Когда лучше передавать деньги при покупке недвижимости?

Сроки перевода денег при покупке квартиры зависят от договоренности сторон и выбранного способа оплаты. Как передавать деньги за покупку квартиры: когда лучше это сделать?

Сумма может быть оплачена в полном объеме, как авансовым платежом, так и предоплатой. Учитывайте специфику расчетов при покупке жилья на вторичном рынке или в новостройке, основные способы перевода денег, а также риски для продавца и покупателя.

Особенности покупки квартиры в новостройке

Юридические лица занимаются продажей квартир в новостройках. Договоры с ними следует заключать только в безналичной форме одним из нескольких способов:

Согласно ст. 861 ГК РФ

1. Перевод со счета покупателя на счет продавца.
2. Банковский аккредитив.
3. Безопасный трансфер.
4. При участии банка по ипотеке.
5. Сейф (редко).

Важно! Обычно деньги переводятся на текущие счета разработчиков после регистрации транзакций. Но вы должны прочитать условия контракта. Если заключен договор долевого участия в строительстве, продавец имеет право получить оплату только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Об этом прямо говорится в п. З ст. 15.5 ФЗ №214-ФЗ «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу…»

Особенности покупки недвижимости на вторичном рынке

Если квартира покупается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо: например, агентство недвижимости, которое купило недвижимость у другого человека в рамках срочной программы, а затем решило продать ее с премией.

Если продавец – физическое лицо, можно использовать любой способ оплаты: как наличный, так и безналичный. Если квартира приобретается в агентстве, подойдут только варианты безналичной оплаты.

Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу

Как было сказано выше, стороны самостоятельно определяют способы и порядок перевода денег. Это должно быть отражено в договоре.

Но есть некоторые риски:

1. Для покупателя, если продавец получит деньги до регистрации смены собственника. Если Росреестр откажет в регистрации и продавец на тот момент уже потратил средства, вернуть их будет проблематично. Если ситуацию не удается разрешить мирным путем, вам придется обратиться в суд.
2. Для продавца, если покупатель переводит деньги после регистрации в Росреестре. Есть вероятность, что он никогда не увидит сумму за квартиру, и сделку придется оспорить в суде из-за дефолта покупателя.

Юридическая консультация: лучший вариант – внести аванс через банковские сейфы. Предоплата обычно передается продавцу в размере 10-20% от суммы сделки. Остаток передается после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

Банковская ячейка

Сначала покупатель должен арендовать сейф, а затем положить туда деньги в присутствии продавца. Подлинность банкнот проверяет сотрудник банка. Также возможна аренда двух ячеек: в одной предоплата, во второй – остаток, полученный после регистрации.

При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условий получения денег, а также ФИО лица и паспортных данных продавца.

Аккредитив

Аккредитив может быть безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение разрешения продавца недвижимости, этот вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив не требует договоренности с продавцом.

В случае аккредитива банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, после чего переводит туда сумму, равную стоимости купленной недвижимости. После регистрации сделки продавец просит банк списать деньги, предъявив выписку из ЕГРН о смене собственника.

Из рук в руки

Это самый простой вариант расчета:

1. Передача предоплаты до оформления сделки, остальная сумма – после.
2. Перевод при подаче документов на регистрацию. Есть риски для покупателя, они описаны выше.
3. Передача полной суммы после регистрации права собственности покупателя. Есть риски для продавца.

Примечание! Рекомендуется сдавать наличные в тихом, хорошо освещенном месте. Продавцу потребуется время, чтобы пересчитать счета. Желательно записать процесс на видео и после перерасчетов снять с него квитанцию ​​о получении суммы.

Сервис безопасных переводов

Сервис безопасных платежей работает просто:

1. Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
2. Банк запрашивает у Росреестра информацию о регистрации транзакции.
3. Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.

Такие услуги доступны во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.

Банковский перевод

Этот способ похож на перевод денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.

Механизм прост:

1. Стороны заключают договор. Предоплата производится по желанию.
2. Соглашение находится в процессе регистрации.
3. После регистрации оставшаяся сумма по безналичному расчету поступает продавцу.

Если квартира в залоге

Приобретенная квартира может быть передана в залог банку под ипотеку или ипотеку под залог недвижимости. Не о чем беспокоиться, но покупатель должен будет внести аванс, равный сумме непогашенного долга, чтобы иметь возможность снять залог. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Здесь есть два варианта:

1. Оплатите стоимость в полном объеме и отправьте документы на регистрацию. Продавец должен незамедлительно погасить ипотеку, до этого времени действия по регистрации будут приостановлены.
2. Внесите предоплату, дождитесь, пока уберут беспорядок, затем обратитесь в Росреестр или МФЦ для регистрации смены собственника и оплаты остальной стоимости квартиры.

Важно! Необходимо внимательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно выплачен, чтобы закрыть задолженность перед банком. Покупатель вправе запросить справку об урегулировании долга.

Как происходит купля-продажа недвижимости? Пошаговая инструкция

Самый большой риск для покупателя – расчет наличными, так как при оформлении ипотеки банк самостоятельно проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Как выглядит вся процедура:

1. Продавец собирает документы на проданное жилье, представляет их покупателю.
2. Стороны согласовывают договор и реквизиты платежа.
3. Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку о безнадежности жилищно-коммунальных услуг в МФЦ. Выписка необходима для подтверждения отсутствия зарегистрированных лиц на жилой площади.
4. Договор подписывается не менее чем в трех экземплярах, один потребуется регистратору.
5. Документы представлены в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно.
6. Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан как новый собственник.

Если продавцу требуется выписка о получении денег, она оформляется и предъявляется в банк. При оплате наличными важно получить от него квитанцию.

Содержание и образец расписки о получении денег за квартиру

Выдается квитанция, подтверждающая получение денег продавцом.

Он содержит следующие данные:

• ИМЯ И ФАМИЛИЯ продавец, серия и номер паспорта, адрес регистрации;
• адрес квартиры для продажи;
• сумма;
• полное оформление платежа;
• дата составления и подпись.

Документы

Для проведения и регистрации транзакции вам потребуются:

• Контракт на продажу.
• Выписка из ЕГРН продавцу.
• Паспорта сторон.
• Легенда (необязательно).
• Справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
• Договор займа, если недвижимость находится в залоге (необходимо только покупателю, регистратор не требует).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина

За новую регистрацию права собственности на квартиру уплачивается сбор в размере 2000 рублей.

Ответы юриста на частые вопросы

В чем разница между залогом и авансом?

Предоплата вносится для подтверждения намерения приобрести квартиру. Если покупатель отклоняет сделку, он может ее вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но если продавец расторгает договор, он возвращается покупателю двузначными числами.

Как рассчитаться с продавцом, если квартира куплена в ипотеку?

Способ оплаты зависит от конкретного банка. Иногда аванс оплачивает сам покупатель, остальное передает продавцу банк. Вы можете воспользоваться аккредитивом, сейфом или безопасным платежным сервисом.

Можно ли оплатить квартиру иностранной валютой?

Да, но в договоре указана стоимость в рублях при обмене на момент подписания.

Кто проверяет договоренности, если в сделке участвует агент по недвижимости?

Агент по недвижимости может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно агенты по недвижимости сопровождают сделки от осмотра квартиры до регистрации собственности.

Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже перечислен продавцу?

Да, причиной отказа в регистрации может быть наличие обременений. Кроме того, часто возникают проблемы при продаже имущества несовершеннолетним или недееспособным лицам, особенно если не было получено разрешение органа опеки и попечительства. Предоплата возвращается покупателю.

Заключение Эксперта

Резюмируем:

1. Продавец и покупатель самостоятельно выбирают методы и порядок расчета купли-продажи недвижимости.
2. Самый безопасный вариант оплаты – через банк. Вы можете открыть сейф или аккредитив, поэтому продавец получит деньги только после перехода права собственности к покупателю.
3. При оплате наличными, авансе и депозите есть риски для обеих сторон.
4. Условия, размер и способы оплаты должны быть указаны в договоре.
5. Если остаток производится наличными, рекомендуется получить у продавца квитанцию ​​о получении суммы. При безналичном переводе все подтверждается выпиской из вашего банковского счета.