Схемы мошенничества при покупке недвижимости

С каждым годом случаев мошенничества с недвижимостью становится все больше. Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы мошенничества при покупке квартиры, чтобы заработать на них. Покупатели в итоге теряют и недвижимость, и несколько миллионов. Давайте рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы распознать небезопасные транзакции и избежать их.

10 схем мошенничества с квартирами

О популярном разводе Авито или Юли подробно писать нет смысла, знают почти все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец об этом говорит и говорит, что скоро должен ее купить, но может оставить себе, если получит задаток.

Доверчивый человек переводит деньги, даже не глядя на квартиру. Как правило, требуется небольшая сумма – в пределах 1000–2000 рублей, – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Конечно, квартира не принадлежит «продавцу» – скорее всего, он использует в объявлении чужие фото.

Есть и другие, гораздо более изощренные методы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Давайте рассмотрим 10 самых сложных и популярных афер с квартирами, которые нелегко обнаружить.

Передача задатка

Депозит переводится в ходе большинства «чистых» операций, обычно в пределах 50–100 000 рублей. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации смены собственника. А вот мошенники с недвижимостью могут этим воспользоваться, схема очень проста:

1. Продавец размещает объявление о квартире по привлекательной цене.
2. Недвижимость осмотрена покупателем, владелец может дополнительно снизить цену. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит ему.
3. Покупатель принимает сделку, составляется договор купли-продажи с задатком, по которому в случае расторжения сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
4. С недвижимостью возникают неприятные обстоятельства, при которых покупатель откажется от операции: например, залог, арест, долги, неправомерная перепланировка.
5. Покупатель отказывается от покупки. Залог остается у продавца.

Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. У него необходимо запросить справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ, документы на перепланировку.

Проверить недвижимость на предмет ареста или залога можно онлайн через службу Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, при заказе на сайте она будет стоить 350 рублей, 870 рублей. – через МФЦ.

Появление наследников

Срок получения наследства – 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы к нотариусу. Если их много, то один из них может оказаться нечестным и, зная, что на квартиру могут претендовать и другие правопреемники, после получения справки постарается ее быстрее продать.

Как выглядит такой развод при покупке квартиры:

1. Лицо наследует квартиру. Другой наследник не знает о смерти наследодателя и не подает документы нотариусу.
2. Наследник выставляет на продажу унаследованную квартиру по невысокой цене, мотивируя это тем, что деньги ему срочно нужны.
3. Покупатель найден, с ним заключен договор. Соглашение зарегистрировано в Росреестре.
4. Спустя время обнаруживается еще один наследник. Подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает операцию в суде. Покупатель пытается доказать, что он добросовестный покупатель, который не знал и не мог знать о другом наследнике. Это же доказывает, что он не подозревает об открытии наследственной причины.
5. Восстановлен срок принятия наследства, оспорена купля-продажа унаследованной квартиры. Продавец обязан возместить заявленную долю наследника. Возможен и второй вариант – уступка доли владения и, как следствие, лишение покупателя исключительного права собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае появление скрытого наследника ничем хорошим покупателю не грозит.

Как избежать: нужно проверять всю цепочку владельцев. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о передаче имущественных прав. Чем чаще переоформляли имущество, тем больше вероятность появления скрытых наследников.

Вы также можете указать в договоре купли-продажи, что продавец возьмет на себя ответственность в данной ситуации. Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.

Неожиданное появление родственников

Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-то причинам не может его принять: например, он сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконно получают решение суда об установлении родства, затем идут с ним к нотариусу и подают документы на наследство.

При оформлении права собственности на недвижимость она продается. Тогда настоящий наследник может явиться и оспорить сделку.

Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если собственность продавца была зарегистрирована недавно (менее трех лет).

Поддельное завещание

Завещание должно быть нотариально заверено, что может привести к недобросовестности:

1. Хозяин квартиры умирает без завещания.
2. Мошенник оговаривает с нотариусом оформление завещания на себя.
3. Составляется завещание, подписывается нотариусом задним числом и выдается свидетельство о праве на наследство.
4. Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.

Подобные случаи мошенничества при продаже квартир крайне редки, но случаются. Оспаривание завещания проблематично, так как нотариальный акт означает удостоверенный и неоспоримый факт. Федеральная нотариальная палата делает невозможной работу недобросовестных нотариусов, но все же есть риски для покупателей при покупке унаследованных квартир.

Невозможно избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по ложному желанию.

Обналичивание материнского капитала

Некоторые из схем мошенничества с квартирами связаны с продажей недвижимости, купленной на материнский капитал за наличные или с помощью ипотеки. По закону владелец сертификата должен передать акции всем членам семьи, но на практике не все из них соответствуют этому требованию:

1. Квартира куплена, часть средств оплачена за счет капитала.
2. Никаких действий не назначается, владелец сертификата является единственным владельцем.
3. Квартира продается. Впоследствии операция может быть оспорена представителями органа защиты, супругой продавца или его детьми по достижении совершеннолетия. По решению суда акции присуждаются. Следовательно, покупатель должен делить жилую площадь с родственниками продавца.

Как избежать: Необходимо запросить у продавца справку об остатке средств на материнский капитал из ПФР. Если вся сумма находится на счете (453 026 рублей на материнский капитал до 2020 года, 466 617 рублей на первого ребенка, 616 617 рублей на двоих детей с 2020 года), вам не о чем беспокоиться: значит, материнский капитал не использовался купите дом… Если продавец отказывается предоставить такой сертификат, лучше выбрать другой объект недвижимости.

Продажа квартиры недееспособным

По закону продажа некомпетентного имущества возможна с разрешения органа опеки и попечительства. На практике афера с квартирой при продаже может выглядеть так:

1. Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Она платит ему минимальную сумму за недвижимость.
2. Приобретенная квартира сразу продается по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный владелец не мог или не мог понять последствия своих действий на момент подписания контракта с мошенником.
3. Объявлен родственник первоначального продавца и оспаривает сделку купли-продажи согласно ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю необходимо будет доказать, что он добросовестный покупатель. На практике это очень проблематично.

Как избежать: проверьте историю передачи собственности. Если квартира продавалась слишком часто и интервалы менее 1-2 лет, от сделки стоит отказаться.

Поддельная доверенность или паспорт

Согласно ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена. Вступив в сговор с ним, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособному домовладельцу или домовладельцу, находящемуся за границей.

Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи или отказаться от сделки.

Что касается поддельного паспорта, то это наиболее распространенная схема у арендаторов. При заключении договора аренды они просят у домовладельца копию своего паспорта. Готовится новый паспорт с данными о владельце недвижимости, но фотография мошенника застряла. Согласно этому документу заказана выписка из ЕГРН, квартира продана.

Избежать такого соглашения проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что оно ложное, заключать договор не стоит.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Довольно часто продавцы соглашаются указать меньшую стоимость в контракте, чтобы уменьшить сумму подоходного налога, который уплачивается при продаже дома. Но это также может оказаться мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:

1. Жилая площадь продается за 5 000 000 рублей, но в договоре предусмотрено 2 000 000 рублей.
2. Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Остальные 4900000 рублей он кладет в сейф. Деньги продавец получает после оформления недвижимости.
3. Прежний собственник оспаривает сделку, говоря, что она ему невыгодна, и готов вернуть покупателю 2 000 000 рублей.

Если продавец не выставил квитанцию ​​о получении 5 000 000 рублей, покупателю будет сложно вернуть полную сумму. Ему дадут всего 2 миллиона рублей. – стоимость указана в договоре.

Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указать в договоре реальную стоимость.

Продажа квартиры ребенка

Среди квартирных махинаций наиболее частыми являются операции с нарушением прав детей. Если ребенок владеет всей квартирой или долей в собственности, для продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Некоторые родители предпочитают не беспокоиться о всех документах и ​​продавать свои дома без разрешения.

Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратуры или ребенком, достигшим 18-летнего возраста.

Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, необходимо попросить родителей о приеме на воспитание. В отсутствие этого они не заключат сделку.

Продажа квартиры с долгами и обременением

Продавец не может предупредить покупателя о наличии залогов, арестов или долгов за жилищно-коммунальные услуги. И если в первых двух случаях Росреестр просто не регистрирует договор и человек теряет залог, то во втором все не так просто.

По закону при продаже квартиры коммунальные платежи остаются у предыдущего владельца. Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев отключить электричество или воду, что для нового владельца очень неприятно: ему придется доказывать, что он ни в чем не виноват.

Как избежать: Проверить объект на предмет залогов и запретов на действия по онлайн-регистрации на сайте Росреестра. Отсутствие задолженности за ЖКХ продавец может подтвердить справками ТСЖ или УК.

Как распознать мошенников при продаже квартиры?

На мошенников с квартирами могут указывать только косвенные факторы:

1. Заниженная стоимость.
2. Продажа по доверенности.
3. Попытки уговорить указать в контракте заниженную стоимость.
4. Отказ от проведения расчетов через депозитную ячейку или иным безопасным способом.
5. Я отказываюсь предоставлять дополнительную информацию.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Чтобы при продаже квартиры не нарваться на одну из мошеннических схем, нужно проявить бдительность:

1. Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
2. Проверьте, присутствует ли продавец в базе данных исполнительных процедур. Если он есть, возможно, квартира находится под арестом.
3. Запросите выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в жилом помещении нет зарегистрированных людей.
4. Подать заявку на получение беззалогового сертификата на жилищно-коммунальные услуги.

Чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного агента по недвижимости. Он поможет вам подобрать оптимальное жилье и сам проверит юридическую чистоту сделки, если эта услуга прописана в договоре. Стоимость услуг агентов по недвижимости в среднем составляет 50 000–100 000 рублей, как правило, включается в стоимость жилья.

Заключение эксперта

1. Жилищное мошенничество не редкость и в основном связано с унаследованной недвижимостью или с несовершеннолетними, не имеющими жилья.
2. Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, внимательно изучив документы второй части сделки.
3. После того, как покупатель причастен к мошенничеству с квартирой, ему придется доказать в суде, что он добросовестный покупатель.
4. Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголикам, наркоманам или инвалидам.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит проконсультироваться с юристом. Он проверит сделку на предмет юридической чистоты, скрытых наследников и будет сопровождать ее до момента регистрации собственности.