Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.
Продажа квартиры в ипотеке
Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.
Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать или передавать предмет ипотеки (недвижимость). Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такие сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.
Причины продажи
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
3 способа продать квартиру
С учётом требований законодательства продажу квартиры, находящейся в залоге, лучше всего начинать с получения согласия банка на сделку. Зачастую в договорах ипотеки и закладных такая возможность предусматривается в случае погашения заёмщиком задолженности перед банком. О своём желании продать ипотечное жилье заёмщик должен известить кредитора, оговорить и согласовать форму, в которой предполагается осуществить процедуру. Перед вами три самых лучших варианта того, как продать квартиру в ипотеке.
Погашение ипотеки
Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.
Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.
Схема с деньгами от покупателя может не сработать. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.
Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.
Смена заемщика
Чаще всего у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу нужно знать, как продать квартиру в ипотеке вместе с самой ипотекой. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новые заемщик должен понравиться банку. Если он полностью подходит под все критерии надежного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.
- Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причем, все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заемщика, покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.
При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем ее прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчет ипотеки с учетом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новой заем.
Продавая квартиру в ипотеке, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придется заплатить непосредственно владельцу. Таким образом, собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.
- Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.
- Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиры и вносит изменение в записи об ипотеке о том, что по кредиту сменился залогодатель.
Погашение в банке
Этот алгоритм похож на первый. Покупатель закрывает невыплаченный долг, затем с ним заключается договор купли-продажи. Есть одно отличие, из-за которого продать квартиру, купленную в ипотеку, становится гораздо легче. В этой схеме активное участие принимает кредитор. Клиент отдает залог не вам, а непосредственно в банк. Это выглядит не так рискованно.
Пошаговая инструкция:
- Когда средства получены, займодатель выдает вам справку о погашении задолженности и закладную для того, чтобы снять обременение. Иногда он сам подает заявление в Росреестр.
- Разницу между стоимостью недвижимости и погашенным остатком задолженности получаете вы. Для этого покупатель открывает аккредитив на эту сумму или кладет ее в банковскую ячейку.
- Деньги окажутся у вас, как только право собственности перейдет к новому владельцу. Подтверждением станет выписка из ЕГРН.
Обычно заключается предварительное соглашение, в котором оговаривается размер долга, сколько стоит объект, кто снимает обременение, временные рамки и ответственность сторон в непредвиденных ситуациях. Минус этой схемы в том, что не все займодатели готовы пойти на такую сделку. Далее расскажем, как поступить, если имущество куплено на особых условиях и что делать в случае развода владельцев.
Риски покупателя и продавца
Мало знать, как продать квартиру в ипотеке, нужно еще и взвесить риски. Продажа ипотечной квартиры сопряжена с определёнными рисками. Причём рискует потерять свои деньги именно владелец недвижимости, а никак не покупатель.
Возможные риски продавца (заёмщика ипотеки) таковы.
- Если доверить продажу квартиры банку, то получить дополнительно какие-либо деньги практически нереально. Кредитная организация не обязана беспокоиться о вашей выгоде, её цель – погашение ипотеки. Поэтому банк примет любое предложение от покупателей, лишь бы вырученная сумма покрыла долги заёмщика.
- Если квартира самая что ни на есть рядовая, то опять же можно забыть о дополнительной компенсации. Выгоду можно получить только в том случае, если недвижимость расположена в элитном районе с развитой инфраструктурой, квартира имеет улучшенную современную планировку или была приобретена на ранних сроках долевого строительства.
- При оформлении ипотеки обратите внимание на наличие или отсутствие в договоре пунктов о продаже. Многие кредитные организации требуют, чтобы залоговая недвижимость продавалась исключительно с участием и контролем банка. В этом случае вам вряд ли удастся назначить на квартиру собственную цену.
Возможные риски покупателя таковы.
- Кроме длительного переоформления, которое скорее воспринимается как досадный недостаток, покупатель абсолютно ничем не рискует, поскольку процедура осуществляется под контролем юристов, нотариуса, представителей банка. Покупатель не только приобретает жильё по низкой цене, но и полностью защищён федеральным законом «Об ипотеке».
