Что выбрать договор дарения или купли-продажи?

Для сравнения, договор дарения или купли-продажи характеризуются большим количеством отличительных черт, касающихся характера сделок. Если в одном случае может быть выгоднее продажа, в другом – пожертвование. Ниже мы рассмотрим, что будет дешевле и быстрее, в чем основные отличия контрактов, плюсы и минусы, а также особенности оспаривания.

В чем разница договора купли-продажи и дарения?

Оформление договора дарения (далее – ДД) регулируется гл. 32 ГК РФ, купля-продажа – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними и направлены на отчуждение собственности одного лица в пользу другого. Сделки можно совершать устно или письменно, но если пожертвование бесплатное, продажа осуществляется только за наличные.

Есть и другие отличия:

Пожертвование	Купля-продажа
Донорами могут быть все граждане, за исключением инвалидов и детей до 14 лет. Нельзя дарить подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их служебными обязанностями (ст. 575 ГК РФ)	Участвовать в процедуре имеет право каждый, за исключением маленьких детей и граждан с ограниченными возможностями
Согласно ст. 36 Следственной комиссией Российской Федерации имущество, полученное в браке в дар, признается исключительной собственностью супруга. Но по ст. 37 СК РФ второй супруг может получить признание подарка общим благом, если за период совместного проживания за счет совместных вложений его стоимость существенно увеличилась	Приобретенное в браке имущество считается совместной собственностью супругов независимо от денежных средств, на которые оно было приобретено (ст. 34 СК РФ). Исключением является наличие брачного договора, по которому все ценности переходят одному из супругов
НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка: одаряемый. Но близкие родственники жертвователей освобождены от налогообложения (ст. 217 Налогового кодекса РФ)	Подоходный налог с населения перекладывает продавец, потому что он получает прибыль от реализации ценностей. Освобождение от уплаты подоходного налога с населения предоставляется при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности более трех лет и унаследованного от близкого родственника, путем приватизации, аренды или при отсутствии другого жилья на участке. В остальных случаях минимальный срок удержания для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ)
Нет необходимости получать согласие других владельцев или предоставлять им выгоду для передачи доли	Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли долевой собственности третьим лицам другим собственникам предоставляется право преимущественной покупки. Они должны быть проинформированы о своих намерениях за 1 месяц. Если в течение одного месяца не будет ответа или не дано согласие, продавец имеет право продать долю. При продаже мобильных вещей время ожидания ответа сокращается до 10 календарных дней (ст. 250 ГК РФ)
Донор не имеет права предъявлять донору контрусловия	Продавец может указать против условий: например, обязанность покупателя застраховать товар (ст. 490 ГК РФ)
Для отмены положения ст. 578 и общие положения ГК РФ о недействительности операций	ст. 166-179 ГК РФ

Особенности оформления дарственной

Согласно ст. 574 ГК РФ операция заключается в устной форме, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:

• Недвижимость продана;
• Юридическое лицо делает подарок на сумму от 3000 рублей.;
• Даритель планирует передать подарок в будущем (обещание подарка).

Письменный ДД составляется жертвователем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к адвокату или нотариусу.

Нотариальное заверение является обязательным, если отчуждается доля права собственности, дарителем является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, либо в процедуре участвует представитель от имени собственника или делегата.

При отчуждении имущества регистрация права собственности одаряемого в Росреестре обязательна, но конкретные сроки не устанавливаются. Если автомобиль преподносится в подарок, информация о новом владельце заносится в ПТС и должна быть зарегистрирована в ГИБДД в течение 10 дней с момента подписания акта.

Плюсы и минусы дарственной

Рассмотрим достоинства и недостатки посвящения:

Профессионалов	Против
Простота конструкции	Донор не получает пособия
Имущество, полученное супругом в браке по ДД, в случае развода не делится	Если суд решит отменить ДД, подарок необходимо вернуть
Возможность отмены по инициативе дарителя	Если подарок был приобретен на средства бизнеса и представлен в течение шести месяцев с момента принятия решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить операцию
Освобождение от подоходного налога с населения для близких родственников жертвователей	Неправильная регистрация ДД по содержанию может привести к его недействительности
Бесплатная процедура для одаряемого	Иногда требуется нотариальное заверение, что увеличивает расходы
Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке

Содержание договора дарения

При составлении акта дарения необходимо указать четкую информацию о сделке, дарении и сторонах:

• ФИО, паспортные данные одаряемого и донора;
• Информация об объекте: подарок;
• Характер DD: реальный (выполняется немедленно) или согласованный (обещание дарения);
• Обязанности и права сторон;
• Условия отмены или изменения;
• Отсрочка получения согласия супруга (при необходимости);
• Подписи участников сделки.

Договор составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается у жертвователя и одаряемого. Если недвижимость передана в дар, вам понадобится третий экземпляр для Росреестра.

Особенности оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи (далее ДКП) составляется на возвратной основе: продавец соглашается незамедлительно передать товар или другие вещи покупателю, а покупатель соглашается предоставить в обмен на деньги.

Порядок регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: закупка, поставка товаров, продажа недвижимости или бизнеса, розничная торговля.

DCT составляется в простой письменной форме и в некоторых случаях требуется нотариальное заверение:

• Продана доля закона о недвижимости;
• Продажа недвижимости несовершеннолетним или инвалидам.

Как и в случае дарения, в случае продажи обычных ценностей потребуется нотариальное согласие супруги продавца.

Примечание! Если ДКП требует нотариальной формы и интересы продавца или покупателя представляет юрист, доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К преимуществам ДКПDCT можно отнести простоту регистрации: достаточно составить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.

Есть и другие преимущества:

• Нет ограничений для сторон, согласно ДД, где запрещено дарить подарки сотрудникам муниципальных и государственных органов, социальных учреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их работой;
• Продавец, в отличие от донора, получает преимущество: деньги;
• ПрЭП легче отменить, чем ДД.

Есть и минусы:

• Продавец обязан уплатить налог на прибыль. Донор ему не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного договора, она признается общей и будет разделена при расторжении брака.
• Самым существенным недостатком, из-за которого некоторые пытаются скрыть продажу DD, является обязанность уведомлять других владельцев в случае продажи за определенную плату.

Лучше не пытайтесь прикрыть продажу. На основе ст. 170 ГК РФ, иные собственники, право преимущественной покупки которых нарушено, могут признать операцию фарсом. Это влечет за собой его недействительность: акт аннулируется, жертвователь и одаряемый возвращаются на прежнее место.

Содержание договора купли-продажи

Содержание денежно-кредитной политики должно соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки. В документе содержится практически та же информация, что и в ДД, но обязательно должна быть указана стоимость выставляемого на продажу имущества.

Что еще нужно:

• Информация о продавце и покупателе;
• Информация о продукте;
• Обязанности сторон;
• Условия отмены;
• Подписи покупателя и продавца.

Оспаривание договоров

Причины для оспаривания ДКП и ДД разные.

В первом случае список причин намного шире:

• Нарушения, допущенные при приватизации;
• Квартира передается по наследству, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в оговоренный срок. Вы имеете право оспорить сделку;
• Формирование денежно-кредитной политики недееспособным собственником;
• Доля была продана без предоставления права преимущественной покупки другим владельцам;
• Обычно продается без согласия супруги продавца;
• Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать повторного вступления во владение домом, продав его. По инициативе кредиторов оспорены все операции последних 3 лет;
• Имущество несовершеннолетнего было продано без согласия органов опеки и попечительства.

DD отменяется по причинам, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил донора или причинил вред его здоровью; когда кредиторы просят отменить сделку, заключенную донором-участником процедуры неплатежеспособности.

Если акт дарения оформлен под влиянием угроз или заблуждений недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, также есть возможность аннулировать все.

Судебная практика

Признание денежно-кредитной политики или ДД недействительными – сложное и кропотливое мероприятие, требующее высокой юридической грамотности. Но возможности есть, и это подтверждается несколькими решениями:

• Решение No. 2-5126 / 2019 2-5126 / 2019 ~ M-3901/2019 M-3901/2019 от 29 июля 2019 года в случае № 2-5126 / 2019 (Договор дарения);
• Решение No. 2-1851 / 2019 2-1851 / 2019 ~ M-1711/2019 M-1711/2019 от 17 июля 2019 года в случае № 2-1851 / 2019 (Договор дарения);
• Решение No. 2-140 / 2019 2-140 / 2019 ~ M-118/2019 M-118/2019 от 30 июля 2019 г. 2-140 / 2019 (Договор купли-продажи).

Ответы юриста на частые вопросы

Что обходится реципиенту дешевле: дарение или купля-продажа?

При ДД одаряемый платит НДФЛ, если у дарителя нет близкого родственника, это единственное финансовое бремя для него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получить вычет. Но надо платить деньги.

Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?

Если ДД предусматривает возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе ее отменить (ст. 578 ГК РФ). Приобретенное в рамках денежно-кредитной политики входит в состав недвижимости.

Что дешевле при регистрации у нотариуса: договор дарения или купли продажи?

Ставки везде примерно одинаковые. За обязательную сертификацию оплачивается 0,5% от стоимости имущества.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

• Подарок и продажа – это разные сделки, различающиеся по своему характеру;
• ДД означает денежное вознаграждение, в момент продажи продавец получает деньги;
• Письменный договор требуется для продажи или ДД собственности;
• Операции между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
• При покупке недвижимости граждане имеют право использовать налоговые льготы. При получении подарка такая возможность не предоставляется;
• Дарение доли выгодно, если вы не хотите предоставлять другим владельцам преимущественное право покупки;
• Продажа выгодна продавцу: он получает деньги;
• Пожертвование выгодно одаряемому: дар предоставляется бесплатно, без предъявления встречных условий жертвователем;
• Оспаривание обоих договоров осуществляется в суде по заявлению сторон или третьих лиц, права которых нарушены в сделках.