Процедура наследования права аренды земли

В наследство входит не только имущество умершего, но и права и обязанности. Сюда входит наследование права аренды земельного участка – процедура. Кому может быть передано право аренды земли, как его переоформить, кому откажут в наследстве, читайте в нашей статье.

Можно ли наследовать право аренды земельного участка?

Согласно ст. 617 ГК РФ смерть арендатора или арендодателя не является основанием для расторжения договора.

Особенности перехода прав в зависимости от изменения сторон договора:

1. Если домовладелец мертв. Право требовать арендную плату по договору переходит к наследникам.
2. Если арендатор мертв. Права переходят к наследникам, и договор продолжает действовать на тех же условиях до истечения срока.

Исключением является ситуация, когда договор содержит оговорку о расторжении договора в случае смены сторон. В таком случае смерть одной из сторон прекращает договор.

Следовательно, право аренды земли может быть передано по наследству, если сторонами не предусмотрено иное.

Переход права аренды по наследству

Процесс наследования напрямую зависит от того, кому принадлежит земля. Землю арендуют следующие собственники:

• организации;
• от частных лиц;
• штат.

Процедура наследования земли имеет свои особенности:

1. Если наследник откажется от аренды, он не сможет зарегистрировать право собственности на имущество, расположенное на участке.
2. Условия договора полностью соблюдаются. Их можно изменить только по соглашению сторон или в судебном порядке.
3. Чтобы домовладелец не мог расторгнуть договор, наследники должны принять все условия договора. Например, продолжать строить или использовать сайт по прямому назначению.

Закон не обязывает новые стороны переоформлять договор. Он сохраняет свое действие, несмотря на переход прав к наследнику. Однако желательно продлить договор.

Если наследник не желает вступать в права арендатора, договор будет автоматически расторгнут через 12 месяцев.

В ситуации, когда собственником является государство, наследники могут впоследствии передать право собственности на участок.

Когда переход прав по договору невозможен?

В некоторых случаях не предусмотрена передача прав на унаследованную землю по договору аренды. Между ними:

1. Контракт заключается на срок менее 1 года.
2. Контракт был предоставлен бесплатно.
3. Условия договора прямо запрещают передачу прав по наследству.
4. Арендодатель является наследником умершего арендатора.
5. Если у арендатора нет наследников и договор аренды находился в государственной собственности, договор считается расторгнутым.

Отдельно стоит выделить момент наследования от иностранцев. Граждане других государств не могут наследовать аренду сельскохозяйственных земель.

Кроме того, к договору применяются правовые нормы наследования:

• право аренды не будет унаследовано по завещанию, если завещание признано недействительным;
• право не может быть передано наследнику в случае признания его недостойным (при совершении преступления против наследодателя, родителей, лишенных родительских прав, граждан, попытавшихся незаконно увеличить свою долю в наследстве).

Следовательно, нельзя сказать, что аренда земли гарантированно передается по наследству. Каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Процедура наследования земельного участка после смерти арендатора

Для получения права аренды земельного участка после смерти арендатора наследники должны пройти процедуру наследования через нотариуса.

Примечание! Возобновление договора не является обязательным условием для наследования права аренды. Но поступать в закон необходимо через нотариуса. Только свидетельство о праве на наследство докажет, что именно этот наследник получил права умершего квартиросъемщика.

Для того, чтобы наследник унаследовал право аренды земли, должны быть соблюдены следующие условия:

1. Договор аренды между наследодателем и владельцем участка зарегистрирован в Росреестре. И еще до того, как был составлен договор, участок был зарегистрирован должным образом (зарегистрирован в земельной книге, установлены границы).
2. Наследник запросил свидетельство о праве наследования на право аренды земельного участка в течение 6 месяцев со дня смерти арендатора. В противном случае он должен доказать нотариусу, что действительно принял этот участок в наследство (занимался его обработкой, выносил мусор). Информация должна быть задокументирована.
3. Если у наследника нет документальных подтверждений, ему придется обратиться в суд. Ответчиками по делу будут собственники земли.

Алгоритм действий

Порядок выдачи свидетельства о праве правопреемника включает:

1. Сборник документов.
2. Обратитесь к нотариусу.
3. Уплата государственных пошлин.
4. Получите сертификат.
5. Продление контракта.

Перечень документов

В этой ситуации необходимо подготовить общие документы на наследство и пакет документов для получения права аренды земельного участка.

В общий список входят:

• гражданский паспорт наследника;
• свидетельство о смерти умершего;
• справка о последней регистрации арендатора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве наследования.

Для почвы необходимо подготовить следующую информацию:

• договор аренды;
• выписка из ЕГРН;
• отчет об оценке права аренды земельного участка;
• согласие арендодателя на передачу права наследования.

Примечание! Оценка аренды – это отдельный вид оценки, который необходимо заказывать в специализированной фирме. В этой ситуации речь идет не о стоимости подразделения, а о ценности права.

Образец заявления

В заявлении о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство указывается следующая информация:

• название нотариальной конторы;
• сведения о наследнике;
• название документа;
• информация о смерти арендатора;
• данные о сайте (кадастровый номер, адрес);
• информация об аренде;
• наследственные причины (закон, воля);
• информация об ином имуществе умершего;
• сведения о других наследниках;
• дата и подпись.

Образец заявки

Сроки

Условиями оформления права аренды земельного участка являются:

• для оформления наследства через нотариуса – 6 месяцев со дня смерти арендатора;
• для восстановления истекшего срока – 6 месяцев с момента исчезновения уважительных причин несоблюдения срока;
• для признания права аренды земельного участка по наследству – в течение 3 лет с даты отказа нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство, но не позднее даты окончания срока действия договора.

Расходы

Процедура наследования предполагает следующие затраты:

1. Оценка права аренды земельного участка – в зависимости от района движения. В 2020 году в Москве и Московской области платить придется от 7000 рублей.
2. Обязанность государства перед нотариусом – для детей, родителей, братьев, сестер и официального супруга – 0,3% от стоимости имущества. Для остальных получателей – 0,6%.
3. Юридические и технические услуги нотариуса – в зависимости от региона обращения. В 2020 году в Москве за выдачу свидетельства о правах на недвижимое имущество каждому наследнику придется заплатить 6000 рублей.
4. Новое оформление договора в Росреестре – 350 руб.

Кроме того, обязанность по выплате арендной платы переходит к наследникам, если наследодатель не заплатил их. Поскольку договор продолжает действовать в период оформления наследства, наследники выплачивают арендную плату с момента смерти арендатора.

Как признать переход права аренды земельного участка в порядке наследования через суд?

Однако наследники не всегда могут оформить право аренды через нотариуса. Основные причины отказа:

1. Наследники договор аренды не подавали.
2. Нет согласия арендодателя на передачу прав наследникам.
3. Срок регистрации наследства истек.
4. Срок действия контракта истек.

В этих случаях и по другим причинам отказа наследники должны будут обратиться в суд.

Предварительно наследникам необходимо будет подготовить следующие документы:

• паспорт;
• основание для наследования;
• свидетельство о смерти умершего;
• свидетельство о праве наследования прочего имущества умершего;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор аренды (при наличии);
• запрос дубликата договора аренды в Росреестр;
• выписка из ЕГРН для сайта;
• кадастровый паспорт;
• отчет об оценке;
• отказ нотариуса.

Заявление подается в суд по месту нахождения сайта. Госпошлина в данной ситуации равна 300 руб.

Образец искового заявления о признании права на аренду земельного участка в порядке наследования

В исковом заявлении о признании права аренды земельного участка в порядке правопреемства должны быть указаны следующие сведения:

• наименование районного суда по месту нахождения;
• данные наследника;
• сведения об обвиняемом (собственнике земли);
• имя приложения;
• сведения о заключении соглашения между умершим и ответчиком;
• информация о смерти арендатора;
• причины наследника заявителя;
• причины отказа нотариуса;
• ссылка на закон;
• жалоба;
• список документов для подачи жалобы;
• дата и подпись.

Судебная практика

По вопросу о признании права аренды земли в наследство существует значительная судебная практика. Таким образом, мы можем сделать приблизительный вывод о перспективах дела еще до обращения в суд.

Как показывает практика, если договор заключен, указание на запрет правопреемства отсутствует, поэтому суд выполнит требования заявителя, даже если срок договора истек.

Пример. Илья обратился в суд с жалобой на администрацию города, так как ее отец заключил с администрацией договор аренды земли. Контракт истек, но мужчина заболел и не успел его продлить. По соглашению, если ни одна из сторон не объявила о расторжении, соглашение автоматически считается продленным.

Но нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство. Поэтому Илья обратился в суд. Администрация города не предъявляла претензий к умершему арендатору, поэтому Илья получил право сдавать землю в аренду по наследству через суд (решение Центрального районного суда Тулы № 2-1161 / 2017 2-1161 / 2017 ~ M -930/2017 М-930/2017 от 11.05.2017 по делу № 2-1161 / 2017).

Если договор аренды был заключен с ООО или крестьянским хозяйством, а не с наследодателем лично, суд откажет в удовлетворении требований, даже если умерший был единственным членом крестьянского хозяйства или учредителем ООО.

Ответы юриста на частные вопросы

После смерти индивидуального предпринимателя остались торговый павильон и земельный участок. Павильон официально не оформлен (только построен). И земля была передана из администрации в аренду. На что из этого смогут претендовать наследники?

Если в земельном договоре отсутствует прямой запрет на наследование, права на него должны быть переданы по наследству через нотариуса. А павильон можно передать в наследство через суд.

У отца был земельный участок с договором аренды с администрацией района сроком на 49 лет. Мы с братом входим в наследство. Можно ли унаследовать этот участок при наличии нескольких наследников?

Да, договор аренды также будет разделен поровну между наследниками. Если кто-то из вас захочет отказаться, он может заключить с нотариусом договор о разделе наследственного имущества.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Право аренды земли передается по наследству, если иное не предусмотрено договором.
2. Наследник должен получить у нотариуса свидетельство на это право, а также на другое имущество умершего.
3. Чтобы унаследовать это право, проводится специальная оценка.
4. Если нотариус предоставляет справку, то нужно обращаться в суд.
5. Если договор не содержал запрета на наследство, собственник не против передачи прав, а договор был заключен лично с арендатором, суд, скорее всего, удовлетворит требования.

Процедура наследования права аренды земли не самая популярная. Поэтому во время подготовки могут возникнуть сложности и недопонимания. Чтобы процесс проходил быстро и без проблем, желательно привлечь грамотного юриста.