Дачники растеряны: с 2017 года ходят слухи о том, что всем землевладельцам срочно нужно провести межевание земли и оформить кадастровый паспорт. Говорят, нельзя продать или подарить землю, которая не разграничена. Продажа земельных участков без межевания: особенности процедуры.
Успокойтесь, это все происки жадной «мафии кадастровых инженеров». Уточнение границ – дело чисто добровольное, и сделки по продаже земли без оценки проходили через Росреестр без проблем.
Продавцу однозначно выгодно. Но стоит ли идти на такой риск покупателю земли? После обследования местности участок может изменить не только свою первоначальную форму, но и свои размеры. Как проходят сделки по отчуждению таких участков и какие сюрпризы готовятся – расскажем в нашем новом материале.
Без “обязаловки”
Что бы ни рассказывали соседи по дачному дому, что бы ни клялись дядя Ваня из БТИ и Таисия Петровна из отдела кадров, знайте, что действующее законодательство прямо не указывает, что землевладельцы обязаны проводить межевание. Что это вообще такое?
Обмер земли – это уточнение границ земельного участка после проведения кадастровых работ и определение координат характерных точек на земельном участке. Его цель – обновить информацию из государственного реестра и привести существующий сайт в соответствие со стандартами.
В перечне случаев, предусмотренных законом, геодезия обязательна. Например, при разделении или объединении площадей. Но продажа земли физическим лицом в этот список не входит.
Если земельный участок зарегистрирован в земельной книге и право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН, собственник сможет завершить операцию без предварительной оценки. Выдохните, если у вас есть свидетельство ЕГРН или выписка о праве собственности или другой регистрации прав и документ о регистрации земли, выданные до 1 марта 2008 года.
Если таких документов нет, вероятно, право на землю не зарегистрировано. И это проблема; такой участок нельзя продать. Обмер земли в этом случае нужен не для самой сделки, а для кадастрового учета и регистрации прав в Росреестре.
Поскольку регистрация не завершена, реальный собственник земли формально не имеет на нее прав. И поэтому он не может это продать. Для исправления ситуации обратитесь к любому кадастровому инженеру. За 8-12 тысяч рублей он выполнит ряд работ, в том числе:
- сбор и изучение информации о земельном участке, прилегающем к вашим земельным участкам;
- подготовка плана фиксированной сети в электронном формате;
- обязательное уведомление соседей по участку;
- выезд на участок и определение границ земельного участка. Как правило, границы участка определяются фактическим использованием или словами хозяина. В этом случае необходимо получить акт согласования границ участка с соседями;
- геодезическая съемка участка и определение координат межевых знаков;
- точное определение земельного участка;
- рисунок земельного участка со всеми его границами.
Получив межевой план, вы обращаетесь в Росреестр, регистрируете участок и можете на законных основаниях его продать.
Цель: продажа участка
Допустим, с вашими документами все в порядке: земля оформлена, право собственности подтверждено выпиской из ЕГРН. Как будет проходить сделка, какие документы понадобятся для продажи земли? Все это коротко и по существу.
Шаг 1. Оформите договор
После согласования цены с покупателем составляем договор купли-продажи. Описывая предмет договора, не забудьте указать точно:
- адрес сайта;
- его площадь;
- кадастровый номер;
- категория земель, в которую входят земли;
- разрешенный тип использования.
Также имеет смысл уточнить информацию о документах на право собственности продавца, дату и государственный регистрационный номер имущества продавца в ЕГРН, точную цену, порядок расчетов и указание на отсутствие указанных границ. Вы можете заключить договор самостоятельно или воспользоваться предложенным нами образцом.
Договор купли-продажи земли оформляется в простой письменной форме, нотариальное заверение не требуется, но приветствуется. Сделайте не менее 3 копий.
Шаг 2. Подготовьте документы
Согласно ст. 14, 18 ФЗ No. 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества», для оформления перехода прав на землю в Росреестре вам потребуются:
- заявление о регистрации перехода права собственности, заполняемое в Росреестре;
- договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
- паспорта участников сделки;
- нотариально засвидетельствованное согласие супруги продавца на отчуждение участка (если участок был приобретен во время брака);
- документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, обмена, дарения и так далее);
- акт приема-передачи.
Для уплаты госпошлины в размере 350 рублей вперед предъявлять документ, подтверждающий ее уплату, не требуется. Сохраните квитанцию на случай, если ваша платежная информация не поступит в базу.
Шаг 3. Подайте документы в Росреестр
У вас есть несколько вариантов, как подать документы на продажу земли в Росреестр, а именно:
- лично в ближайшее отделение Росреестра;
- через МФЦ;
- отправить почтой в адрес ближайшего отделения Росреестра. Адреса представительств вы можете найти здесь;
- через сайт Росреестра в электронном виде.
Шаг 4. Получите выписку
Передача прав продавцу удостоверяется новой выпиской из ЕГРН. Он будет выпущен в течение 7-9 дней в зависимости от способа подачи документов. Согласно п.6 ст. 62 ФЗ № 218, по желанию покупатель может получить его также в электронном виде. После этого вы перестанете владеть землей, и все права (и проблемы) перейдут к покупателю.
Шаг 5. Уплатите налог
Вы должны будете разделить полученный доход с государством, если период владения землей до продажи составлял менее 5 лет (3 года, если земля передана по наследству или подарена родственниками, для приватизации или сдачи в аренду).
Налог на продажу земли составит 13% от полученной суммы. Он должен быть заявлен путем подачи налоговой декларации до 30 апреля года, следующего за годом продажи, после чего налог должен быть уплачен. Подробнее об этом на сайте ФНС.
Проблемный объект
Как мы выяснили, для продавца в такой сделке «все гладко». В отличие от покупателя. Вы должны помнить, что земля без геодезии – потенциально проблемный объект. Я не шучу, это все равно что купить свинью на одном дыхании – в будущем может оказаться, что фактура имеет не только другую форму, но и другой размер.
Соседи могут отказать в одобрении, границы участков могут быть перекрыты или перемещены, а капитальные объекты, размещенные на вашей земле, также могут быть найдены на соседних участках.
Такой «багаж» вряд ли обрадует покупателя. Однако достоверно это можно определить только по результатам обследования территории. Пока он не состоится, отсутствие четких границ может стать отличным поводом для снижения цены!
