Что вам нужно знать, когда вы хотите продать квартиру меньше 3 и 5 лет в собственности, то есть срок эксплуатации недвижимости менее 3–5 лет? Продаете квартиру? Не торопитесь, сначала рассчитайте срок владения им.
Если пребывание в квартире меньше минимального, будьте готовы заплатить налог в размере 13%. К счастью, есть способы сэкономить. Мы расскажем, как продать квартиру менее 5 лет в собственности и какие налоги придется платить.
Минимальный срок владения
По общему правилу, доход от продажи недвижимости не облагается подоходным налогом (п. 17.1, п. 1 ст. 217 ТУИР). Но только при условии, что вы владеете им меньше минимального срока.
До 2016 года этот период составлял 3 года. Он продолжает работать и сегодня для тех, кто приобрел жилье до 01.01.2016. Для квартир, приобретенных в 2016 году и позднее, этот срок согласно п.4 ст. 217.1 НК РФ, составляет 5 лет.
Допустим, вы купили квартиру в июне 2016 года. Крайний срок ее беспошлинной продажи – июль 2021 года. Продайте сначала: вам нужно будет заплатить НДФЛ. Но бывают исключения, когда нельзя платить налоги, владея недвижимостью менее 5 лет.
Минимальный срок проживания для квартир, приобретенных в 2016 году и в последующем, составляет 3 года при приобретении:
- по наследству или дарению близких родственников или членов семьи (супругов, родителей, детей, бабушек и дедушек, бабушек, внуков);
- после приватизации;
- с пожизненным контрактом на содержание с иждивенцами.
С 1 января 2020 года к этим трем причинам добавлен новый пункт о применении трехлетнего мандата. Минимальный срок владения также будет 3 года, если на момент продажи собственности продавец не владеет другим домом или не участвует в собственности. При применении этого правила не учитываются дома, приобретенные в течение 90 дней до даты перерегистрации дома, проданного покупателю. Если это жилой дом, то это правило распространяется также на находящуюся под ним землю и прилегающие к ней хозяйственные постройки (ст. 1 Федерального закона от 26 июля 2019 г. N 210).
Как продать квартиру до 3-х лет без налогов? К сожалению, таких путей нет. Но если ваша цель – сэкономить, используйте вычет.
Вычет: как сэкономить на налоге?
Сумму налога с продаж имущества можно уменьшить, применив вычет по налогу на имущество. Его размер равен сумме дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, но не более 1 миллиона рублей (абзац 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса).
Иными словами, для расчета НДФЛ размер выкупа при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, вы продали его за 3,5 миллиона и заплатили налоги за 2,5 миллиона.
Сумма сбора налога может быть уменьшена до нуля, если выкупная стоимость объекта менее 1 млн рублей, она будет полностью покрыта вычетом. Но не спешите недооценивать стоимость сделки в договоре купли-продажи. Если цена контракта составляет менее 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором заключена сделка, для целей налогообложения принимается кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.
Если проданное имущество находится в совместной собственности, сумма вычета делится между совладельцами пропорционально размеру их долей или иным образом по соглашению (абзац 4 абзац 1 абзаца 1 статьи 220 ТУИР). Например, если у квартиры 2 собственника, они смогут воспользоваться вычетом всего по 500 тысяч рублей каждый.
Но это правило распространяется только на продажу квартиры как единичного имущества. Если каждый из совладельцев продаст свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, то каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн рублей без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского Областной суд №33-3524 от 10.04.2012).
Если в течение года было продано несколько товаров, сумма вычета может применяться только в совокупной форме для всех товаров, а не для каждой отдельно. Сколько бы квартир вы ни продали, вычет всего за 1 год составит всего 1 миллион. Продавая собственность в следующем году, можно будет повторно использовать вычет собственности на доход от продажи.
Вместо вычета сумма налога может быть уменьшена на сумму, фактически понесенную при покупке жилья (п. 2 п. 2 ст. 220 ТУИР). Например, 2 года назад вы купили квартиру за 3 миллиона рублей, а теперь продаете за 3,5 миллиона рублей. Если вы сможете подтвердить сумму при покупке документами (например, тем же договором купли-продажи), то вы заплатите налоги только с 500 тысяч рублей. (3,5 миллиона – 3 миллиона). Следовательно, если сумма продажи меньше суммы покупки квартиры, налог платить не придется.
Какой налог с продажи?
Итак, вы продаете квартиру с мандатом ниже минимального. И они уже смирились с тем, что часть денег должна идти в бюджет. Часть, сколько это стоит? Как рассчитывается налог с продаж недвижимости?
Независимо от типа имущества, размер налога будет равен 13% от суммы, полученной по договору (ст. 224 ТУИР). Если 3,5 миллиона рублей, то сумма налога будет 3,5 миллиона * 13% = 455 тысяч рублей. Грабеж, не иначе!
Поэтому спешим применить вычет. При прочих равных сумма налога составит 325 тысяч рублей. = (3,5 миллиона – 1 миллион) * 13%.
А если квартира куплена, а документы с суммой покупки сохранились, это даже лучше, для продавца это намного выгоднее. Представим, что квартира куплена за 3 миллиона, а продана за 3,5 миллиона рублей. При этом для целей налогообложения учитывается всего 500 тысяч рублей. (3,5 миллиона – 3 миллиона), а сумма налога составит всего 65 тысяч рублей. (500 тыс. * 13%).
Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?
Независимо от того, какой налог на продажу дома вы подсчитали – даже если он 455, даже 65000, его придется заплатить согласно ведомости. Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги и переоформляете ее у покупателя.
Так что ждем окончания календарного года, в котором была заключена сделка. А потом перейдем к подаче и уплате налогов. Следуйте нашим правилам.
Шаг 1. Заполняем декларацию
Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода отображается также расчет вычета. Бланк можно получить в любом отделении Федеральной налоговой службы или скачать здесь и заполнить дома.
Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или воспользоваться программой декларирования, где основные поля заполняются автоматически.
Шаг 2. Готовим документы
К декларации необходимо будет приложить документы, подтверждающие получение дохода, например договор купли-продажи. Если предполагается, что сумма дохода будет уменьшена на сумму расходов на покупку, также приложите договор, по которому дом был куплен + документы, подтверждающие факт этих расходов, такие как банковские выписки или платежная квитанция продавца.
Шаг 3. Подаем налоговую декларацию
Заполненную декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Например, если договор заключен в 2021 году, подайте декларацию до 30 апреля 2022 года.
Вы можете подать ее лично, по почте, через личный кабинет на сайте ФНС или в программе декларирования – как вам удобно, главное – не пропустить срок. В противном случае – штраф в размере 5% от суммы налога за каждый потерянный месяц, но не более 30% и не менее 1 тысячи рублей. (Статья 119 ТУИР).
Шаг 4. Уплачиваем налог
Оплатите сумму, указанную в декларации, на реквизиты, принятые в ближайшем отделении ФНС. Это необходимо сделать до 15 июля года, следующего за годом продаж. Продал квартиру в 2021 году – платите налоги до 15 июля 2022года.
Как видите, суммы довольно внушительные, а правила налогообложения жесткие. Попытки занижать налоговую базу или неправильно рассчитать налог в целях экономии не приведут к хорошим результатам: вас запросто могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода только два: либо заплатить непомерный налог при продаже недвижимости, либо дождаться истечения минимального срока полномочий.
