Не следует путать перепланировку с ремонтом. Рассмотрим, что считается перепланировкой квартиры, чем отличается от ремонта, нужно ли получать разрешение и каков риск несогласованной перепланировки в жилом доме.
Под перепланировкой подразумевается изменение конфигурации жилого помещения (например, совмещение ванной и туалета). Реконструкция может включать обивку. Перепланировку нужно согласовывать с госорганами.
Что считается перепланировкой в квартире
Ответ на вопрос, что такое перепланировка, можно найти прямо в Кодексе дома. Определение содержится в ст. 25 ЖК РФ:
Перепланировка – это ремонтные работы, при которых меняется конфигурация квартиры и одновременно вносятся изменения в регистрационное удостоверение жилого дома.
В связи с изменениями в квартире хозяин может сузить коридор, разобрать кладовку, совместить ванную комнату с туалетом и даже изменить функциональное назначение помещения.
Отличается ли от переустройства квартиры
Ремонт – это не перепланировка. Если мы обратимся к тому же ст. 25 ЖК РФ можно узнать, что такое ремонт жилого помещения.
Под реконструкцией понимается работа с инженерным, газовым и сантехническим оборудованием. Также необходимо внести изменения в план этажа и пояснение, то есть в свидетельство о регистрации квартиры. В противном случае работа будет считаться незаконной.
Что входит в ремонт квартиры:
- Установка дополнительной раковины, унитаза, биде;
- Замена газовой плиты на электрическую – при засорении газовой трубы на кухне;
- Вмешательство в инженерные сети;
- Переместите плиту на новое место.
Реконструкция может быть самостоятельной процедурой или проводиться одновременно с перепланировкой. Например, если вы планируете поменять газовую плиту на электрическую и присоединить кухню к гостиной, это одновременные работы.
Во-первых, реконструкция (отключено газоснабжение и заменена кухонная плита). Затем следует этап перепланировки (снос ненесущей стены между кухней и комнатой для создания квартиры-студии).
Что входит в перепланировку квартиры по закону
Определение не раскрывает сути понятия «перепланировка». Рассмотрим, что входит в переподготовку на конкретных примерах работы:
- Совмещение ванной и туалета (из-за сноса внутренней перегородки);
- Разделение санузла (за счет устройства перегородки);
- Проем в несущей стене;
- Обустройство раздевалки;
- Расширение ванной или кухни через коридор;
- Объединить кухню с гостиной (при наличии электроплиты);
- Расширение дверных или оконных проемов;
- Разборка подоконника;
- Изменение дизайна полов в комнатах;
- Строительство перегородок для расширения площадей;
- Объединив две смежные квартиры.
Все эти мероприятия рассматриваются как перепланировка квартиры. Они влияют на конфигурацию жилого помещения, поэтому их необходимо зафиксировать в технической документации БТИ.
Что не считается перепланировкой квартиры
Не все ремонты можно назвать перепланировкой. Они выделяют работы, которые не нужно ни с кем согласовывать, так как они не отображаются на поэтажном плане квартиры.
Не считается перепланировкой:
- Вставить новые обои;
- Замена деревянных окон на пластиковые (и наоборот);
- Перестановка шкафов, мебели и техники внутри квартиры;
- Замена туалета или ванной;
- Установка кондиционера;
- Замена старых дверей на новые (без расширения и сжатия двери);
- Замена радиаторов или батареек;
- Монтаж покрытий в ванной или кухне;
- Покраска поверхностей квартиры;
- Замена выключателей и розеток.
Но важно не ошибаться. Например, если вы решили заменить конструкцию пола в ванной комнате, а не просто укладывать плитку, это будет считаться перепланировкой. Эта работа предполагает установку в пол нового гидроизоляционного слоя. На них всегда начертан акт скрытых работ. Здесь незаменим проект перепланировки
Нужно ли согласовывать перепланировку
Да обязательно!
Зачем это нужно? Владелец квартиры не является специалистом в области архитектуры и строительства. Если он захочет сделать проем в несущей стене, а квартира находится на 1 этаже, это ослабит несущую способность конструкций. В результате нагрузка на стены увеличится, что может привести к их обрушению и риску для здоровья человека.
Поэтому любую перепланировку перед запуском необходимо согласовывать со специалистами. Проверит на предмет нарушения СНиПов, СанПиН, ГОСТов и других норм.
Если проектная документация соответствует требованиям безопасности и перепланировка не ухудшит жилищные условия, собственнику выдается разрешение на проведение ремонтных работ. В противном случае они откажутся.
Перепланировка может быть согласована по индивидуальному проекту, эскизу или типовому проекту у автора дома. В большинстве случаев нужен полноценный проект. Но небольшие изменения в квартире можно согласовать по эскизу. Он составлен на основании объяснения и плана БТИ.
Документы на согласование принимаются в Жилищной инспекции города Москвы или местного самоуправления. «Документы» удобнее подавать на согласование через МФЦ».
Незаконная перепланировка в квартире
Для внесения изменений в квартиру необходимо согласование с уполномоченным органом. Если не сообщить о предстоящем ремонте, это будет считаться незаконным. А за это грозят серьезные санкции:
- За несанкционированное изменение планировки жилья на нарушителя будет наложен штраф – от 2000 до 2500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
- Сделают заказ на возврат перепланировки в первоначальный вид в течение 1-3 месяцев. Альтернативный вариант – легализовать «де-факто» изменения в суде.
- Выезд за границу будет запрещен.
- Он будет обязан возместить убытки соседям, если самовольная перепланировка внезапно привела к аварийной ситуации в доме.
- Озорные уклонисты от исполнения судебного решения столкнутся с серьезной проблемой в виде продажи квартир с аукциона. Семья преступника будет просто выселена с занимаемой жилой площади (п. 1 п. 5 ст. 29 ТК РФ).
К тому же сложности возникнут с продажей квартиры, где была проведена незаконная перепланировка. Банки не одобряют выдачу кредита на покупку такой жилплощади. Покупатель должен быть не только наличными, но и попросить солидную скидку.
Ответы юриста на частные вопросы
Демонтаж встроенного шкафа в прихожей – перепланировка?
Для точного ответа на вопрос нужно посмотреть пояснение и план квартиры БТИ. Если в составе планировки фигурирует встроенный шкаф, его демонтаж необходимо согласовать с контролирующими органами как перепланировку. Если шкаф не указан в документах БТИ, его можно разобрать без разрешения администрации.
Включает ли перепланировка замену перегородок в квартире?
Да, перегородки отмечены в техпаспорте, поэтому для замены конструкций необходимо согласовывать дальнейшие работы. Следовательно, это считается перепланировкой.
Что такое частичная перепланировка?
Такой концепции на самом деле не существует. Есть перепланировка – частичной она быть не может. Любая перепланировка требует разрешения Департамента архитектуры и градостроительства.
Считается ли перепланировкой, если я делаю ее по типовой чертеже автора дома?
Да, типовой макетом застройщика дома является сам проект перепланировки, только стандартный и в электронном формате. Это не может быть согласовано. Например, если серия вашего дома отличается от указанной в типовом проекте.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перепланировка – это любое изменение технических параметров квартиры. Помимо нежилого помещения.
- Реконструкция – это тоже изменение, но не конфигурации, а инженерных систем и оборудования. Пример: замена ванны на душевую кабину в ванной комнате.
- Ремонт – это не перепланировка квартиры.
- Закон требует от вас получения разрешения на перепланировку – это называется согласованием.
- За незаконные изменения в квартире могут выписать штраф, обязать вернуть планировку в первоначальное состояние и даже продать жилье на аукционе.
