ЖСК: жилищно-строительный кооператив

Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Можно сэкономить, если оформить ДДУ или вступить в ЖСК, то есть фактически купить жилье еще на этапе строительства. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть и как организовать ЖСК.

Жилищно строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив, ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем.

В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство знает несколько форм самоорганизации граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. По общему правилу предполагается, что они должны вступать в жилищно-накопительные, а не в жилищно-строительные кооперативы, поскольку в отношении ЖНК существуют более строгие правила контроля за движением средств для строительства. Тем не менее существуют процедурные правила, касающиеся создания и функционирования ЖСК в РФ и в наше время.

В России сохранилось множество ЖСК со времён СССР, и, хотя при принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации была сделана попытка обязать их всех осуществить преобразование в Товарищество собственников жилья, соответствующая поправка была отменена. В большинстве случаев в современной России ЖСК — это эксплуатирующая организация в отношении жилищного фонда. Создание ЖСК для целей строительства было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство.

Плюсы и выгода

Стоимость жилья по договору ЖСК, в отличие того же ДДУ, значительно ниже. Это происходит потому, что НДС в размере 18% не закладывается застройщиком в цену жилища. Рассрочка по ЖСК предполагает досрочное заселение квартир их собственниками при том, что продолжается оплата жилья в рамках рассрочки. В то время как по договору ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму по окончании стройки.

Оформление недвижимости при строительстве в форме ЖСК на порядок проще из-за того, что не нужно ее регистрировать в ЕГРП. После окончания строительства любой собственник имеет право на участие в управлении домом, в котором находится его квартира. При стройке дома по ЖСК пайщики могут предложить любой вариант архитектуры здания (в рамках законодательства). В том же ДДУ архитекторские проекты имеют ограничение по вариациям.

Преимуществом строительства ЖСК может стать тот факт, что обычно в месте стройки уже имеется развитая инфраструктура. Благодаря явным плюсам, вопреки существующим недостаткам ЖСК, эта форма приобретения недвижимости весьма популярна среди жителей России.

Риски и опасность

Права участников ЖСК не регулируются законами о долевом строительстве. Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Соответственно, пайщики кооператива не могут рассчитывать на компенсации и неустойки в связи с задержкой сдачи дома, поскольку сами — в лице ЖСК – являются застройщиками.

Члены жилищно-строительного кооператива строят объект на собственные средства. Изменение экономической ситуации может потребовать от пайщиков вложения дополнительных средств на достройку дома. В случае образования убытков, участники ЖСК обязаны покрывать их путем внесения дополнительных взносов, в соответствии с законодательством РФ и Уставом ЖСК.

Нужно обратить на условия выхода – добровольное или принудительное. Порядок, сроки и размер возвращаемых средств в подобных случаях должны быть прописаны в Уставе жилищно-строительного кооператива. Исключение из членов ЖСК по причине нарушения принятых на себя обязательств может оказаться для пайщика достаточно чувствительным. В некоторых случаях бывшему участнику ЖСК возвратят не более 25% внесенных средств, от которых еще отнимут различные дополнительные расходы.

Обращаем внимание на то, что с 25 июля 2015 года вступают в силу существенные изменения в законодательство Российской Федерации, регулирующие деятельность ЖСК.

Правовой статус

Закон говорит о том, что такие организации являются законными. Они проходят процедуру реестра и приравниваются к юридическим лицам. Поэтому ЖСК должны иметь полный пакет сопутствующих документов, к ним относятся:

• утвержденный состав комиссии собственников (указываются сведения всех владельцев, которые желают вложить деньги в будущее строительство);
• официальное разрешение муниципалитета на использование земельного участка под застройку;
• оформление разрешения строить дом на обозначенном земельном наделе;
• проектная документация будущего дома (подробное описание с указанием, кто из дольщиков получит какую квартиру после окончания работ);
• примерная дата завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.

Указанные бумаги оформляются в одном экземпляре для всего кооператива, но такие бумаги хранятся у председателя и предоставляются контролирующим органам во время проверки. Также, каждый участник организации должен иметь право ознакомиться со следующим пакетом бумаг:

• финансовые бумаги;
• персональный экземпляр документа на земельный надел;
• регулярные отчеты официальных голосований;
• ведомости персональных собраний дольщиков;
• оформление выводов ревизора.

Отличия от ДДУ

Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а также в таких понятиях:

1. Прекращение договора.
2. Рассрочка на возведение.
3. Сроки строительных работ.
4. Стоимость постройки.
5. Государственная регистрация.

Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ. Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют.

Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке. Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.

Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект. Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт отсутствует.

До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ. У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.

Порядок создания кооператива ЖСК

Весь процесс формирования жилищно строительного кооператива, от создания и до завершения, выглядит так:

1. Граждане, желающие построить многоквартирный дом своими силами, ищут единомышленников, которые были бы готовы делать взносы на строительство раз в месяц или другой определённый срок.
2. Высчитывается необходимая (предполагаемая) сумма. Затем, исходя из неё – размер взносов, срок возведения жилья, нужное количество дольщиков.
3. Проводится поиск компании, которая могла бы заняться строительством. В некоторых случаях управляющий ЖСК готов сам браться за поиск отдельных специалистов: архитектора, рабочих и т.д. Но далеко не всегда это выгоднее сотрудничества со строительной компанией.
4. Организация оформляется как юридическое лицо. Разрабатывается проект будущего дома. Выдаётся разрешение на строительство. При этом участники могут совсем не интересоваться процессом, а только делать взносы. Все обязанности ложатся на плечи главных организаторов.
5. Далее на протяжении запланированного времени происходит процесс возведения здания.
6. Впоследствии все члены кооператива получают свою долю жилплощади.
7. В дальнейшем председатель берёт на себя обязательство заниматься сбором средств на обслуживание, текущий ремонт и благоустройство дома. Фактически в таких кооперативах жильцы сами следят за своим имуществом, что во многих случаях позволяет значительно экономить на коммунальных расходах.