяца до установленного срока мандат.

Вместе с уведомлением отправляется проект нового дошкольного образовательного учреждения с новыми условиями, а также предложение о заключении нового договора. Акционер по своему усмотрению может:

1. Примите отсрочку завершения строительства дома. В обмен на это застройщик имеет право предложить компенсацию, уменьшение суммы DDU или другие льготы. Принимая отсрочку, акционер теряет право требовать конфискации и возможность прекратить деятельность дочернего предприятия из-за отсрочки.
2. Отказаться от подписания нового соглашения или проигнорировать уведомление. Любые негативные последствия такого поведения исключены: акционер не обязан принимать новые условия и может действовать так, как считает нужным.

На практике разработчики не всегда информируют акционеров о пропущенных сроках, пользуясь отсутствием какой-либо ответственности в этом отношении.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта

Ведь государство не может защитить акционеров от нарушения сроков сдачи дома и не гарантирует соблюдение застройщиками всех условий дошкольного образовательного учреждения. Единственный способ обезопасить себя – обеспечить выплату штрафов и других форм финансовой компенсации.

В случае нарушения застройщиком срока передачи квартиры согласно ДДУ, согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона n. 214, требуется уплатить штраф в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на момент выплаты санкции держателям прямых инвестиций, от суммы соглашения DDU за каждый день просрочки.

Что еще может зарядить разработчик? Согласно ст. 10 Федерального закона от 25.07.2012 г. 214, должны быть покрыты и другие убытки акционера:

• Возмещение затрат на аренду. Согласно определению ВС РФ по делу № 18-KG17-239, стоимость аренды жилья, если потребность в жилье возникла из-за нарушения сроков строительства и существует причинно-следственная связь между задержкой и расходами на аренду. Например, если у акционера нет другого жилья в своей собственности и, несмотря на завершение запланированного срока завершения строительства нового здания, он должен проживать в съемной квартире.
• Возмещение морального вреда. Ст. 15 ФЗ п. 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей в Российской Федерации» (далее – ФЗ № 2300-1). Согласно ему, акционер будет иметь право на компенсацию морального вреда, если непоставка дома и последующие события вызвали для него значительные моральные страдания.
• Хороший потребитель. Если заказчик не оплачивает неустойку самостоятельно, согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона n. 2300-1 акционер также может попросить его о наложении штрафа в размере 50% от удовлетворенных судом вопросов.
• Прочие расходы, понесенные акционером, включая судебные издержки в случае принудительного исполнения.

Но такие суммы можно собрать только при выигрышной стратегии борьбы и сопротивления разработчику во всех возможных случаях.

Строим стену – что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Если срок сдачи DDU прерывается, партнер обращается к застройщику с жалобой, запрашивает сдачу объекта и выплачивает компенсацию в установленном размере. Жалоба – это инструмент предварительного разрешения спора. Он оформляется бесплатно и отправляется девелоперу заказным письмом со списком вложений и обязательной квитанцией об оплате. В нем желательно указать:

• реквизиты договора DDU, срок его исполнения;
• ущерб, причиненный акционеру в результате нарушения срока;
• расчет фиксированной ставки по формуле, описанной выше, и другие возмещения убытков;
• обязанность возместить неустойку, ущерб, моральный ущерб;
• намерение обратиться в суд в случае невыполнения заявления.

Приложите к запросу документы, подтверждающие запрос: копию договора DDU, квитанции об оплате, документы об аренде и другие документы.

Согласно ст. 9 ФЗ № 214, просрочка сдачи дома под дошкольное образовательное учреждение более 2 месяцев дает акционеру право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае промоутер обязан в течение 20 дней с момента получения жалобы вернуть уплаченные деньги + проценты за их использование участнику ДДУ в размере 1/150 ставки ЦБ в день возврата возвращенной суммы за каждый день их использования.

Объективно эффективность этого метода может оценить только лицо, подавшее запрос: каждый случай индивидуален. Полное соблюдение требований акционеров станет скорее исключением, чем тенденцией – девелоперы крайне неохотно рассматривают жалобы и идут на уступки.

Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию или даже проигнорируют претензию.

Если большое количество акционеров подали жалобы, возможность досудебного разрешения спора значительно возрастает – подайте коллективную жалобу своим будущим соседям. Когда разработчик намеревается вести переговоры, они свяжутся с вами и предложат компенсацию.

Но что делать, если застройщик задержал сдачу квартиры и не пойдет на уступки? Придется обращаться в суд!

Компенсация через суд – реально ли?

Во внесудебном порядке разрешается лишь малая часть конфликтов между участниками СИЗО и застройщиками. Чаще всего их решает суд. Принимая во внимание социальную значимость взаимоотношений в дошкольном образовании, суды должны встать на сторону акционеров, особенно при подаче кассационных жалоб в Верховный суд.

Учитывая богатую и однозначную судебную практику, акционерам рекомендуется переводить диалог с учредителем в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, процедура будет включать в себя следующие этапы:

1. Подготовьте жалобу и документы к ней. Заявление оформлено с соблюдением положений ст. 131 cpc, пример приложения опубликован ниже. Укажите в жалобе все начисления, полученные по жалобе, + запросы на компенсацию нематериального ущерба, убытков и штрафа в размере 50% от взысканной суммы.
2. Платите государственную пошлину. Согласно п. 3 ст. 17 №№ 2300-1, госпошлина уплачивается только в случае, если сумма иска превышает 1 миллион рублей, меньшее – освобождение истца от госпошлины.
3. Подавать жалобу. Как правило, заявленная сумма превышает 50 тысяч рублей, поэтому заявление подается в районный суд по адресу застройщика или истца по его выбору.
4. Присоединяйтесь к встрече. В назначенный день явитесь в суд, подтвердите свои заявления, дайте суду необходимые объяснения. При необходимости привлеките юриста.
5. Дождитесь решения и при необходимости обратитесь в региональный орган, а затем в Верховный суд.
6. Дождитесь вступления решения в силу и получите исполнительный лист, передайте его в ФССП по адресу застройщика для исполнения решения суда – это единственный способ получить санкцию от застройщика в силе.

Но на практике даже в суде акционеры не получают запрошенные суммы в полном объеме.

На что можно рассчитывать

Используя положения ст. 333 ГК РФ судьи уменьшают размер взыскания, определяя его несоразмерным нарушенному обязательству клиента. Это возможно, даже если разработчик подал такое заявление и представил доказательства несоразмерного штрафа.

При этом, согласно определению ВС РФ No. N 80-KG15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать взаимосвязь между единовременной выплатой и суммой согласно ДДУ, продолжительность просрочки, добросовестность сторон и другие обстоятельства.

С учетом этого, дополнительно к положениям пункта 9 Обзора судебной практики, утв. В ПВС РФ от 19.07.2017 давно должна была сформироваться практика, исключающая необоснованное уменьшение объявленной санкции. Но это не так.

Например, Московский городской суд в своем кассационном решении по делу № 33-18972 / 2017 уменьшил сумму конфискации, что указывает на то, что это способствует достижению баланса между нарушенными правами держателей акций и ответственностью застройщика. В подобном случае нет. 33-27903 / 2017 тот же суд сослался на оценочный характер диспропорции, который может быть определен только судьей лично.

А индустриальный суд Самарской области в своем решении по делу №5 от 27.07.2012 г. 2-4979 / 2017, уменьшили штраф более чем в 10 раз и даже без запроса разработчика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает в полной мере владельцев акций, но помогает защитить основные материальные права.

По-настоящему объективным остается только Верховный суд, аргументы которого иногда игнорируются нижестоящими судами. Однако это не исключает возможности отзыва решения Верховного суда в кассационной жалобе.