Сегодня часто кажется, что продать квартиру быстро и при этом выгодно — невозможно. Однако спешим заверить Вас, это не так. Мы не приведем Вам каких-то особых средств, которые помогут продать квартиру дороже ее рыночной стоимости за неделю. Такое действительно невозможно. Однако рассмотрим, как продавать квартиру так, чтобы не оказаться обманутым.
Способы продажи квартиры
У каждого варианта есть плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.
Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.
Как выбрать риэлтора
Советуем при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.
Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.
Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в сообществах, например, в Российской гильдии риелторов.
Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимальной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.
Порядок продажи квартиры
Продажа квартиры состоит из нескольких этапов. Все действия можно разделить на безопасные, при которых вы ничего не потеряете, только заработаете опыт. И опасные, которые могут привести к потере денег или квартиры. Что же это за этапы?
Безопасные этапы
- Определение цены и сроков продажи квартиры.
- Реклама квартиры, размещение объявлений, поиск потенциального покупателя.
- Показы квартиры.
Опасные этапы
- Переговоры с покупателем или с представителем покупателя по схеме предстоящей сделки.
- Согласование договора аванса по содержанию (предварительного договора купли-продажи), его подписание, получение аванса.
- Подготовка сделки купли-продажи.
- Подписание договора купли-продажи и денежный расчёт.
Рассмотрим подробно каждый из этапов продажи.
Определение цены
Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.
Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было. Если звонков больше десяти — можете повысить цену немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка. Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.
Вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает много факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.
Реклама квартиры
Продажа квартиры начинается с того, что вы даете объявление об этом на тематических сайтах и в печатных изданиях. Здесь, кроме внятного текста с описанием объекта, нужны хорошие фотографии квартиры. Их лучше делать при дневном свете на качественный фотоаппарат.
Но даже если вы выставляете на рынок скромную однушку в хрущевке, фото должны быть хорошими и давать полное представление о квартире. Темные, расплывчатые снимки такого представления не дадут.
Показ квартиры
Сделайте показ комфортным для продавцов — например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.
Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша.
Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.
Преддоговор
В предварительном договоре прописывают основные параметры будущей сделки: сроки выселения бывших владельцев, окончательная сумма за недвижимость в национальной валюте и штрафные санкции по расторжению сделки.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением.
В предварительном договоре покупатель и продавец подтверждают свое намерение о грядущей сделке. Он заключается у нотариуса, у каждого из сторон остается экземпляр. Важно прописать в предварительном договоре все интересующие вас моменты:
- Срок подписания основного договора. Как правило – месяц после подписания предварительного договора.
- Сумма задатка и условия его возврата. Если сделку расторгает продавец, то чаще всего прописывают, что он должен вернуть задаток в двойном размере. Если покупатель – задаток остается у продавца.
- Срок передачи ключей.
- Общая сумма сделки в национальной валюте.
- Дополнительные сведения. Если продавец пообещал покупателю оставить какую-то мебель или покупатель обязуется выполнить какие-то условия, это все должно быть прописано в предварительном договоре.
Договор
Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риелтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте у нотариуса — в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.
В договоре обязательно укажите:
- ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;
- точную стоимость квартиры;
- подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
- наличие или отсутствие обременений на квартиру;
- условия, без которых договор не считается заключенным;
- разрешение супруга или супруги на продажу;
- отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
- сроки и порядок передачи квартиры;
- сроки и способ оплаты;
взаимную выгоду, добровольность заключения договора, дееспособность сторон.К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры.
Самые частые ошибки
Есть несколько типичных ошибок при желании продать квартиру самостоятельно, из-за которых сделка ставится под угрозу:
- Некорректная оценка квартиры опасна затягиванием процесса поиска покупателей или упущенной выгодой для продавца. Причиной может быть желание получить неадекватно большую прибыль или срочно реализовать жилье;
- Недостаточная подготовка к продаже снижает цену, и количество недовольных претендентов на покупку растет;
- Отсутствие навыков проведения переговоров может привести к отказу от сделки;
- Проблемы с юридической историей квартиры и наличием необходимых документов решаются труднее всего и требуют помощи опытных риелторов;
- Неправильно оформленный договор не будет зарегистрирован и станет причиной затрат.
