Вы подписали договор, а потом нашли новую квартиру, которая вам подходит? Или продавец показал недвижимость в хорошем состоянии? Эти ситуации имеют одну общую черту: сторона сделки хочет расторгнуть договор купли-продажи. Как происходит расторжение договора купли-продажи квартиры: необходимые условия, сроки и особенности процедуры.
Если другая сторона тоже этого хочет, все просто: мы договорились, и все. Но что, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий? Мы подготовили для наших читателей план действий по расторжению договоров практически в любой ситуации.
Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
В соответствии с пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут только:
- по соглашению сторон, то есть с взаимным волеизъявлением и без претензий;
- по решению суда по иску одной стороны договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия мирового соглашения.
Существенным нарушением условий контракта является нарушение, при котором потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла бы положиться по сделке.
Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не выплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 07 / 11/2017). Или, например, если после заключения договора у объекта недвижимости выявились скрытые дефекты, наличие которых впоследствии проявилось и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ №16 -КГ18-14 от 10.07.2018 г).
Кроме того, согласно закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или по решению суда в связи со значительным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили к акту заключения сделки (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Изменение обстоятельств признается значительным в том смысле, что, если бы стороны могли его разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен ими или был бы заключен при существенно иных условиях.
Отсюда первый вывод: операция может быть отменена либо по соглашению, либо по решению суда. Закон не предусматривает возможности расторжения договора в одностороннем порядке, только с предварительным уведомлением контрагента.
Время прекращения также имеет решающее значение. Это может быть сделано только до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства, вытекающие из сделки, то есть до тех пор, пока покупатель не перечислит деньги и переход права собственности не будет оформлен для него в Росреестре.
Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для разрешения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил согласованную сумму продавцу, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда, Пленума Верховного Суда). Высший Арбитражный Суд № 10/22 от 29.04.2010).
Второй вывод: согласно закону допускается расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре и после такой регистрации. В этом случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить право собственности покупателя, зарегистрированного в Росреестре. Примером может служить решение Новошахтинского районного суда Ростовской области № 2-1277 / 2018 от 24.09.2018.
По соглашению
Сразу рассмотрим самый простой и дешевый способ расторжения договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное желание сторон расторгнуть договор при условии отсутствия претензий.
Если взаимные претензии не могут быть устранены, дело подлежит разрешению в суде. Если это было возможно и стороны пришли к общему знаменателю, они должны были заключить соглашение о расторжении договора.
Договор заключается в той же форме, что и расторгнутый договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Это означает, что если договор подписан у нотариуса, договор также необходимо будет нотариально заверить. В противном случае договор может быть составлен в простой письменной форме.
Стороны должны заключить договор в произвольной форме. В нем укажите, что стороны решают такое-то соглашение, заключенное на таких-то условиях, на основе взаимного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая сторона получит в результате и будут ли устранены взаимные претензии.
Если вам удалось отправить документы для регистрации прав в Росреестр, необходимо отменить процедуру до проведения соответствующей регистрации в ЕГРН.
Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариально, если заявление о государственной регистрации было подано через него.
В этом случае регистрирующий орган прекращает регистрацию и сообщает об этом сторонам соответствующим решением с указанием даты и причины (п. 2.3 статьи 31 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества»).
В этом случае сторонам возвращается половина ранее уплаченной государственной пошлины (п.4 ст. 333.40 ТУИР).
По решению суда
Отмена сделки по решению суда – более длительная и сложная процедура. Он предполагает обязательное предварительное производство и только потом судебное решение. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговую процедуру расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца / покупателя через суд.
Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора
Закон предусматривает обязательную предварительную процедуру.
Обязанность расторгнуть договор может быть заявлена стороной судье только после того, как другая сторона получила отказ другой стороны от предложения о расторжении договора или ответ не был получен в срок, указанный в предложении, или установленного законом или договором, а при его отсутствии – в течение 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК).
Запрос оформляется в произвольной форме. Мы рекомендуем вам составить его в виде письма, отправленного другой стороне заказным письмом с уведомлением о получении или любым другим способом, позволяющим подтвердить его отправку.
При несоблюдении предварительной процедуры расторжение договора купли-продажи в судебном порядке невозможно. Судья вынесет приговор о возврате заявителю кредита (абзац 1 пункта 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса). Отправив запрос второй стороне и получив отказ, сторона может снова обратиться к судье.
Шаг 2. Готовим иск и комплект документов
Основное требование такого запроса – расторжение договора и возврат имущества сторонам. Если истец – продавец, он просит вернуть квартиру, если покупатель – деньги.
К жалобе необходимо приложить:
- копии договора купли-продажи;
- копии платежного документа, подтверждающего оплату (если истцом является покупатель);
- копия передаточного акта (если истец является продавцом);
- копия заявления о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
- уведомление об отправке копии заявления и документов ответчику (новое обязательство, вступает в силу с 01.10.2019);
- доверенность (при привлечении представителя);
- квитанция об оплате госпошлины и другие документы.
Не забывайте платить госпошлину. Его размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 ч. 1 ст. 333.19 NK. Максимальный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.
Шаг 3. Подайте иск
Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (статья 30 (1) Гражданского процессуального кодекса). Вместе с заявлением подайте заявление о применении мер по обеспечению иска, чтобы до принятия решения ответчик не мог распоряжаться спорным имуществом (статья 140 Гражданского кодекса Италии).
Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд
Посетите все судебные заседания самостоятельно или отправьте представителя. Подтвердить заявленные претензии, предоставить необходимые объяснения суду, представить дополнительные доказательства своей невиновности. Если суд признает вашу невиновность и обвиняемый не оспорит решение, оно вступит в силу в течение одного месяца со дня его принятия.
Шаг 5. Обратитесь в Росреестр
Если права на квартиру уже переданы покупателю и вы являетесь продавцом, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возврата квартиры в собственность продавца (п.65 Постановления Пленума Верховного Суда, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010 г.). 2010).
Резюме
Конечно, описанный выше порядок является общей моделью. Конечно, в некоторых жизненных ситуациях могут возникнуть дополнительные вопросы. Например, можно ли расторгнуть договор купли-продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда договор займа тоже подлежит расторжению.
Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира вам не понравилась? Нет, это невозможно: покупатель должен был проявить должную осмотрительность при достижении договоренности о сделке.
