Что такое фонд капитального ремонта МКД?

В связи с плохим состоянием жилого фонда в Российской Федерации в 2014 году был введен в эксплуатацию принципиально новый механизм – Фонд капитального ремонта МКД. В рамках модернизации жилищно-коммунального хозяйства обязательство по оплате работ было возложено на собственников квартир с частичным софинансированием со стороны федеральных и региональных властей.

Что такое Фонд капитального ремонта МКД и какие варианты расходования средств возможны по закону, мы расскажем ниже.

Способы формирования фонда

Большую часть недвижимого имущества страны составляют многоквартирные дома, построенные во время существования СССР. По объективным причинам их состояние лучше всего оценивается как удовлетворительное, а многие здания признаны аварийными.

Поскольку бюджет любого уровня не может покрыть затраты на капитальный ремонт, с 2014 года в Жилищный кодекс РФ внесены следующие изменения:

1. Обязанность по содержанию

   Собственники жилых и нежилых помещений – граждане, юридические лица, органы местного самоуправления – обязаны сохранять в общей собственности многоквартирные дома.

2. Ежемесячная оплата

   введен новый ежемесячный платеж, за счет которого собираются средства на будущую ревизию МКД. Каждый собственник недвижимости обязан ее оплатить, а льготы предоставляются только ограниченным категориям граждан, ставка утверждается Областью или собранием собственников жилья.

3. Утверждение плана по капремонту

   Последовательность и порядок проведения строительных работ по капитальному ремонту устанавливаются региональным законодательством. Власти субъекта РФ формируют план каждого дома. Информация о фонде капитального ремонта города находится в открытом доступе и размещена на официальных сайтах региональных и муниципальных органов власти.

4. Создание фонда

   Фонды капитального ремонта создаются для сбора и управления средствами, выплачиваемыми собственниками.

Владельцы жилых помещений могут влиять не только на утвержденный срок ремонта, но и на перечень работ.

Распространено заблуждение, что нет необходимости вносить ежемесячные платежи, особенно гражданам, живущим в старых домах. Закон предусматривает освобождение от уплаты аудиторских взносов только ограниченным категориям граждан, а возникшая задолженность будет взыскана региональным оператором.

В каждом субъекте Российской Федерации формируется региональный фонд капитального ремонта, за счет которого оплачиваются строительные работы. Его можно открыть на счет в банковском учреждении (по решению собственников жилья) или у регионального оператора (если этот вопрос не рассматривался).

Предполагается, что сами арендаторы заинтересованы в выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Для расширения перечня строительных работ и ускорения их выполнения домовладельцы могут ввести более высокую ежемесячную плату.

Однако процедура оформления документов для открытия спецсчета достаточно сложная и запутанная, поэтому наиболее распространенный вариант – это счета региональных операторов.

Мы выделяем следующие преимущества сбора средств через специальный счет, открытый владельцами:

• закон определяет минимальный размер отчислений в фонд капитального ремонта домов, а при открытии специального счета граждане могут значительно увеличивать размер платежей и выполнять дополнительные виды работ;
• арендаторы могут досрочно увеличить сумму, необходимую для работы – в этом случае можно нанять подрядчика до срока, указанного в плане;
• домовладельцы самостоятельно проверяют правильность расходования средств и могут направить их на дополнительные цели, определенные законодательством.

Следует учитывать, что при формировании специального счета домовладельцы обязаны самостоятельно проверять своевременность и правильность перечисления взносов. При выборе подрядчика необходимо оплатить все невыплаченные сборы за рассмотрение, либо владельцы должны найти другие источники пополнения счета.

Пополнение спецсчета осуществляется из следующих источников:

• ежемесячные платежи собственников помещений в фонд капитального ремонта многоквартирных домов (если квартиры или нежилые помещения не приватизированы и находятся в собственности муниципального образования, взносы за них будут уплачиваться из местного бюджета);
• единовременные или регулярные дополнительные взносы, утвержденные общим собранием МКД на выполнение отдельных видов работ.

Также сюда входят субсидии из бюджетов разного уровня, банковские ссуды и доходы, полученные от вложения средств со специального счета. Деньги привлекаются в банки, если жителям или госструктурам не поступило достаточно денег для проверки. В этом случае общее собрание может принять решение о получении ссуды.

Не допускается расходование средств со спецсчета на цели, не связанные с ремонтными работами. О выявленных нарушениях банк должен сообщить региональному оператору.

Региональные программы капитального ремонта

С целью упорядочения порядка сбора платежей и проведения капитального ремонта в кондоминиумах в регионах реализуются специальные программы. Они утверждены нормативным актом субъекта Российской Федерации и включают:

• перечень всех кондоминиумов, расположенных в регионе, за исключением домов, признанных аварийными или подлежащими сносу, а также ряда других категорий недвижимости;
• перечень услуг и работ;

• плановые сроки и последовательность ремонтов зданий с учетом их нормативного и фактического износа;
• информационная поддержка фонда содействия капитальному ремонту многоквартирных домов;
• иная информация, включенная по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации.

Примечание! Эти программы могут отличаться на территории разных субъектов: размер минимального взноса, регуляторный приоритет, перечень работ и услуг и т.д.

Различия в программах связаны с объективными климатическими условиями, в которых необходимо поддерживать и ремонтировать жилищный фонд, экономическими процессами в регионах, уровнем обеспеченности бюджета и т.д.

Для граждан практическое значение имеют два ключевых показателя: размер ежемесячной платы и срок пересмотра в многоквартирном доме. Данная информация является публичной и общедоступной, все решения органов исполнительной власти и регионального оператора должны публиковаться в сети Интернет на официальных ресурсах.

На федеральном и региональном уровнях действуют площадки фонда капитального ремонта, дающие исчерпывающую информацию по любым проблемам в этой сфере.

Для каждого дома продолжительность работ рассчитывается на основании технической документации и документов осмотра недвижимого имущества.

При этом на региональном уровне решаются следующие вопросы:

• размер взносов на следующий год является фиксированным (их размер не может быть изменен в течение года);
• создается региональный оператор, которому передается право собственности на осуществление уставной деятельности, и утверждается порядок работы этого органа;
• регламентирован порядок наблюдения за техническим состоянием многоквартирных домов на территории субъекта Российской Федерации.

Далее формируется список условий и требований, при которых государство предоставит вспомогательные меры для проверки. Затем утверждается порядок перечисления средств из фонда капитального ремонта на специальный счет, открытый собственниками дома.

Примечание! Каждая региональная программа должна определять перечень работ и услуг, которые будут доступны в начале запланированной последовательности.

Закон определяет перечень обязательных видов строительных работ, которые будут выполняться даже при внесении минимального ежемесячного взноса:

• монтаж, монтаж и ремонт инженерных коммуникаций (водопровод и канализация, подача электроэнергии, газа и тепла);
• ремонт крыш и подвалов;
• фасадные работы;
• ремонт фундамента и отдельных его элементов;
• работа на лифтовом оборудовании дома (при наличии в доме).

На уровне субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены дополнительные виды работ. Например, закон предусматривает установку счетчиков коммунальных услуг, изоляцию элементов фасада, замену или установку системы вентиляции и так далее

Региональный фонд капитального ремонта МКД

Один из способов накопления взносов граждан – создание регионального фонда капитального ремонта. Контроль за восстановлением и целевым расходованием средств в этом случае осуществляется органами исполнительной власти, а текущее руководство является обязанностью регионального оператора.

Порядок управления и расходования средств фонда капитального ремонта многоквартирных домов в городе предусматривает некоторые особенности.

Полученные от граждан денежные взносы направляются на ремонт домов по приоритетному плану.

На рассмотрение назначается открытый конкурс, по результатам которого выбирается подрядчик. Для выполнения работ подрядчику перечисляется 30% стоимости сметы, остальное оплачивается после фактического завершения работ. Если принято решение об открытии специального счета, региональный оператор переводит на него деньги по запросу владельцев.

Ряд документов, необходимых для проведения капитального ремонта МКД или открытия специального счета, доступен на официальном сайте регионального оператора.