Процедура страхования титула при покупке жилья

Страхование титула при покупке квартиры позволяет получить компенсацию за ущерб, причиненный в результате имущественного спора третьим лицом. Сейчас этот вид страхования достаточно популярен, но он имеет как достоинства, так и недостатки.

Подумайте, что такое титульное страхование, является ли оно обязательным для ипотеки, как получить такое страхование, сколько оно стоит и какие условия предлагают страховые компании.

Титульное страхование при покупке квартиры: что это такое?

Страхование титула при покупке любого имущества – отличный способ обезопасить себя в случае спора с третьей стороной. В этом случае страховая компания выплачивает клиенту денежную компенсацию, равную стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Когда соглашение можно оспорить:

• Если квартира унаследована от продавца. Даже через несколько лет могут появиться наследники, имеющие право на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ).
• Если продавец продал квартиру несовершеннолетней без разрешения органа опеки и попечительства.
• Если недвижимость приобретена на материнский капитал или ипотека погашена за счет средств согласно справке. По закону необходимо передать акции всем членам семьи, но не всем. Операция может быть оспорена органом опеки, ПИФ, доверенностью, отцом ребенка или самим сыном или дочерью по достижении совершеннолетия.

Важно! Согласно ст. 167 ГК РФ, если сделка признана судом недействительной, продавец обязуется вернуть покупателю деньги, а покупатель – недвижимое имущество. А если освободить квартиру достаточно просто, могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Скорее всего, вся сумма будет разделена на несколько выплат и ждать придется долго. Страхование титула избавляет от этого.

Какие риски страхуются?

При заключении договора страхования титула риск потери имущества добросовестным покупателем страхуется по нескольким причинам:

• Признание судом сделки недействительной.
• Истребование квартиры из чужого незаконного владения.
• Признание недействительными предыдущих транзакций.
• Установить факты мошенничества по предыдущим сделкам.
• Банкротство продавца. Договор может быть расторгнут по решению суда.

Точные риски необходимо изучить в договоре со страховой компанией перед его подписанием.

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке?

При покупке квартиры в ипотеку страхование самого имущества обязательно (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Страхование титула не является обязательным по закону, но некоторые банки настаивают на приобретении такой страховки. Это незаконно – вы не можете предоставить одну услугу, если купите другую.

Но если вы откажетесь от титульного страхования, банк сможет:

1. Увеличьте процентную ставку по ипотеке.
2. Отказ в выдаче ипотеки без объяснения причин.

Юридическая консультация: С точки зрения законодательства, термина «страхование титула» не существует. Если банк настаивает на таком страховании, легче согласиться с этой необходимостью и организовать ее, взамен получив ссуду на более выгодных условиях.

После этого можно в течение 14 дней вернуть уплаченные деньги и расторгнуть договор со страховщиком (приказ Банка России от 20.11.2015 № 3854-У). Условия кредита не изменятся. Затраты на адвоката по защите своих интересов будут выше.

Плюсы и минусы страхования титула

Основное преимущество титульного страхования заключается в том, что в случае оспаривания сделки страховщик все равно будет на стороне клиента. Если суд решит расторгнуть договор купли-продажи, лицо получит страховое возмещение.

Обратной стороной является то, что такую ​​страховку имеет смысл покупать надолго. Срок давности признания сделки недействительной составляет 3 года, и течение этого срока начинается с момента, когда лицо, оспорившее ее, узнало о начале исполнения сделки.

В отдельных случаях срок может составлять 10 лет (ст. 181 ГК РФ «Срок давности по недействительным сделкам»). Страхование титула имеет смысл оформить минимум на три года. По прошествии трех лет вероятность вызвать PrEP постепенно снижается.

Как оформить титульное страхование при покупке квартиры? Пошаговая инструкция

Для начала нужно выбрать страховую компанию для заключения договора. В дальнейшем процедура будет выглядеть так:

1. Приезжает сотрудник страховой компании. Он проведет оценку застрахованной квартиры, чтобы определить стоимость страховки. Чем дороже стоит недвижимость, тем дороже будет страхование.
2. Страховщик проводит юридическую проверку, чтобы выяснить свои риски. Чем больше риск, тем больше стоимость страховки.
3. Если обе стороны все устраивает, заключается договор. Копия передается заказчику.

Важно! У каждой компании свои правила страхования. С ними нужно ознакомиться заранее.

Документы

При обращении к страховщику вам понадобятся паспорт и другие документы:

• Выписка из ЕГРН.
• Документ, подтверждающий основание возникновения недвижимости.
• Кадастровый паспорт.
• Экспертное заключение о стоимости жилья (чаще оценка проводится страховщиками самостоятельно).

Некоторые просят справку о состоянии здоровья и о том, что клиент не зарегистрирован в психиатрической или наркологической клинике. Вам обязательно понадобятся документы обо всех сделках, совершенных с квартирой за последние три года.

Сколько стоит?

Ставки устанавливаются страховщиками индивидуально и зависят от рыночной стоимости квартиры, а также от перечня дополнительных услуг, которые необходимы клиенту.

В среднем один год титульного страхования будет стоить 1% от стоимости недвижимости. Хозяйственное жилье застраховано на 0,3%.

Пример:

Квартира стоит 5 000 000 руб. За страховку придется заплатить:

5 000 000 х 1% = 50 000 руб.

Где оформить титульное страхование?

Многие компании занимаются страхованием титула. Рассмотрим основные условия:

Имя	Цена	Срок	Максимальная сумма (руб.)
Альфа страхование	От 0,30%	1-10 лет	Рассчитывается индивидуально
Росгосстрах	0,25–1%	До 3 лет с возможностью продления
Ингосстрах	0,2-0,35%	До 5 лет
Страхование ВТБ	От 0,18%

Важно! Точная ставка для каждого покупателя определяется страховщиком индивидуально.

Ответы юриста на частые вопросы

Кому страховщик выплачивает деньги за возмещение по страховке ипотечного обеспечения?

Остаток долга выплачивается банку. Первоначальный взнос и уплаченные деньги возвращаются заемщику.

Может ли страховщик отказаться от титульного страхования?

Да, если риски для компании слишком велики, в страховке можно отказаться.

Я оформил титульную страховку. Что делать при наступлении страхового случая?

Для начала необходимо позвонить страховщику и сообщить о наступлении страхового случая. Когда суд решает признать ДКП недействительной, заверенная копия должна быть представлена ​​в компанию для назначения страхового возмещения.

Возмещается ли страхование титула на судебные издержки и компенсацию морального вреда?

Нет. Эти деньги взыскиваются отдельно с ответчика.

Когда может быть отказано в заявлении о страховании титула?

Отказ возможен при нарушении любого условия договора. Например, если заказчик незаконно изменил планировку квартиры, во время уничтожения недвижимости в результате пожара.

Заключение эксперта

1. Страхование титула на покупку недвижимости защищает от риска потери имущества.
2. Такую страховку имеет смысл оформлять, если квартиру покупает физическое лицо. При покупке недвижимости у застройщика вероятность оспаривания собственности близка к нулю.
3. Стоимость страховки довольно высока. Если сделка пострадает, проще отказаться от покупки квартиры по наследству или провести полную проверку на юридическую чистоту. Это не удастся.
4. Перечень страховых рисков определяется самими страховщиками и указывается в договоре.
5. Если суд признает сделку недействительной и обязывает продавца вернуть деньги, есть вероятность, что покупатель (страхователь) не получит платеж от страховщика и ему придется ждать хорошей задолженности, пока продавец не выплатит полную.