Покупка квартиры в строящемся доме — неплохой способ сэкономить на жилье: кaк правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, a право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращено, ДДУ. Рассказываем, кaк выглядит ДДУ, зачем он нужен и как его заключить.
Договор долевого участия – ДДУ
ДДУ представлен договором долевого участия, на основании которого гражданин принимает участие в строительстве дома. На основании этого соглашения граждане выплачивают застройщику сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. С помощью средств, полученных от дольщиков, строительная компания занимается возведением многоквартирного строения.
Дольщики должны не только разбираться в том, что такое ДДУ при покупке квартиры, но и какие обязательные сведения он должен содержать. Его можно составлять не только для приобретения жилого объекта, но и нежилого помещения. Деньги вкладчиков защищаются законом, поэтому даже если застройщик не сможет построить дом или сдать его в установленные сроки, граждане могут рассчитывать на возврат своих средств.
В будущем планируется отмена ДДУ, который будет заменен эскроу-счетами, открываемыми в банке, поэтому доступ к этим деньгам застройщики смогут получить только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Правовое поле
Договором долевого участия обеспечивается сотрудничество физического или юридического лица со строительной компанией.
Требование к тексту, правила и порядок оформления долевой застройки регламентируются центральным нормативным актом — ФЗ-214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».
Этот законодательный документ часто претерпевает изменения, которые направлены на защиту прав дольщиков, поскольку они рискуют крупными суммами. ДДУ заключается на этапе активного строительства, когда квартиры как объекта пока не существует. После сдачи дома в эксплуатацию покупка жилья оформляется посредством заключения сделки купли-продажи.
Особенности заключения договора
Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно прочтите условия соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.
Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:
- Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).
- Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.
- Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.
- Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.
Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.
Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более частым.
Проверка застройщика
До момента заключения основного договора с представителем услуг по строительству жилья, нужно проверить его надёжность. Главные позиции, требующие проверки, нижеследующие:
- Наличие лицензии на услуги по строительству многоэтажных зданий (соответствующий срокам).
- Договор бессрочной (долгосрочной) аренды земли у администрации населённого пункта. Может быть представлено свидетельство о праве собственности на землю.
- Проект межевания зоны застройки в пределах, установленных для возведения здания.
- Разрешение на строительство, ситуационный план застройки и иная градостроительная документация.
Лицо, претендующее на заключение ДДУ, вправе запросить пакет документации, содержащий указанную информацию. Однако по регламенту, застройщик должен предъявить данный пакет до поступления требования.
Документы для ДДУ
Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:
- ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
- Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
- Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
- Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
- Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться расположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.
Регистрация договора
Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение — о продлении срока или других изменениях первоначальных условий — его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ – это неотъемлемая часть договора и во всём повторяет его судьбу.
Для регистрации понадобятся:
- ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;
- паспорт;
- заявление от вас и представителя застройщика;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.
Если у вас нет времени заниматься документами самостоятельно, обратитесь к нам в юридическую компанию: эксперты по недвижимости помогут подготовить пакет документов, проконсультируют по всем этапам заключения договора и отстоят в необходимых очередях.
Недостатки и преимущества ДДУ
| Плюсы | Минусы |
| Стоимость недвижимости на этапе строительства гораздо ниже цены на готовое жилье. | Есть риск, что застройщик обанкротится, заморозит строительство, обманет дольщиков. |
| Можно накопить денег на мебель, бытовую технику, ремонт, пока строится дом. | Может возникнуть форс-мажор, который повлияет на сроки сдачи объекта. |
| Квартиры, купленные по ДДУ, относятся к первичной недвижимости, и ставка на ипотеку для них ниже. | Все время строительства придется тратить деньги на аренду жилья, если нет своего. |
Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.
