Рынок недвижимости очень привлекателен для различных видов мошенничества, а операции купли-продажи всегда связаны с определенными рисками. Мошенничество с недвижимостью, статья за обман в сфере недвижимости и наказание. При сделках с домами и квартирами рискуют все – продавцы, покупатели и даже нанятые ими специалисты.
Мошенничество на рынке недвижимости
По количеству совершенных преступлений современный рынок недвижимости уступает только сфере финансов. Ставки в этой игре высоки, поскольку стоимость жилья в большинстве случаев исчисляется миллионами.
В УК РФ мошенничеством называется хищение чужого имущества или приобретение прав на него с использованием обмана или злоупотребления доверием.
Под обманом мы понимаем передачу ложной информации или, наоборот, сокрытие важных данных, которые могут повлиять на решение о покупке недвижимости. Под нарушением доверия понимается ситуация, в которой злоумышленник совершает противоправные действия, пользуясь хорошими отношениями с жертвой и тем фактом, что она ему доверяет.
Например, это включает принятие продавцом обязательств, которые он изначально не планирует выполнять, таких как получение залога за несуществующий товар.
В целом мошенничество с недвижимостью регулируется ст. 159 УК РФ, однако при определенных обстоятельствах преступлением могут быть признаны другие статьи, например, ст. 159.4 при переходе имущественных прав между предпринимателями и ст. 159.1 при привлечении кредитных средств на приобретение жилья.
Примечание! Наказание за мошенничество при сделках с недвижимостью зависит от серьезности преступления, а максимальный срок давности составляет до 10 лет.
Наиболее частыми схемами мошенничества, с которыми сталкивались и продолжают сталкиваться граждане со всего мира, являются:
- инсценировка здания.
Компания доказывает начало работ по строительству дома, но после получения первого взноса выявляется мошенничество в виде фальшивой или недействительной лицензии. Конечно, никаких признаков дальнейшего строительства дома в будущем нет;
- продажа квартир.
Девелоперская компания объявляет о продаже квартир в доме, который близится к завершению, по невероятно низким ценам. Такая новость стимулирует потенциальных собственников к скорейшему ее приобретению, а компания, добившаяся желаемого результата в виде собранных денег, объявляет себя банкротом или исчезает;
- воображаемая продажа.
Потенциальный покупатель осматривает объект недвижимости, подтверждает сделку и рассчитывается с продавцом, и через некоторое время становится известно о потере юридической силы договора из-за отсутствия у агентства лицензии на осуществление операций купли-продажи;
- квартира с арендатором.
При выявлении лица, временно выписанного из жилья, которое может воспользоваться правом обратного начисления в любое время по закону, даже в случае продажи квадратных метров, покупка товарной недвижимости аннулируется. Чаще всего к таким людям относятся люди, проходящие лечение в психиатрической больнице, проходящие службу в армии и отбывающие наказание в местах лишения свободы;
- отдавать вместо покупки и продажи.
Мошенник предлагает заменить сделку покупки подарком, объясняя это меньшими финансовыми затратами. Опасность такой схемы в том, что договор дарения можно расторгнуть в течение года;
- продажа воздуха.
Компания продает недвижимость, к строительству которой не имеет отношения, либо предоставляет на подписание договор, не соответствующий утвержденной документации;
- ложный адрес.
Мошенник находит покупателя-нерезидента, показывает ему ранее снятую квартиру в центре города со всеми удобствами, предъявляет документы на другое жилое помещение, находящееся где-то в Подмосковье и не столь ценное. Такой обман часто выявляется после регистрации сделки, когда исправить ситуацию очень сложно;
- покупка квартиры, не принадлежащей продавцу.
В этом случае преступники предъявляют покупателям недействительные или фальшивые нотариальные доверенности;
- перепродажа недвижимости или получение ипотеки на недвижимость одновременно у нескольких человек.
В этом случае продавец-мошенник предоставляет покупателю дубликат свидетельства о праве собственности, поскольку оригинал передается в Росреестр при подаче документов на регистрацию. Чтобы не попасть на крючок, лучше не торопиться и заказать выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой будут отражены сведения о фактическом собственнике;
- жилищные пирамиды.
Компания объявляет скидку на проживание при условии привлечения в проект еще 2-3 человек. Следовательно, потенциальный покупатель рискует стать жертвой жилищной пирамиды и, как следствие, не получить приобретенную жилую площадь.
К совершению преступлений на рынке недвижимости могут быть причастны как крупные компании, так и частные лица, выдающие себя за индивидуальных предпринимателей.
Конечно, мошенники не могут рассчитывать на долгое существование, поэтому новые криминальные схемы появляются регулярно. Для достижения своих целей злоумышленники:
- создавать «фальшивые» компании с поддельными документами;
- постоянно меняющиеся названия и реквизиты компании;
- действует от имени номинальных держателей компаний, на которых зарегистрированы компании;
- практика мошенничества с недвижимостью в разных городах;
- формирование длинной цепочки продажи объекта для разрыва причинно-следственной связи.
Помимо хитрых и тщательно продуманных схем, мошенники часто используют психологические приемы, позволяющие легко контролировать эмоции доверчивых граждан, не разбирающихся в тонкостях подобных сделок.
Мошенничество при продаже недвижимости
Из-за своей высокой доходности неправомерные действия при заключении сделок с недвижимостью часто становятся соблазном для всех участников, каждый из которых пытается извлечь из ситуации максимальную личную выгоду. Наиболее частыми незаконными манипуляциями при продаже домов и квартир покупателями являются:
- поддельный денежный перевод;
- неполный платеж на момент заключения операции с вмешательством нотариуса, удостоверение своевременной оплаты оставшейся части долга с передачей копии договора поручительства, копия которого в дальнейшем используется при регистрации права собственности;
- оплата депозита покупателем с дальнейшим более привлекательным предложением от его партнера, чтобы заставить продавца вернуть двойной депозит.
Все методы обмана продавца направлены на хищение недвижимости с полным или частичным удержанием средств, а в некоторых случаях и их увеличение.
Мошенничество при покупке недвижимости
Желая получить максимальную личную выгоду от продажи недвижимости, продавец также может попытаться обойти закон, например, продав квартиру, которая была заложена на момент получения ссуды. С одной стороны, проверить, есть ли кредит с участием жилплощади, несложно – достаточно запросить выписку в Росреестре.
С другой стороны, можно заключить сделку с уже наложенным обременением, но еще неизвестным регистратору. Такое сложное дело решается исключительно через суд, и исход судебного разбирательства предсказать практически невозможно.
Достаточно распространенное мошенничество – это просьба продавца снизить стоимость контрактного жилья с целью уменьшения налоговой базы.
После подписания договора и внесения покупателем полной оплаты продавец меняет свое решение о продаже и возвращает потерпевшему только сумму, указанную в тексте документа о купле-продаже квартиры или дома.
Примечание! Особенно опасны так называемые «черные агенты по недвижимости», основная задача которых – лишить законного владельца его собственности и перепродать ее по более высокой цене.
В арсенале таких мошенников огромное количество разнообразных незаконных методов, некоторые из которых связаны с нанесением вреда здоровью и даже угрозой жизни владельца.
Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, лучше всего воспользоваться услугами опытного юриста.
на протяжении всего периода транзакции важно соблюдать простые правила:
- внимательно изучите документы перед тем, как подписать их;
- иметь при себе все копии подписанных документов;
- не принимать быстрых решений, даже когда предлагаются выгодные условия;
- как можно больше узнать о человеке, с которым вы планируете заключить сделку;
- включите ваши требования в договор, когда возникнет такая необходимость;
- не оставляйте свой паспорт посторонним лицам и всегда присутствуйте при подписании любых документов;
- ведение переговоров с участием понятых.
Чтобы обрести уверенность в «чистоте» операции, помимо привлечения профессионала покупателю жилья полезно получить:
- документы, подтверждающие право собственности (договор приватизации);
- справка из паспортного стола о состоянии объекта недвижимости;
- выписка из реестра дома со списком собственников;
- справка из БТИ;
- справка об отсутствии задолженности по содержанию жилья;
- копии паспортов всех владельцев;
- свидетельство о праве собственности;
- кадастровая и техническая документация;
- разрешение органов опеки и попечительства при регистрации детей в квартире;
- справки о том, что собственник недвижимости не состоит в психиатрической и наркологической клинике.
Мошенничество при покупке или продаже недвижимости – большой риск. Если вы вовремя не заметите, что покупатель или продавец злонамеренны и не откажетесь от сделки с мошенниками, вы можете остаться без квартиры и без денег.
