Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Можно сэкономить, если оформить ДДУ или вступить в ЖСК, то есть фактически купить жилье еще на этапе строительства. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть и как организовать ЖСК.
Жилищно строительный кооператив
Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив, ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем.
В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство знает несколько форм самоорганизации граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. По общему правилу предполагается, что они должны вступать в жилищно-накопительные, а не в жилищно-строительные кооперативы, поскольку в отношении ЖНК существуют более строгие правила контроля за движением средств для строительства. Тем не менее существуют процедурные правила, касающиеся создания и функционирования ЖСК в РФ и в наше время.
В России сохранилось множество ЖСК со времён СССР, и, хотя при принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации была сделана попытка обязать их всех осуществить преобразование в Товарищество собственников жилья, соответствующая поправка была отменена. В большинстве случаев в современной России ЖСК — это эксплуатирующая организация в отношении жилищного фонда. Создание ЖСК для целей строительства было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство.
Плюсы и выгода
Стоимость жилья по договору ЖСК, в отличие того же ДДУ, значительно ниже. Это происходит потому, что НДС в размере 18% не закладывается застройщиком в цену жилища. Рассрочка по ЖСК предполагает досрочное заселение квартир их собственниками при том, что продолжается оплата жилья в рамках рассрочки. В то время как по договору ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму по окончании стройки.
Оформление недвижимости при строительстве в форме ЖСК на порядок проще из-за того, что не нужно ее регистрировать в ЕГРП. После окончания строительства любой собственник имеет право на участие в управлении домом, в котором находится его квартира. При стройке дома по ЖСК пайщики могут предложить любой вариант архитектуры здания (в рамках законодательства). В том же ДДУ архитекторские проекты имеют ограничение по вариациям.
Преимуществом строительства ЖСК может стать тот факт, что обычно в месте стройки уже имеется развитая инфраструктура. Благодаря явным плюсам, вопреки существующим недостаткам ЖСК, эта форма приобретения недвижимости весьма популярна среди жителей России.
Риски и опасность
Права участников ЖСК не регулируются законами о долевом строительстве. Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Соответственно, пайщики кооператива не могут рассчитывать на компенсации и неустойки в связи с задержкой сдачи дома, поскольку сами — в лице ЖСК – являются застройщиками.
Члены жилищно-строительного кооператива строят объект на собственные средства. Изменение экономической ситуации может потребовать от пайщиков вложения дополнительных средств на достройку дома. В случае образования убытков, участники ЖСК обязаны покрывать их путем внесения дополнительных взносов, в соответствии с законодательством РФ и Уставом ЖСК.
Нужно обратить на условия выхода – добровольное или принудительное. Порядок, сроки и размер возвращаемых средств в подобных случаях должны быть прописаны в Уставе жилищно-строительного кооператива. Исключение из членов ЖСК по причине нарушения принятых на себя обязательств может оказаться для пайщика достаточно чувствительным. В некоторых случаях бывшему участнику ЖСК возвратят не более 25% внесенных средств, от которых еще отнимут различные дополнительные расходы.
Обращаем внимание на то, что с 25 июля 2015 года вступают в силу существенные изменения в законодательство Российской Федерации, регулирующие деятельность ЖСК.
Правовой статус
Закон говорит о том, что такие организации являются законными. Они проходят процедуру реестра и приравниваются к юридическим лицам. Поэтому ЖСК должны иметь полный пакет сопутствующих документов, к ним относятся:
- утвержденный состав комиссии собственников (указываются сведения всех владельцев, которые желают вложить деньги в будущее строительство);
- официальное разрешение муниципалитета на использование земельного участка под застройку;
- оформление разрешения строить дом на обозначенном земельном наделе;
- проектная документация будущего дома (подробное описание с указанием, кто из дольщиков получит какую квартиру после окончания работ);
- примерная дата завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.
Указанные бумаги оформляются в одном экземпляре для всего кооператива, но такие бумаги хранятся у председателя и предоставляются контролирующим органам во время проверки. Также, каждый участник организации должен иметь право ознакомиться со следующим пакетом бумаг:
- финансовые бумаги;
- персональный экземпляр документа на земельный надел;
- регулярные отчеты официальных голосований;
- ведомости персональных собраний дольщиков;
- оформление выводов ревизора.
Отличия от ДДУ
Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а также в таких понятиях:
- Прекращение договора.
- Рассрочка на возведение.
- Сроки строительных работ.
- Стоимость постройки.
- Государственная регистрация.
Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ. Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют.
Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке. Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.
Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект. Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт отсутствует.
До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ. У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.
Порядок создания кооператива ЖСК
Весь процесс формирования жилищно строительного кооператива, от создания и до завершения, выглядит так:
- Граждане, желающие построить многоквартирный дом своими силами, ищут единомышленников, которые были бы готовы делать взносы на строительство раз в месяц или другой определённый срок.
- Высчитывается необходимая (предполагаемая) сумма. Затем, исходя из неё – размер взносов, срок возведения жилья, нужное количество дольщиков.
- Проводится поиск компании, которая могла бы заняться строительством. В некоторых случаях управляющий ЖСК готов сам браться за поиск отдельных специалистов: архитектора, рабочих и т.д. Но далеко не всегда это выгоднее сотрудничества со строительной компанией.
- Организация оформляется как юридическое лицо. Разрабатывается проект будущего дома. Выдаётся разрешение на строительство. При этом участники могут совсем не интересоваться процессом, а только делать взносы. Все обязанности ложатся на плечи главных организаторов.
- Далее на протяжении запланированного времени происходит процесс возведения здания.
- Впоследствии все члены кооператива получают свою долю жилплощади.
- В дальнейшем председатель берёт на себя обязательство заниматься сбором средств на обслуживание, текущий ремонт и благоустройство дома. Фактически в таких кооперативах жильцы сами следят за своим имуществом, что во многих случаях позволяет значительно экономить на коммунальных расходах.
