Как перевести апартаменты в статус жилплощади?

Давайте рассмотрим, что такое апартаменты и какому фонду они принадлежат, чем они отличаются от квартиры, можно ли перевести апартаменты в жилой фонд перевести их в статус жилплощади и как это сделать.

Передача квартир в жилье в Москве и других городах РФ возможна при их соответствии установленным требованиям к жилым помещениям. Порядок регламентируется ЖК РФ постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. 47 «Об утверждении Положения…» и региональными законодательными актами.

Относятся ли апартаменты к жилому фонду?

Апартаменты представляют собой нежилые помещения, в основном предназначенные для коммерческой деятельности: гостиницы, хостелы, гостиницы, санатории. В законах нет четких формулировок, но в ст. В 16 ЖК РФ перечислены типы жилых помещений:

1. Дом или часть дома.
2. Квартира или часть квартиры.
3. Номера.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что апартаменты не относятся к недвижимости. Они не предназначены для постоянного проживания и оформить постоянный вид на жительство в них невозможно.

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?

Уже в 2018 году заговорили о возможном переводе апартаментов в жилые помещения, когда стало ясно, что застройщикам не хватает места для жилой застройки. Целевое назначение земельных участков под апартаменты бывает разным: «под размещение зданий гостиничного типа» или «под объекты общественного и коммерческого значения».

Законопроект о переводе апартаментов в жилое состояние был направлен в Госдуму, но был раскритикован Верховным судом и был отозван. В 2020 году снова стали поднимать вопрос о новом состоянии квартир, об этом писала Российская газета.

По словам вице-премьера М. Хуснуллина, законопроект, уточняющий статус квартир, может быть принят до конца этого года. Эти помещения по-прежнему классифицируются как нежилые.

Апартаменты и квартира: отличия

Сейчас часть первичного рынка жилья занимают апартаменты. Застройщики продают их людям, обещая в будущем переселить в жилье. Перевод нежилого помещения в статус квартиры выгоден по нескольким причинам:

1. Ставки ЖКХ падают.
2. Вы можете получить постоянный вид на жительство.
3. При покупке дома можно использовать материнский капитал и другие льготы. Для нежилого помещения – п.
4. Инфраструктура. В жилых массивах стало больше детских садов и школ, постоянно развивается инфраструктура.

Рассмотрим подробно, чем отличается квартира от квартиры:

Условия	Апартаменты	Квартира
Покупка ипотеки	Вы можете купить коммерческую недвижимость в ипотеку, но ставки будут выше	Ипотека на жилые помещения оформляется по более низким ставкам, возможно, субсидия государства
Покупка с использованием государственных субсидий	Многодетные семьи и другие категории граждан не могут использовать государственные субсидии на приобретение нежилого помещения	Квартиру можно приобрести с федеральным или региональным капиталом, по любой другой госпрограмме
Обслуживание общих благ	Собственникам предоставляется доля в общем имуществе. Даже если владелец не пользуется лифтом, лестницей или общей зоной, вам все равно придется платить за их содержание	При покупке дома в многоквартирном доме автоматически передается доля в праве общей собственности. Владелец может участвовать в общих собраниях
Управление домом	Если большую часть помещения покупает конкретный человек, появляется мажоритарный собственник. Он вправе решать все вопросы: повышение тарифов, перенос других офисных помещений	Дом находится в ведении ТСЖ или управляющей компании. Глобальные проблемы невозможно решить без собрания собственников
Использование помещения	Соседи могут использовать квартиру для любых целей: открыть гостиницу, студию звукозаписи, офис	Квартиры используются только для проживания. В них не разрешается вести бизнес, например, организовывать офисы или студии. Размещение подлежит региональным законам о тишине
Долговые обязательства собственников	Если домовладелец имеет задолженность, по решению суда квартиры могут быть отозваны в счет погашения долга. Хотя хозяин говорит, что это его единственный дом	Единственный дом нельзя вывести из долга, если он не находится в залоге
Получите налоговый вычет при покупке	Не предоставлен	Каждому супругу можно вернуть до 520 000 рублей и до 390 000 рублей процентов по ипотеке
Регистрация по месту жительства	возможен только временный вид на жительство до 5 лет. Если квартира находится в торговом центре и вы не можете там временно зарегистрироваться	Возможна временная или постоянная регистрация
Регистрация несовершеннолетних	Возможно только с согласия всех владельцев старше 18 лет	Ребенок до 14 лет может быть зарегистрирован без согласия собственника, если сам родитель прописан по адресу квартиры
Тарифы на коммунальные услуги	Намного выше жилого	Регулируются государством, стандарты установлены. Тарифы ниже квартир
Налог на недвижимость	В несколько раз выше, чем у квартир и домов. Ставка 0,5% от кадастровой стоимости. Если квартира находится в административном здании, ставка 2%	Собственники платят 0,1% от кадастровой стоимости домов
Редакция	С капитальным ремонтом хозяева решают сами. Плата за аудит не требуется	Обзор проводится за счет взносов, накопленных за несколько лет. Деньги выплачиваются ежемесячно.

Примечание: при покупке апартаментов тоже есть преимущество. Обычно они стоят на 15-20% дешевле квартир и расположены в центре города.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?

Обычно девелоперы сразу строят апартаменты, соответствующие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Если они не соответствуют этим требованиям, но собственники хотят перевести их в статус жилых, может быть проведена перепланировка.

Перепланировка проводится до подачи документов на перерегистрацию состояния нежилых помещений в жилые. Для начала нужно заказать проект перепланировки, согласовать его в местной администрации (отдел жилищно-коммунального хозяйства или городского имущества) и получить разрешение на проведение работ.

После перепланировки есть возможность запросить изменение статуса объекта с нежилого на жилой.

Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке

Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Это дешевле и менее требовательно, чем строительство жилья. Перевод недвижимости в жилой статус осуществляется уже в процессе строительных работ, в результате чего акционер покупает жилье по цене ниже рыночной, договор заключается на квартиру, а не на квартиру.

Перевод апартаментов в статус квартир – это только обещание строительной компании. Это квартиры, которые фигурируют в ДДУ, и если предприниматель отдаст их акционеру, привлечь его к ответственности будет проблематично.

Если вы хотите жить в квартире, покупайте ее, а не апартаменты. В будущем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется делать это самому. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилой недвижимости. В противном случае вам придется делать перепланировку за свой счет.

Требования к жилым помещениям

Передача квартир в квартиру возможна только при их соответствии жилищным требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. 47:

1. Географическое положение в жилом районе, определенное в соответствии с городским зонированием.
2. Прочность несущих конструкций. Значительные повреждения, перекаты, деформации не допускаются.
3. Жилые помещения и предметы общего пользования должны быть оборудованы правилами техники безопасности, чтобы предотвратить риск получения травм при перемещении внутри или поблизости.
4. Наличие всех инженерных систем: вода, электричество, тепло. Если территория газифицирована, потребуется подача газа. При отсутствии какой-либо из установок хозяин все тратит за свой счет.
5. Влажность в жилых комнатах не более 60%.
6. Защита от проникновения талой воды, снега, грунтовых вод в помещения.
7. Если здание выше пяти этажей, требуется лифт.
8. Наличие окон в одно- и двухкомнатных квартирах – хотя бы в одной комнате, в трехкомнатных и далее – не менее чем в двух комнатах.
9. Высота потолков – от 2,5 м.
10. Наличие естественного света на кухне и в спальне.
11. Допустимый уровень шума – 55 дБ днем, 45 дБ – ночью.
12. Соответствие санитарным требованиям по уровню электромагнитного, ионизирующего излучения, концентрации вредных веществ. Это не должно быть устаревшим.

Возможность перевода апартаменты в жилой фонд устанавливается экспертным заключением специализированной организации, в которую собственник имеет право обратиться. Это также отражено в акте проверки и заключении межведомственной комиссии: эти документы представляются в администрацию для принятия решения о переводе нежилых помещений в жилые.

Как апартаменты перевести в статус жилого помещения?

Процедура перевода апартаментов в жилье состоит из нескольких этапов:

1. Опыт работы в независимой организации.
2. Подготовка документов.
3. Внесение заявлений и документов на рассмотрение межведомственной комиссии.
4. Обследование зданий комиссией.
5. Получите решение о переводе.
6. Изменение статуса объекта в Росреестре.

Рассмотрим подробно, как перевести апартаменты в недвижимость и что для этого нужно.

Шаг 1: проведение экспертизы

Самостоятельно запрашивать экспертное заключение необязательно, но лучше сделать это, чтобы убедиться, что перевод действительно возможен. Для проведения оценки необходимо обратиться в частный орган, уполномоченный на осуществление данного вида деятельности.

По результатам будет выражено мнение, которое будет представлено вместе с остальными документами.

Шаг 2: сбор документов

Для обращения в межведомственную комиссию держателю потребуется:

• декларация;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровые и технические паспорта;
• поэтажный план многоквартирного дома.

Если проводится перепланировка и затрагивается общая собственность, необходимо получить предварительное письменное согласие соседних владельцев.

Содержание заявления

Единой формы заявки на перевод апартаментов в недвижимость нет. Обычно его выдает межведомственная комиссия.

Что указано в заявке:

1. Куда обратиться: наименование органа местного самоуправления, ФИО руководителя.
2. От: ФИО, адрес собственника.
3. Информация об аппртаментах: адрес, количество комнат, этаж, подъезд.
4. Опись представленных документов.
5. Согласие остальных владельцев на изменение статуса (если владельцев более одного).
6. Дата составления и подпись.

Шаг 3: подача документов на рассмотрение

Документы представляются в администрацию или ЖЭК. В каждом регионе есть свои организации, уполномоченные рассматривать такие заявки.

Шаг 4: проведение оценки

Принимая во внимание порядок признания помещения жилым, комиссия проверяет соответствие апартаментов установленным требованиям. Проверяется техническое состояние, степень огнестойкости и другие факторы. При необходимости могут быть назначены дополнительные обследования и анализы.

По результатам комиссии составляет акт осмотра, на основании которого составляется заключение и принимается решение о переводе нежилых помещений в жилые.

Примечание: в комиссию могут входить сотрудники МЧС, Роспотребнадзора, Департамента ЖКХ и других ведомств.

Шаг 5: получение решения

Окончательное решение обычно принимает комиссия в течение 45 календарных дней. Это время отведено на изучение документов и проведение опроса. Но может быть и другой термин: в каждом регионе он свой.

Шаг 6: регистрация изменений в Росреестре

После принятия решения администрация сама отправит документы на изменение статуса объекта в Росреестр. Но собственник вправе подать заявку сам, подав заявку напрямую или через МФЦ. Процедура занимает около 15 дней.

Возможные расходы

Заявление об изменении состояния помещения вместе с другими документами рассматривается комиссией бесплатно. Но у хозяина могут быть другие расходы:

Услуги	Стоимость, руб.)
Независимая экспертиза	От 7000
Узаконить перепланировку	От 20 000
Оформление недостающих документов, заказ дубликатов	От 1000

Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?

Администрация может отказать в изменении состояния помещения. Отказ должен быть мотивирован и объяснен в письменном сообщении, которое доставляется владельцу.

В случае отказа есть несколько вариантов:

1. Исправьте причины отказа в переводе квартиры в жилое и повторно подайте документы.
2. Против опровержения обжаловать его в суде посредством вызова в административном порядке.

В последнем случае суд может удовлетворить запросы, и тогда решение администрации об отказе будет отменено. Может потребоваться повторная оценка соответствия помещения всем требованиям и по результатам будет выдано новое решение.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Закон о переводе квартир в жилье пока не принят, но его обещают рассмотреть до конца года. Сейчас апартаменты относятся к нежилым помещениям.
2. Апартаменты можно перевести в жилые, если они будут соответствовать всем техническим и санитарным требованиям.
3. Если требуется перепланировка, перед переводом апартаментов в квартиру в Москве или другом городе изменения необходимо согласовать с БТИ или другим уполномоченным органом. Решение о переводе статуса из нежилого помещения в жилое принимается позднее.